Informações do processo 2018/0222844-9

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MARCIA ADMINISTRACAO
E PARTICIPACOES LTDA, MASI PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA e
MAXINVEST DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA contra decisão exarada pela il.

Presidência da Seção de Direito Privado do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP),

que inadmitiu o recurso especial.

Cuidam os autos, na origem, de ação de ação de rescisão contratual proposta por
JULIO CESAR REIS e CIDERLENE CRISTINA SILVA REIS em desfavor de MARCIA

ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES LTDA, MASI PARTICIPACOES E

EMPREENDIMENTOS LTDA e MAXINVEST DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

O il. Magistrado julgou parcialmente procedente o pedido (sentença às fls. 530/540).

Diante disso, as partes interpuseram as respectivas apelações, as quais foram

desprovidas pelo eg. TJ-SP, nos termos do v. acórdão, assim ementado (fl. 623):

"AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E INDENIZAÇÃO POR DANOS

MATERIAIS E MORAIS Compra e venda de imóvel Loteamento – Preliminar
Ilegitimidade passiva das corrés Impossibilidade Relação jurídica submetida às
normas do CDC Solidariedade Preliminar rejeitada - Projeto de construção
não aprovado pela Prefeitura Corrés que não entregaram os documentos
necessários Rescisão contratual Possibilidade Culpa exclusiva das corrés

Impossibilidade de retenção de parcela dos valores pagos pelos autores Danos
materiais indenizáveis Cabimento - Pagamento de aluguéis comprovados
Contrato celebrado no stand de venda da construtora Comissão de corretagem
e taxa SATI Responsabilidade das corrés Devolução devida na forma simples -
Dano moral Inocorrência Indenização não devida - Aplicação do art. 252 do

Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo Manutenção dos

fundamentos da sentença Recurso não provido."
Inconformados, MARCIA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES LTDA,
MASI PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA e MAXINVEST

DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA interpuseram recurso especial, com fulcro no art.

105, inciso III, alínea "a", da CF/88, no qual alegam violação dos arts. 186, 421, 422, 725, 927,

1.315 e 1.345 do CC/02; do art. 12, §1º da Lei n. 4.591/64.

Como dito, o apelo nobre foi inadmitido às fls. 673/675.

Irresignados, MARCIA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES LTDA, MASI
PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA e MAXINVEST DESENVOLVIMENTO
IMOBILIARIO LTDA manejaram o presente agravo em recurso especial refutando os fundamentos

da decisão que inadmitiu seu apelo nobre.

Foi apresentada contraminuta (fls. 734/739).

É o relatório. Decido.
Cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do Enunciado 2 do
Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões
publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma

nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de

Justiça".

No apelo nobre que pretendem trânsito, sustentam os recorrentes violação dos arts.
421 e 422 do CC/02, ao argumento de que não existe relação de consumo entre as partes, razão pela
qual deveria ser observado o contrato na íntegra. O recurso, contudo, não merece acolhimento. Isso
porque o eg. TJ-SP, mediante análise soberana das provas existentes nos autos, concluiu pela
natureza consumerista da relação firmada entre os envolvidos, em especial porque os recorrentes são

loteadores e incorporadores do empreendimento e exercem atividade com finalidade lucrativa. Á

título elucidativo, colacionam-se os seguintes excertos do v. acórdão estadual (fls. 625/626):

"Merece o édito singular ser mantido tal qual lançado, uma vez que da
reanálise do caso, a interpretação é a mesma da sentença, cujos fundamentos
transcrevo, porque os estou adotando, a teor do art. 252 do Regimento desta

Corte:

(...)

Sendo os vendedores os loteadores e incorporadores do

empreendimento, comercializando os inúmeros lotes com

habitualidade e finalidade de lucro, caracteriza-se a relação de

consumo, aplicando-se as disposições da Lei n. 8.078/90."

Nesse cenário, para se alterar o entendimento ora transcrito, quanto à natureza
consumerista da relação firmada entre as partes, seria necessária a revisão de matéria

fático-probatória, o que é inadmissível em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.

Outrossim, melhor sorte não socorre ao recurso no que diz respeito ao 725 do CC/02.
Sob a mencionada violação, afirma-se que a taxa de intermediação ou corretagem foi fixada por livre
consentimento dos contratantes. O eg. TJ-SP, por seu turno, à luz das peculiaridades do caso
concreto, afastou a cobrança da taxa de corretagem, porque não restou demonstrada a efetiva

intermediação exercida pelo corretor. Para fins demonstrativos, transcrevem-se os seguintes trechos

do v. acórdão objurgado (fls. 625/628):

"Merece o édito singular ser mantido tal qual lançado, uma vez que da
reanálise do caso, a interpretação é a mesma da sentença, cujos fundamentos
transcrevo, porque os estou adotando, a teor do art. 252 do Regimento desta

Corte:

(...)

É fato que os autores pagaram quantias relacionadas à corretagem e

à taxa de assessoria imobiliária SATI, ainda que em contrato

independente (fls. 67 e 71), sendo que, de forma incontroversa, a

compra do imóvel se deu com o comparecimento ao stand de vendas

das rés. Nesses casos não há, a rigor e como se sabe, a contratação de

tais serviços (assessoria e corretagem), pelo que a inclusão de tal

contratação em meio ao negócio realmente almejado pelo consumidor

nada mais é do que a reprovável venda casada, vedada pelo art. 39, I,

do Código de Defesa do Consumidor. A este propósito, nota-se não

existir uma única referência sobre quais teriam sido efetivamente os

serviços prestados. Quem verdadeiramente contratou e se beneficiou

de tais serviços foram as rés, que colocaram corretores e advogados

em seu stand na tutela de seus interesses (vender unidades), sendo

manifestamente ilegal tentar transferir os pagamentos de tais serviços

ao consumidor, ainda que haja previsão contratual, por se tratar de

cláusula abusiva e que coloca o consumidor em manifesta

desvantagem, além de praticamente condicionar a aquisição do

imóvel à contratação de sérvios outros, não desejados e

desnecessários ao consumidor.

Observe-se a jurisprudência:

(...)

Ressalta-se que o fato de haver contrato elaborado diretamente com a

empresa corretora imobiliária não exime a responsabilidade das rés,

pois criadoras da dinâmica em seu stand, inserem-se na cadeia de

fornecedores do serviço e assumem a posição de responsáveis

solidários. Recorde-se que a regra estabelecida no Código de Defesa

do Consumidor é a responsabilidade solidária pela ofensa causada

aos direitos do consumidor (parágrafo único do art. 7º, arts. 18 e 19 e

parágrafos do art. 25)."

Com efeito, sobre a taxa de corretagem, este Sodalício, no REsp 1.599.511/SP (Tema

938), fixou a seguinte tese:

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da

cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com

o destaque do valor da comissão de corretagem.

(REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, grifou-se)

Essa orientação resultou do acolhimento da conclusão do relator, o eminente Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino, acerca da necessidade de informação clara sobre a obrigação de
pagamento previamente à celebração do contrato de compra e venda.

A propósito, confiram-se os seguintes excertos do aludido voto do relator, sem grifos

no original:

"1.2. Da corretagem na compra e venda de unidades autônomas em

incorporação imobiliária:

Modernamente, a forma de atuação do corretor de imóveis tem sofrido
modificações nos casos de venda de imóveis na planta, não ficando ele mais
sediado em uma empresa de corretagem, mas, contratado pela

incorporadora, em estandes situados no próprio local da construção do

edifício de apartamentos.

O cenário fático descrito nos processos afetados é uniforme no sentido de que
o consumidor interessado se dirige a um estande de vendas com o objetivo de
comprar uma unidade autônoma de um empreendimento imobiliário.

No estande, o consumidor é atendido por um corretor previamente

contratado pela incorporadora.

Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de
promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor, seja
mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação

verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o

consumidor e o corretor.

(...)

O principal ponto controvertido, que é o cerne do presente recurso especial, é a
verificação da possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora)

ao comprador (consumidor), mediante cláusula contratual, da obrigação de

pagar a comissão de corretagem?
A questão é especialmente relevante, pois deve ser aferida a validade dessa
cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, eis que se trata, em regra,
de relação de consumo (artigos 2º e 3º do CDC).

Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção da dívida relativa

à comissão de corretagem pelo consumidor.

A prática comercial tem evidenciado que as incorporadoras têm efetivamente

transferido, expressa ou implicitamente , esse custo para o consumidor.

(...)

Portanto, há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na
previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou

promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de

corretagem.

Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor,

até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda , o
preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da

comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é
cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do
contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante

o valor da comissão de corretagem.

(...)

Como se verifica, a solução da controvérsia situa-se na fase pré-negocial,
englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no dever de
informação acerca da transferência do dever de pagar a comissão de

corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e

venda. " (grifou-se)

Diante da transcrição acima, verifica-se que a venda em stand, por si só, não afasta a
possibilidade de transferir a taxa de corretagem ao consumidor. Exige-se, apenas, prévia previsão

contratual, com efetiva informação sobre essa responsabilidade, devendo-se, para tanto, conter o

preço total da unidade imobiliária, especificando, ainda, o valor da comissão de corretagem.

No caso em apreço, não é possível verificar se os recorrentes informaram previamente
aos consumidores, com efetiva transparência, sobre o dever de arcarem com a comissão de
corretagem. Ademais, o eg. TJ-SP, mediante análise soberana das provas dos autos, assentou que não
restou comprovada a efetiva intermediação realizada pelo corretor. Assim, a pretensão do apelo nobre

esbarra na Súmula 7/STJ, porquanto, para alterar a conclusão do aresto objurgado, seria necessário

revolver o acervo fático e probatório dos autos, providência incompatível com o recurso especial.

Além disso, os recorrentes ainda invocam a violação dos arts. 186 e 927 do CC/02, ao
argumento de que não restou comprovada a existência dos lucros cessantes. O eg. TJ-SP, contudo,
assentou que, ocorrido o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva dos recorrentes, torna-se

cabível a condenação ao pagamento de aluguel referente ao período excedente. Essa conclusão pode

ser retirada do seguinte excerto do v. acórdão (fls. 625/627):

"Merece o édito singular ser mantido tal qual lançado, uma vez que da
reanálise do caso, a interpretação é a mesma da sentença, cujos fundamentos

transcrevo, porque os estou adotando, a teor do art. 252 do Regimento desta

Corte:

(...)

Aliás, tendo as rés dado causa ao atraso na entrega do imóvel,

sabendo-se que a transmissão de bem imóvel se dá mediante a

escritura pública, devem ser responsabilizadas pelos danos materiais

causados aos autores, decorrentes dos aluguéis pagos durante o

período que ficaram impedidos de construir no terreno com o fito de

morar no imóvel."

Como sabido, a jurisprudência desta eg. Corte Superior firmou-se no sentido de que o
direito aos lucros cessantes é presumido, exigindo-se o mero descumprimento do contrato quanto à

data firmada inicialmente para entrega do imóvel. Nessa linha de intelecção, confiram-se:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO
DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA