Informações do processo 2018/0223593-4

EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. DISPOSITIVO
VIOLADO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA
SÚMULA N° 211/STJ. INADIMPLEMENTO DA COMPROMITENTE
COMPRADORA. CULPA DE AMBAS AS PARTES PELA RESCISÃO DO
CONTRATO. ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO
CUMPRIDO RECHAÇADA PELA CORTE DE ORIGEM. REVISÃO DESTE
ENTENDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N°
7/STJ.

AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO
RECURSO ESPECIAL, E, NESTA EXTENSÃO, NEGAR-LHE
PROVIMENTO.

DECISÃO

Vistos etc.

Trata-se agravo em recurso especial interposto por SANDRA REGINA
VICENTE COLOMBO, contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa
Catarina, que não admitiu recurso especial manejado contra acórdão assim

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CUMULADA COM PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE
POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO DA COMPROMITENTE COMPRADORA.
RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DE
AMBAS AS AÇÕES. RECURSO DA RÉ/RECONVINTE. 1. PRELIMINAR
DE AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO DO
PROCESSO DIANTE DA FALTA DE INTERPELAÇÃO PRÉVIA
(JUDICIAL OU ATRAVÉS DE CARTÓRIO).INSUBSISTÊNCIA.
OBRIGAÇÃO LÍQUIDA COM TERMO CERTO. EXEGESE DO
ARTIGO 397 DO CÓDIGO CIVIL.ADEMAIS, DEMONSTRAÇÃO DE
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL NÃO REFUTADA PELA
APELANTE. 2. MÉRITO. IMÓVEL QUE, AO TEMPO EM QUE
REALIZADA A VENDA, AINDA CONSTAVA COMO DE
PROPRIEDADE DA CONSTRUTORA. SITUAÇÃO REGULARIZADA
SOMENTE APÓS A PROPOSITURA DA LIDE. ALEGAÇÃO DE QUE
TAL CIRCUNSTÂNCIA AUTORIZA O NÃO PAGAMENTO DAS
PARCELAS            AVENÇADAS            DIANTE

DASUPOSTAIMPOSSIBILIDADEDEOUTORGADEESCRITURAPÚBLICA.TES
USUFRUTO DO BEM SEM CONTRAPRESTAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE
TOMAR AS MEDIDAS CABÍVEIS EM TEMPO E MODO
OPORTUNOS.POR OUTRO LADO, CARECENDO O FEITO DE
PROVAS DA CIÊNCIA PRÉVIA SOBRE A SITUAÇÃO DO
BEM,CARACTERIZADA A CULPA RECÍPROCA PELA RESCISÃO DA
AVENÇA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTES EM A
INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS CONTRATUAIS PREVISTOS NA
ESPÉCIE. INDENIZAÇÃO DE ALUGUERES MANTIDA.
CONDENAÇÃO AO RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE
CORRETAGEMAFASTADA.3.REDISTRIBUIÇÃODOSÔNUSSUCUMBENCIAIS
DE REMUNERAR O TRABALHO DOS CAUSÍDICOS EM SEGUNDA
INSTÂNCIA. EXEGESE DO ARTIGO 85, §§ 1° E 11, DO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL DE 2015. 5. RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.

Nas razões do recurso especial a parte alega ofensa aos seguintes dispositivos
legais: 489, § 1°, IV, e, 1.022, inciso I, do Código de Processo Civil/2015; 476 do
Código Civil; 1° do Decreto-Lei 745/69, e, 22 do Decreto-Lei n° 58/1937.

Sustenta, em síntese, suposta negativa de prestação jurisdicional, eis que,
"deve ser cassada a decisão combatida para determinar o retorno dos autos às

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cipvr LLLiLici, pcirci jazct u           lu         auuic ci ufSbL^UA^ULV u,v ll/l. i u,v Lscuctu-

lei n° 745/69 e artigo 22 do Decreto-Lei n° 58, de 10 de dezembro de 1937, ao
caso concreto" (e-STJ Fl. 280).

Defende que a "interpelação prévia do comprador em contratos de
compromisso de compra e venda é condição essencial para a constituição em
mora do comprador e requisito para condição de propositura da ação de rescisão
de contrato" (e-STJ Fl. 281).

Por fim, aduz que "ficou evidente que, à época da propositura da ação, o
Recorrido não detinha a propriedade imóvel, tampouco estava quites com o titular
da matrícula, não tendo condições de cumprir com sua parte na avença que era de
transmitir a propriedade imóvel à Recorrente, configurando-se na espécie a venda
a non domino, e a exceção do contrato não cumprido, ensejando a improcedência
da ação de rescisão eprocedência da reconvenção" (e-STJ Fl. 285).

Pede o provimento do recurso.

É o relatório.

Passo a decidir.

Atendidos os pressupostos de conhecimento do agravo em recurso especial,
passo à analise do recurso especial.

Inicialmente, registro que o acórdão recorrido foi publicado já sob a vigência
da Lei 13.105/2015, razão por que o juízo de admissibilidade é realizado na forma
deste novo édito, conforme Enunciado Administrativo n° 3/STJ.

Com efeito, relativamente à suposta violação aos artigos 489, § 1°, inciso
IV, e, 1.022, inciso I, do Código de Processo Civil/2015, temos que as questões

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falar em negativa de prestação jurisdicional, ou, carência de fundamentação.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PREVIDÊNCIA PRIVADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO DE BENEFÍCIO. MATÉRIA QUE
DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial
pela indicada violação do artigo 1022 do Código de Processo Civil de 2015.
Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em
exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu
pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à
pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de
prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões
deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos
elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não
corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao
julgado. (...) 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1233390/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
17/04/2018, DJe 20/04/2018)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RESERVA DE NUMERÁRIO.
DISCORDÂNCIA ENTRE AS PARTES. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO
DE AÇÃO AUTÔNOMA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. CONCLUSÃO
DO ACÓRDÃO RECORRIDO QUE SE DEU APÓS ANÁLISE DAS PROVAS
E DO CONTRATO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO. 1. Todas as questões suscitadas pelas partes foram
devidamente apreciadas pela Corte estadual, não havendo que se falar em
negativa de prestação jurisdicional. 2. O acórdão estadual está em
consonância com a jurisprudência desta Corte no tocante à necessidade de se
ajuizar ação própria para a cobrança de honorários contratuais quando
existir discordância entre o outorgante e o advogado. (...) 4. Agravo interno
desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1059771/GO, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
10/04/2018, DJe 16/04/2018)

Ademais, consoante a jurisprudência do STJ, o julgador não está obrigado a
rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tenha
encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio, o que é o caso dos

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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR.
POSSE VELHA. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA.
CABIMENTO. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO
MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa ao art.
1.022, I e II, do Código de Processo Civil de 2015 o fato de o Tribunal de
origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos
suscitados, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte recorrente,
suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. Inexiste afronta ao
art. 489, § 1°, IV, do CPC/2015 quando o órgão

Com feito, no que tange à alegada violação dos arts. 206, § 3°, inciso V, e,
julgador se pronuncia de forma clara e suficiente acerca das questões
suscitadas nos autos, não havendo necessidade de se construir textos longos e
individualizados para rebater uma a uma cada argumentação, quando é
possível aferir, sem esforço, que a fundamentação não é genérica. (...) 6.
Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1089677/AM, Rel. Ministro
LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5 a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2018, DJe 16/02/2018)

Cumpre asseverar ainda que é indevido conjecturar-se a existência de
omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em
desconformidade com os interesses da parte, conforme os seguintes julgados:
AgRg no REsp 1.170.313/RS, Rel. Min. LAURITA VAZ, DJe de 12/4/2010; REsp
494.372/MG, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe de 29/3/2010,
AgRg nos EDcl no AgRg no REsp 996.222/RS, Rel. Min. CELSO LIMONGI
(Desembargador convocado do TJ/SP), DJe de 3/11/2009.

No que concerne à suposta violação aos artigos 1° do Decreto-lei n° 745/69,
e, artigo 22 do Decreto-Lei n° 58/1937, o Tribunal de origem não se manifestou
acerca da tese de que é requisito para a propositura da ação de rescisão de contrato
de compra de imóvel a constituição em mora do comprador, razão porque, à falta
do indispensável prequestionamento, não há como conhecer do recurso especial

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cumprido, consta do acórdão recorrido que:

"Compulsando-se os autos, observa-se que os litigantes, no dia 18-8-2013,
firmaram compromisso de compra e venda atinente a um apartamento com
box de garagem localizado no centro da Comarca de Criciúma/SC. Na
ocasião, ajustaram que:

(...)

Infere-se dos autos, também, que apenas a primeira parcela de R$50.000,00
foi quitada pela ré/reconvinte, sendo que, desde então, a mesma reside no
imóvel. Por tal motivo, o demandante intentou a rescisão do contrato
cumulada com pedido de reintegração de posse e indenização atinente
aosconsectárioslegaisecontratuaisdecorrentesdaculpadapromitentecomprad ora.

Em juízo, a recorrente aduz que não há mora da sua parte,porquanto o
apelado realizou venda a non domino, ressaltando que "nenhum dos
contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento
da do outro." (artigo 476 do Diploma Civilista). Explica-se: ao tempo da
alienação, a propriedade do imóvel, no 1° Ofício do Registro de Imóveis do
município de Criciúma, ainda pertencia à OBF Construções Ltda.,
responsável pelo empreendimento (fl. 49).

Em primeira instância, o Togado sentenciante rechaçou a tese defensiva,
porquanto entendeu que não há falar em inadimplemento da parte autora
antes da quitação integral dos valores acordados no pacto, conforme ao
cláusula VI (acima transcrita). Logo, segundo seu posicionamento, a
demandada não poderia ter simplesmente interrompido o pagamento,
devendo responder pela rescisão da avença.

Contudo, ainda que seja comum a compra de imóvel e sua imediata venda a
terceiro sem que se efetue a escrituração intermediária, visando auferir
lucros - tal como asseverado no decisum atacado-, é certo que a titularidade
do bem deve ser certa e a situação devidamente esclarecida ao novo
adquirente, sob pena de causar insegurança jurídica.

Apesar do apelado sustentar que, desde o início, a requerida tinha 'ciência de
que o imóvel ainda não estava quitado, faltando a última parcela, a hipótese
não ficou comprovada no feito.

Com efeito, a única testemunha ouvida em juízo é o dono da corretora de
imóveis que intermediou o negócio (CD - fl. 110). Extrai-se de seu
depoimento que 'acredita' que ela tinha conhecimento da condição do bem,
porque um dos seus funcionários teria explicado. Entretanto, não presenciou
o fato e também não soube determinar a pessoa e o momento em que essas

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corretoras essa especificação.

Concluindo: não se pode dizer, estreme de dúvidas, que a apelante tinha
conhecimento de que o apartamento não era do recorrido.

Importante consignar, outrossim, que a autorização para escriturar o imóvel,
juntada pelo apelado no processo, data de 22/9/2014 (fl. 66). Ou seja, esse
documento só foi disponibilizado um ano após a celebração do negócio
jurídico com a recorrente e 10 meses após o prazo para pagamento da
parcela derradeira (oportunidade em que também deveria ocorrer a
escrituração).

Por outro lado, ainda que seja concebível o receio da apelante em realizar o
pagamento das demais prestações sob o risco iminente de não obter o
domínio do apartamento, a sua culpa pela rescisão do contrato está
igualmente caracterizada na espécie.

Destarte, o contexto fático-probatório dos autos denota que a apelante
tomou a posse do imóvel tão logo assinada a avença, em setembro de 2013.
Desde então, recusa-se a efetuar qualquer contraprestação pelo imóvel.
Então, sob a assertiva de irregularidade na avença, a recorrente
simplesmente vem residindo no apartamento sem buscar nenhuma solução
para o impasse.

Ora, sentindo-se prejudicada, mister se fazia a consignação judicial desses
valores ou o requerimento de rescisão contratual ou mesmo de invalidade
do negócio jurídico, devolvendo a posse do bem. Como bem apontado pelo
Togado a quo, 'o que é vedado pelo ordenamento jurídico é adquirir imóvel
de terceiro, imediatamente entrar na posse dele, e simplesmente deixar de
pagar as parcelas da compra, continuando a fruir o bem de forma
capciosa. ’ (fl. 121).

Soma-se a isso o fato da recorrente ser corretora de imóveis (fl. 13), o que
afasta qualquer presunção de desconhecimento técnico ou hipossuficiência
perante o promitente vendedor.

Pelo esposado, exsurge patente a culpa de ambas as partes pela rescisão do
contrato, não se podendo determinar que nenhuma delas arque com os
ônus contratuais previstos para quem der causa ao distrato (cláusula
VIII),dentre eles a comissão de corretagem, com o retorno das partes ao
status quo ante ." (e-STJ Fls. 212/215, gn).

Assim, elidir as conclusões do aresto impugnado no sentido da ocorrência de
culpa de ambas as partes pela rescisão do contrato, razão pela qual, não pode se

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