Informações do processo 2018/0224705-3

EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E

VENDA. RESCISÃO. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO

CONFIGURADAS. 2. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO
INTEGRAL. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 3. MULTA
CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 10%. PREVISÃO. ACÓRDÃO
RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA

DESTA CORTE. 4. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO
EM JULGADO DA DECISÃO. 5. AGRAVO CONHECIDO PARA

DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por OR Empreendimentos Imobiliários e Participações
S.A. e outra contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, com fundamento nas alíneas a

e c do permissivo constitucional, desafiando acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios assim ementado (e-STJ, fls. 784-785):

DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL.
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO. PEDIDO DE SUSPENSÃO.
AFETAÇÃO AO IRDR. TEMA 6. IMPOSSIBILIDADE. DISCUSSÃO
DISTINTA. PRELIMINARES. NULIDADE. JULGAMENTO. NÃO
OCORRÊNCIA. EXTRA PETITA LEGITIMIDADE PASSIVA DAS
RÉS. SOLIDARIEDADE PASSIVA. MÉRITO. TEORIA DO
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE.
RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. 10% DO VALOR PAGO.
CUMULAÇÃO COM ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE CONDOMÍNIO ANTES DA
ENTREGA DAS CHAVES. OBRIGAÇÃO DA PROMISSÁRIA
VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DO VALOR. JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Trata-se de apelação interposta em face da sentença que julgou
parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato celebrado entre
as partes, determinar que a parte ré devolva à autora a quantia paga para a
aquisição do imóvel, a exceção das multas e juros moratórios, promovendo a

retenção de apenas 10%, conforme previsto na cláusula 8.3, alínea “a", do
contrato, valor acrescido de correção monetária pelo INPC, desde o
dispêndio, e de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, bem como

condenar as rés a ressarcir a autora da taxas condominiais adimplidas,
importância corrigida monetariamente, desde o efetivo pagamento, e
acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

2. A Câmara de Uniformização admitiu parcialmente o processamento do
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR nos autos do

processo nº 2016.00.2.034904-4, tema de n 6, o qual trata da
responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais geradas por imóvel
objeto de contrato de promessa de compra e venda após a expedição da carta
de habite-se, mas antes da efetiva assunção da posse pelo adquirente, quando

a demora na transmissão da posse decorre de retardamento na obtenção de

financiamento imobiliário imputável ao comprador.

3. O presente caso versa sobre hipótese diversa – pois se trata de pagamento

de taxas condominiais anteriores à expedição do habite-se, não sendo,

portanto, caso de afetação.

4. A sentença é aquela que decide sobre pedido diverso do constante da
inicial. extra petita Considerando que o magistrado reconheceu a abusividade

de cláusula por onerosidade expressiva, conforme a causa de pedir ventilada

na inicial, tem-se por respeitado o princípio da adstrição.

5. A construtora e a incorporadora são responsáveis solidárias pelo contrato
de compra e venda, portanto, afiguram-se partes legítimas para responder na

ação, inclusive pelas taxas condominiais antes da efetiva entrega da chave.

6. Afigura-se abusiva a cláusula de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel que impõe ao consumidor, em caso de desistência do negócio, o
perdimento de valor excessivo das parcelas vertidas.

Nos casos de imotivada desistência do consumidor, a jurisprudência tem
admitido como razoável e proporcional para cobrir as despesas do promitente

vendedor, o percentual de retenção equivalente a 10% (dez por cento), se este

valor não se mostrar ínfimo.

8. Não é possível a cumulação de cláusula penal e retenção das arras
confirmatórias, sob pena de aplicação de sanção em excesso.

9. Nos contratos de promessa de compra e venda, a obrigação quanto às
despesas condominiais permanecem com a construtora até a efetiva entrega
das chaves, ato em que transmite a posse do bem ao adquirente, logo, deve

restituir ao promissário comprador o valor pago a este título em período
anterior à imissão deste na posse.

10. Em se tratando de responsabilidade contratual, o termo inicial para a
incidência de juros moratórios é a citação, e não do trânsito em julgado da

sentença, nos termos do art. 405 do Código Civil e do art. 240 do CPC.

11. Recurso conhecido e desprovido.

Foram, ainda, opostos embargos de declaração, que acabaram rejeitados (e-STJ, fls.
846-863).

Nas razões do recurso especial, as recorrentes alegaram, além de divergência
jurisprudencial, violação aos arts. 489, § 1º, e 1.022, I e II, do CPC/2015; 395, 402, 403, 406, 407,

408, 416, caput e parágrafo único, 417, 418, 475 e 476 do CC/2002; e 2º do CDC, ao argumento de
omissão/contradição e falta de fundamentação no acórdão recorrido acerca dos seguintes pontos: a)
"não haveria que se falar em teoria finalista quando a parte contrária sequer é destinatária final de um

bem"; e b) "considerando a pendência da entrega das chaves, a teoria do adimplemento do contrato,
também, seria aplicável a estas Recorrentes" (e-STJ, fl. 877).

Além disso, aduziram sua inconformidade com base nos seguintes fundamentos: a)
retenção das arras confirmatórias, tendo em vista ser a parte contrária responsável pela rescisão do
contrato; b) retenção, em razão do distrato, do percentual de 25% dos valores pagos pelos

adquirentes, e não de 10%, como entendeu o TJDFT; c) inaplicabilidade do Código de Defesa do

Consumidor, uma vez que a recorrida adquiriu a unidade imobiliária na condição de investidora; d)
os juros moratórios devem ser aplicados após o trânsito em julgado, e não desde a citação; e e) cabe à
agravada o pagamento das despesas condominiais, visto que o atraso na entrega do imóvel decorreu

da mora da adquirente para a obtenção do financiamento e do pagamento do preço integral do

imóvel.

As contrarrazões não foram apresentadas - fl. 944 (e-STJ).

O Tribunal local não admitiu o processamento do recurso especial ante a falta de

ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, bem como pela incidência da Súmulas 83 do STJ.

Brevemente relatado, decido.

Consoante análise dos autos, a alegação de violação ao art. 1.022 do CPC/2015 não se
sustenta, dado que o Tribunal de origem examinou, de forma fundamentada, todas as questões
submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em
sentido contrário à pretensão das recorrentes.

Registre-se, a propósito, que o órgão julgador não está obrigado a se pronunciar
acerca de todos os pontos suscitados pelas partes, mas apenas sobre os considerados suficientes para
fundamentar sua decisão, o que foi feito na hipótese, conforme se constata das fls. 851-855 (e-STJ).

Outrossim, verifica-se que o acórdão recorrido foi devidamente fundamentado, não
havendo se falar em violação ao art. 489, § 1º, do CPC/2015, até porque, conforme entendimento
desta Corte, "se os fundamentos do acórdão recorrido não se mostram suficientes ou corretos na
opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam. Não se pode confundir ausência de
motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte, como ocorreu na espécie. Violação
do art. 489, § 1º, do CPC/2015 não configurada" (AgInt no REsp 1.584.831/CE, Rel. Ministro
Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 14/6/2016, DJe 21/6/2016).

Em relação à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, o TJDFT

asseverou que (e-STJ, fl. 792 - sem grifo no original):

A legislação consumerista é aplicável à relação firmada entre as partes que
demandam nestes autos, porquanto, consoante definição do art. 3º e
parágrafos do CDC, a parte apelante se enquadra no conceito de

fornecedora de produto e prestadora de serviço. O § 1º do referido

dispositivo preceitua que “Produto não deixando qualquer dúvida de que os é

qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial", contratos de

promessa de compra e venda de imóvel devem ser analisados à luz do CDC.

E nem se queira invocar a especialidade da Lei nº 9.514/97 com vistas a

excluir a aplicação da norma consumerista, mormente porque não há

incompatibilidade entre as duas.

Sobre a questão, este Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de fixar que:
“Controvérsia acerca do cumprimento do contrato de promessa de compra e

venda de imóvel em construção deve ser dirimida à luz das normas do

Código de Defesa do Consumidor, o que não é incompatível com o

regramento da Lei n. 9.514/97". (Julgado: APC nº 2013 01 1 079502-0, Des.

Otávio Augusto, DJe de 19/05/2014).

Nesse ponto, não há reparo a ser feito, porquanto o Tribunal estadual concluiu em
conformidade com a jurisprudência desta Corte Superior, a qual se firmou no sentido de não haver

óbice à incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de promessa de compra e

venda de bens imóveis.

A propósito:

CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR. AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO

SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DECLARAÇÃO

DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E

RECONHECIMENTO DE INEFICÁCIA DA HIPOTECA.
CONSUMIDORES ADQUIRENTES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DA
ENCOL. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO. EXISTÊNCIA

DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE A INCORPORADORA E OS

ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. INEFICÁCIA DA
HIPOTECA DADA AO AGENTE FINANCEIRO PELO
INCORPORADOR. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ DOS
EMPREENDIMENTOS. SÚMULA Nº 308 DO STJ. COMPETÊNCIA

DO JUÍZO FALIMENTAR PARA PROCESSAR E JULGAR A AÇÃO

CIVIL PÚBLICA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL.

[...]

Distribuição automática em 26/09/2018 às 15:30

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR