Informações do processo 2018/0220742-2

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por GOLDFARB INCORPORAÇÕES E
CONSTRUÇÕES S/A, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional,
contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-
STJ, fl. 390):

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Bem imóvel Descumprimento
contratual Atraso na entrega da unidade compromissada verificado Retenção
das chaves pela construtora justificado pela existência de saldo devedor por
parte do autor comprador Imóvel adquirido em financiamento com a Caixa
Econômica Federal pelo método do crédito associativo, segundo o qual o
montante financiado é liberado gradualmente de acordo com o cronograma
de obras Pendência de cobrança “CM Repasse na planta", referente à
incidência de correção monetária, pelo INCC, sobre os repasses graduais do
valor financiado pelo agente financiador Entrega das chaves, a despeito da
existência de tal resíduo, é medida de rigor, ante o notório adimplemento
substancial do contrato de compromisso de compra e venda Indenização por
danos materiais mantida Comissão de corretagem Hipótese em que a
corretora foi credenciada para a venda dos imóveis pela própria ré, e a sua
comissão foi imposta ao autor, sem possibilidade de negociação entre as
partes Abusividade caracterizada Devolução devida- Sentença de parcial
procedência mantida Recurso desprovido "

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 410/416; 427/432)

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta violação dos arts. 206, §3º,
IV, 389, 393, 402, 403, 421, 482 e 725, do CC, além de dissídio jurisprudencial, sustentando, em
síntese: a) que houve situações imprevisíveis que justificaram o inadimplemento contratual,
havendo excludente de responsabilidade civil; b) não houve comprovação acerca da existência de
lucros cessantes; c ) caso seja mantida a condenação a título de lucros cessantes, que seja paga até

a expedição do habite-se; d) ilegitimidade no que tange à devolução dos valores devidos à título
de comissão de corretagem; e) prescrição do direito de cobrança dos valores a título de
corretagem.

É o relatório. Passo a decidir.

No que tange à alegação violação ao dispositivo citado (arts. 393, do CC), tem-se, no
ponto, inviável o debate. Isso porque não se vislumbra o efetivo prequestionamento do teor
do dispositivo legal citado, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena
de supressão de instâncias.

Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção
constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais
Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios. Observa-se
a incidência, pois, por analogia, dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.

Avançando no mérito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se orienta no
sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na
ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o pagamento de indenização por lucros
cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES.
PREJUÍZO PRESUMIDO. NÃO PROVIMENTO.

1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja
pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do
promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 301.607/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2016, DJe 15/09/2016, g.n.)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO
INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. PRECEDENTES.

1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo
para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível
a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do
promitente-comprador.

2. Agravo regimental não provido.

(AgRg no Ag 1319473/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 25/06/2013, DJe 02/12/2013, g.n.)

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO -
DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o
prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é
cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de
prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do
dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o

decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012, g.n.)

Portanto, tem-se que, no ponto, a decisão recorrida está em consonância com a
jurisprudência deste Tribunal Superior, pelo que a ofensa apontada não se sustenta, incidindo,
pois, o óbice da Súmula 83/STJ.

No tocante ao termo final dos lucros cessantes, a jurisprudência deste Superior
Tribunal de Justiça estabelece o cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da
efetiva disponibilização das chaves, por ser este o momento a partir do qual os adquirentes
passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel.

Nesse sentido, confira-se:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
SOBRESTAMENTO. TEMA 971/STJ. INAPLICABILIDADE. INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. IMÓVEL ADQUIRIDO COMO
INVESTIMENTO. LUCROS CESSANTES. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA
DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AOS ADQUIRENTES. EXCEÇÃO DO
CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REJEIÇÃO.

1. Controvérsia acerca dos danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel
adquirido sob o regime da incorporação imobiliária para fim de investimento.

2. Rejeição da preliminar de sobrestamento do presente recurso, suscitada
com base na afetação do Tema 971/STJ, pois a controvérsia descrita nesse
Tema não foi devolvida ao conhecimento desta Corte Superior.

3. Inocorrência de dano moral na hipótese de atraso na entrega de imóvel
adquirido para fim de investimento imobiliário, em virtude da inexistência de
ofensa a direito da personalidade, limitando-se a lesão ao âmbito do
patrimônio da adquirente.

4. Cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva
disponibilização das chaves por ser este o momento a partir do qual os
adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os
quais o de fruir do imóvel.

5. Análise do conceito doutrinário de lucros cessantes e da jurisprudência
desta Corte Superior sobre o tema.

6. Caso concreto em que o Tribunal de origem fixou o termo 'ad quem' dos
lucros cessantes na data da "averbação" do "habite-se", data anterior à
disponibilização das chaves, devendo-se manter incólume o acórdão
recorrido, nesse ponto, para se evitar uma 'reformatio in pejus'.

7. Inviabilidade de se acolher a tese de exceção do contrato não cumprido por
ter a mora da construtora antecedido a alegada mora da adquirente. 8.
Prejudicialidade das demais questões suscitadas.

9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1796760/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 05/04/2019)

No tocante à responsabilidade pelas despesas à titulo de comissão de corretagem, o
Tribunal de origem, assim dispôs:

"No entanto, verifica-se, no caso, que foi a ré, ora apelante, quem credenciou
a corretora para a venda do empreendimento, agindo em seu nome e
interesse, fato esse notório que dispensa prova, sendo usual em face do porte
da mesma e sua oferta em larga escala no mercado de consumo, pelo que se

mostra abusiva, por arbitrária, a imputação ao consumidor do ônus relativo à
comissão de corretagem, normalmente incluída na primeira prestação do
contrato sem possibilidade de negociação entre as partes." (e-STJ, fl. 396)

O entendimento desta Corte Superior é de que os integrantes da cadeia de consumo
respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E VENDA. CORRETORA.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM
O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. REVOLVIMENTO DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO
CONTRATUAL.

1.Ação de indenização por danos materiais.

2.A atual jurisprudência do STJ define que os integrantes da cadeia de
consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.
3.Ainda que assim não fosse, observa-se que o Tribunal de origem, com base
na análise do contexto fático-probatório dos autos, reconheceu a legitimidade
da agravante para figurar no polo passivo da demanda, atestando, ainda, a
sua solidariedade para responder pelos danos causados ao adquirente do
imóvel pelo injustificado atraso na entrega da obra. A reforma de tal
entendimento, com a desconstituição de suas premissas, encontra óbice no
enunciado das Súmulas nº 5 e 7, ambas do STJ.

4.[...] 5.Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no REsp 1815033/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 02/12/2019, DJe 05/12/2019)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS, LUCROS CESSANTES E REPETIÇÃO DO INDÉBITO.

PROCEDÊNCIA PARCIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS
INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS 5 E
7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O entendimento desta Corte Superior é de que os integrantes da cadeia de
consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

2. No caso, a revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de que a
corretora, ora recorrente, atuou como parceira comercial, não prescindiria
da interpretação de cláusulas contratuais, bem como do reexame de provas, o
que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no AREsp 1243517/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018)

Desse modo, a conclusão do Tribunal de origem consona com a jurisprudência desta
Corte Superior, o que atrai a incidência do teor da Súmula 83/STJ, a impedir o conhecimento do
reclamo por ambas as alíneas do permissivo constitucional.

Por fim, em relação ao termo inicial e o prazo prescricional da pretensão de
restituição da comissão de corretagem, o Tribunal de origem decidiu nesses termos:

"Preliminarmente, não há que se falar em prescrição da pretensão

indenizatória.

Isso porque inaplicável ao caso em tela o prazo trienal do art. 206, § 3º, V, do
Código Civil, o qual se refere à reparação oriunda de ato ilícito em sentido
estrito, não à obrigação decorrente de violação de contrato (neste sentido,
Apel. Nº. 0012643-93.2013.8.26.0564, TJSP 1ª Câmara de Direito Privado,
rel. Des. Claudio Godoy, j. em 20.05.2014).

Logo, à míngua de disposição legal específica, há de se considerar a regra
comum do art.

205 do CC, que determina a contagem de prazo decenal." (e-STJ, fls.
391/392)

Sobre o tema, tem-se que a iterativa jurisprudência desta Corte se firmou no sentido
de que o prazo prescricional para a referida pretensão seria o previsto no art. 206, § 3º, IV,
CC/02, ou seja, o trienal.

Em relação ao termo inicial, observa-se que este se conta a partir da data do efetivo
pagamento do encargo (desembolso total). Nessa linha de intelecção, confiram-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.
PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO
PAGAMENTO. DECISÃO EM CONFORMIDADE COM O
ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado
Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:
Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões
publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de
admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp nº 1.551.956/SP, sob a
sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo
prescricional para a referida pretensão seria o previsto no art. 206, § 3º, IV,
CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo
prescricional deve ser a data do pagamento.

3. Estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada
nesta Corte, aplicável, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o
relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça poderá dar ou
negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca
do tema.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1580114/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 22/09/2020, DJe 25/09/2020, g.n)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL
CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA INTERMEDIAÇÃO.
PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO
PAGAMENTO.

1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que "o termo inicial da
prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a
título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento (desembolso
total)" (REsp 1724544/SP, Rel.

Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 02/10/2018, DJe

08/10/2018).

2. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1768001/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 03/08/2020)

Dessa forma, imperiosa a reforma do aresto estadual, visto encontrar-se em
desconformidade com a jurisprudência desta Corte.

Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para determinar a
remessa dos autos ao tribunal de origem, observadas as premissas delineadas acima, em especial,
ao entendimento desta Corte no que tange ao prazo prescricional.

Publique-se.

Brasília, 14 de maio de 2021.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por REGINALDO ALVES DOS SANTOS,
com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 390):

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Bem imóvel Descumprimento
contratual Atraso na entrega da unidade compromissada verificado Retenção
das chaves pela construtora