Informações do processo 2020/0117665-4

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação
do AgInt:

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto pelo BANCO PAN S.A em face de decisão de
inadmissibilidade de recurso especial, fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição,
interposto contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal, assim
ementado:

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C COM OUTORGA DE ESCRITURA
PÚBLICA. PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO E
DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADAS. CONTRATO PARTICULAR
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL.
QUITAÇÃO DO PREÇO. GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA.

1. Segundo a teoria da asserção, as condições da ação são examinadas pelo
magistrado observando-se as alegações do autor na petição inicial.
Preliminar de ilegitimidade passiva afastada.

2. A ação proposta é necessária, útil e adequada para a obtenção do
resultado pretendido pelos adquirentes de unidade imobiliária gravada com
hipoteca. Há pertinência subjetiva passiva em responder ao pleito autoral,
pois a garantia hipotecária está registrada em benefício do banco demandado
na matrícula do imóvel.

3. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento sedimentado na
Súmula 308 de que é ineficaz perante o adquirente a hipoteca que grava a
unidade imobiliária em favor do banco.

4. Apelação conhecida, mas não provida. Preliminares rejeitadas. Unânime."
(fls. 18/19)

Nas razões do recurso especial, a instituição financeira aponta violação ao art. 31-A,
§ 12, da Lei n. 4.591/64 e dissídio jurisprudencial, sustentando, em síntese, (a) “ o Recorrente
Banco Pan (...) é apenas credor da empresa ED MAXEMPREENDIMENTOS SUSTENTÁVEIS
LTDA.', a qual ofertou em garantia ao pagamento do Financiamento Construção o imóvel objeto

da presente demanda em discussão, cabendo a mesma, em caso de cumprimento integral do
contrato firmado entre ela ('ED MAX EMPREENDIMENTOS SUSTENTÁVEIS LTDA.') e o
Recorrente, solicitar a baixa do gravame e outorgar a escritura definitiva ao recorrido" (fl. 627)
e (b) “ o v. acórdão, manteve o equívoco cometido pela r. sentença que se equivocou quanto a
efetiva quitação do contrato, afinal, o Recorrido NÃO se desincumbiu do ônus que lhe cabia,
uma vez que NÃO demonstrou de maneira irrefutável que à empresa 'ED MAX
EMPREENDIMENTOS SUSTENTÁVEIS LTDA.' tenha recebido os valores referentes ao
pagamento da unidade imobiliária" (fl. 634).

Contrarrazões às fls. 739/745 e 754/761.

É o relatório.

Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por promitente-compradores
que alegaram ter quitado o valor do imóvel objeto do ajuste.

O Tribunal de origem anotou no julgado recorrido que, além de os autores terem
comprovado o pagamento integral do valor do bem, a hipoteca incidente sobre a coisa,
contratada pela construtora/incorporadora com a instituição financeira, não seria eficaz perante
os adquirentes, nos termos da Súmula n. 308/STJ. Eis trecho do acórdão de 2° grau:

“Alega o Apelante, em síntese, que os Autores não se desincumbiram do ônus
de comprovar a quitação integral da unidade imobiliária perante a primeira
Ré, pois os documentos que apresentaram são unilaterais e não evidenciam o
efetivo pagamento, condição essencial para a aplicação da Súmula 308 do
STJ.

Aduz que agiu no exercício regular do seu direito ao receber o imóvel em
garantia hipotecária, em razão do crédito concedido à primeira Ré, motivo
pelo qual cabe exclusivamente a esta buscar a liberação da garantia, cabendo
ao Apelante, apenas, expedir a carta de liberação ou de quitação.

Razão não lhe assiste.

Ocorre que são inúmeros os julgados que acolheram o pedido de declaração
de ineficácia do gravame hipotecário em relação ao adquirente de imóvel
que não deu sua anuência.

Consoante o Enunciado de Súmula n° 308 do colendo Superior Tribunal de
Justiça, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel'.

Segundo o colendo Superior Tribunal de Justiça, esse entendimento decorre
dos princípios da função social do contrato e da boa-fé contratual, como
concretização do princípio da dignidade humana no campo das obrigações e
incentivo ao sentimento de justiça social.

Na hipótese em exame, os Autores firmaram o Contrato de Promessa de
Compra e Venda com a primeira Ré, no qual se obrigaram a pagar o valor de
R$ 88.633,81 (oitenta e oito mil, seiscentos e trinta e três reais e oitenta e um
centavos), conforme o quadro resumo de fl. 15.

Malgrado o Apelante alegue ausência de prova da quitação integral do
referido imóvel, vê-se que os documentos de fls. 29-88 são boletos
comprovadamente pagos, com destaque ao de fl. 30, no valor de R$
23.000,00 (vinte e três mil reais), refere à quitação da unidade imobiliária. "
(fls. 25/26)

Nesse contexto, observa-se que a alegação da recorrente quanto à ausência de prova
da quitação do valor do contrato não veio acompanhada da indicação de dispositivo legal
violado, pois as razões do especial indicaram como tal apenas o art. 31-A, § 12, da Lei n.
4.591/64, cuja norma não dispõe sobre ônus da prova. Incidente, nesse ponto, o óbice da Súmula
n. 284/STF.

Ademais, qualquer tentativa de verificar se os autores provaram ou não terem quitado
o valor do bem esbarraria no óbice da Súmula n. 7/STJ.

Por fim, da análise do excerto do acórdão acima destacado, observa-se que o
Tribunal de origem, ao reconhecer a legitimidade passiva da instituição financeira, fundamentou
sua conclusão no Enunciado da Súmula n. 308/STJ, assim disposto:

Súmula n. 308. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel.

No entanto, o banco deixou de impugnar esse fundamento do aresto recorrido,
insistindo tão somente no argumento segundo o qual o credor hipotecário não poderia assumir
obrigações típicas do construtor/incorporador - alegação dissociada das razões do aresto do eg.
TJDF.

Incide, portanto, o óbice da Súmula n. 283/STF.

Ante o exposto, com fundamento no art. 253, parágrafo único, II, b, do Regimento
Interno, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários
devidos aos advogados dos recorridos em 10% do valor já arbitrado nas instâncias ordinárias a
esse mesmo título.

Brasília, 19 de novembro de 2020.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator

Redistribuição automática em 28/08/2020 às 09:30

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Processo registrado em 05/06/2020 às 10:00

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR