Informações do processo 2022/0194260-9

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Regimental (AgRg):

Trata-se de agravo nos próprios autos contra decisão que negou seguimento
ao recurso especial, ante a incidência da Súmula n. 7 do STJ (e-STJ fls. 4.747/4.752).

O acórdão recorrido está assim ementado (e-STJ fls. 4.625/4630):

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C
INDENIZATÓRIA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. BLUE TREE PARK
BÚZIOS. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA INEFICAZ. JURISDIÇÃO DO
PODER JUDICIÁRIO PARA O CONHECIMENTO E JULGAMENTO DA
LIDE. MÁ GESTÃO COMPROVADA NOS AUTOS. AUSÊNCIA DE
TRANSPARÊNCIA E DE ADEQUADA PRESTAÇÃO DE CONTAS. DESVIO
DO CAPITAL DE GIRO.

1. Cuida-se de ação em que se pretende rescisão do contrato de promessa
de compra e venda de unidade autônoma integrante do “pool" hoteleiro
BLUE TREE PARK BÚZIOS, bem como de todos os contratos relacionados,
tais quais: contrato de serviços técnicos de pré-abertura, contrato de
constituição de Sociedade em Conta de Participação (SCP), contrato de
administração hoteleira e condominial, e outros de menor importância.

2. A cláusula compromissória é ineficaz, na medida em que se trata de
contrato de adesão e não consta a concordância expressa do aderente, não
estando a referida cláusula em negrito e com a assinatura o visto especial
exigido pelo art. 40 § 2º da Lei 9.307/96. Jurisdição do Poder Judiciário para
o conhecimento e julgamento da lide.

3. Normas de proteção ao consumidor que não se aplicam ao presente caso,
porquanto a aquisição da unidade condominial em pool hoteleiro, pelos
adquirentes, foi realizada com a finalidade de investimento em atividade

empresarial, com o objetivo de empregar a unidade adquirida na atividade de
hotelaria, assumindo os Autores a qualidade de investidores do
empreendimento a ser criado.

4. Manifestação do Órgão Especial deste Tribunal de Justiça, por ocasião do
julgamento do conflito de competência nº 0002469-58.2016.8.19.0000, tendo
decidido que a relação jurídica deduzida em juízo não teria natureza
consumerista.

5. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada, segundo a Teoria da
Asserção.

6. No mérito, pretendem os demandantes a desconstituição do negócio
jurídico celebrado, sob a alegação de baixa rentabilidade do
empreendimento hoteleiro; má gestão da administração hoteleira; desvio do
capital de giro e não restituição dos valores desembolsados no ato da
lavratura da Escritura de Promessa de Compra e Venda.

7. Com relação à alegada baixa rentabilidade no empreendimento hoteleiro,
é certo que a lucratividade estimada na fase pré-contratual não vincula o
empreendedor, eis que se trata de negócio aleatório, caracterizado pela
incerteza sobre as vantagens e sacrifícios que dele podem advir, consoante
dispõe o art. 458 do Código Civil.

8. Acerca das alegações de má gestão do empreendimento imobiliário, seja
pela ausência de transparência e de adequada prestação de contas, seja
pelo desvirtuamento do capital de giro aportado, verifica-se que, de fato, a
tese é apta a ensejar a rescisão do contrato, por violação às obrigações
assumidas pela sócia ostensiva, consoante cláusula 10 do primeiro contrato
de sociedade em conta de participação, e cláusula sétima do segundo
contrato de sociedade em conta de participação.

9. No tocante à ausência de adequada prestação de contas e informações
quanto aos prejuízos gerados, cumpre mencionar que a administradora do
empreendimento hoteleiro, BT Búzios Hotéis Ltda., ora primeira apelante,
assumiu a operação do empreendimento em 11 de agosto de 2012,
consoante contrato de administração provisória condominial e hoteleira.

10. Em sua contestação, informa que, quando assumiu a operação,
encontrou uma série de dificuldades que quase fizeram o empreendimento
parar, não tendo recebido da administradora anterior, Breezes, qualquer
informação sobre a operação e seus problemas, tais quais: empreendimento
bastante desgastado, com mais de cem apartamentos fechados para venda
por condições muito ruins de manutenção; falta de dinheiro no caixa para
honrar com a alta folha de pagamento que tinha o empreendimento; dívidas
tributárias; dívidas com fornecedores; problemas com processos judiciais
originários da antiga administradora; além do prejuízo decorrente da imagem
ruim do empreendimento deixada no mercado pela antiga administradora.

11. Tais alegações apenas reforçam os argumentos autorais, no sentido de
que houve grave má- administração do empreendimento, comprometedora,
inclusive, de seu regular funcionamento e que impactou, sensivelmente, na
viabilidade do empreendimento hoteleiro.

12. Constam, também, inúmeros questionamentos e pedidos de
esclarecimentos e informações adequadas, feitas pelos investidores à então
administradora por e-mail, a respeito dos constantes e crescentes prejuízos
do empreendimento hoteleiro, além de declaração emanada por Conselheiro
Fiscal do Condomínio, datada de 20/03/2012, no sentido de que as
informações contábeis, livros fiscais e contratos diversos não haviam sido
submetidos à apreciação do Conselho Fiscal, em grave lesão à
administração do condomínio.

13. Outrossim, os demandantes providenciaram a juntada de extenso
Relatório de Inspeção elaborado em setembro de 2012, apontando inúmeros

problemas originários de falhas de Projeto, Execução e/ou de Materiais
aplicados, os quais são de responsabilidade do construtor, demonstrando,
também, o pouco caso com a realização dos reparos necessários.

14. Evidentemente, tais fatos dizem respeito à período anterior à
administração da primeira apelante, pelo que correta a sentença que julgou
improcedentes os pedidos formulados em face da segunda ré, ora primeira
apelante, que não deve arcar com o pagamento dos ônus sucumbenciais
impostos às demais rés sucumbentes.

15. Entretanto, restou fartamente demonstrado nos autos que a má gestão
administrativa gerou efetivos prejuízos ao negócio e aos proprietários
investidores, sendo irrelevante que não tenha sido determinada, pelo Juízo,
a inversão do ônus da prova, para esse fim.

16. Não se olvide que a 1ª ré, incorporadora do empreendimento, e 3ª ré,
construtora, foram as responsáveis pela contratação da administradora do
condomínio e operadora do resort, nos termos do que consta nas definições
básicas da Escritura Pública de Convenção de Condomínio do
empreendimento imobiliário denominado “BÚZIOS RESORT", que também
poderá ser indistintamente designado “BREEZES BÚZIOS RESORT", e
respectivo contrato de administração de administração condominial.

17. É certo que a construtora tem o maior interesse em nortear a
administração, de acordo com o planejado na incorporação, razão pela qual
respondem, solidariamente, pelos atos de má-administração, tanto a
administradora contratada, como as contratantes.

18. Revela-se também nítido o conflito de interesses relativamente às
funções exercidas pela primeira Ré, Quinze de Maio Incorporação Imobiliária
LTDA, no tocante ao poder-dever de fiscalizar as atividades da construtora,
como síndica do condomínio e membro do Conselho de representantes dos
Poolistas, já que também é sócia da terceira Ré, construtora do Resort.

19. Já com relação ao desvio do capital de giro aportado pelos autores, este
foi admitido pela própria incorporadora, afirmando que sua sócia contabilizou
parte significativa (80%) da verba recebida a título de capital de giro sob a
rubrica de aporte para o pagamento de despesas pré-operacionais, em vez
de contabilizá-lo integralmente como capital de giro. Ocorre que não se trata
de mero equívoco contábil, haja vista que importou em violação à clausula
vigésima primeira do contrato de constituição de sociedade em conta de
participação, rendendo ensejo ao ressarcimento em dobro dos valores
referentes ao capital de giro indevidamente apropriados pela primeira Ré.

20. Assim, entendo estar sobejamente demonstrados os fatos que
constituem considerável parcela da causa de pedir da demanda, estando
justificada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado
com a primeira Ré e todos os demais contratos coligados.

21. Por fim, merece acolhimento o pleito de exclusão da indenização
concedida para reparação dos danos materiais, pela perda do investimento
com base em uma taxa média de retorno de 10% (dez por cento) ao ano, na
medida em que a rescisão dos contratos implica o retorno das partes ao
status quo ante, como se jamais tivesse havido a transação.

22. Por conseguinte, diante do retorno das partes ao status quo ante, deve
ocorrer a restituição de todos os valores desembolsados pelos autores, na
forma requerida no recurso adesivo.

23. PROVIMENTO do primeiro recurso de apelação, interposto por BLUE
TREE HOTELS & RESORTS DO BRASIL S/A e BT BUZIOS HOTEIS LTDA,
para excluir a condenação que lhes foi imposta a título de ônus
sucumbenciais; pelo PROVIMENTO PARCIAL do segundo recurso,
interposto por QUINZE DE MAIO INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e
WROBEL CONSTRUTORA S/A, para reformar parcialmente a sentença e

excluir da condenação imposta o pagamento de indenização por danos
materiais; e por fim, pelo PROVIMENTO do recurso adesivamente interposto
pelos AUTORES, a fim de condenar solidariamente a primeira e a terceira
rés na restituição de todos os valores desembolsados pelos autores na
realização dos contratos rescindidos de promessa de compra e venda e
coligados, inclusive os encargos do comprador, custas cartorárias de registro
do instrumento contratual e verbas destinadas ao Fundo Especial de
Mobiliário e Equipamentos das partes comuns e demais despesas a
quaisquer títulos, devidamente comprovados, corrigidos monetariamente a
contar do desembolso e com juros legais a contar da citação, nos termos do
art. 405 do Código Civil.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 4.678/4.687).

No recurso especial (e-STJ fls. 4.689/4.707), fundamentado no art. 105, III,
"a" e "c", da CF, a parte recorrente aponta ofensa aos seguintes dispositivos legais:

(i) art. 109, § 3º, da Lei n. 6.404/1976, sustentando que, por se tratar
de contratos coligados, nos quais se celebram uma pluralidade de negócios jurídicos,
deve ser aplicada a regra específica, que permite a previsão estatutária de que
poderão ser resolvidos por arbitragem as divergências entre os acionistas e a
companhia. Argumenta que não é aplicável o § 2º do art. 4º da Lei n. 9.307/1996;

(ii) art. 8º da Lei n. 9.307/1996, defendendo que pelo princípio da
competência-competência, cabe ao tribunal arbitral decidir a respeito da existência,
validade e eficácia das cláusulas compromissórias. Indica divergência jurisprudencial
quanto ao tema;

(iii) art. 492 do CPC/2015 porque foi declarada a nulidade da cláusula
compromissória sem que houvesse pedido dos recorridos em tal sentido, configurando
decisão extra petita;

(iv) art. 422 do CC/2002 alegando que "o desprezo dos recorridos à cláusula
compromissória, assim como à coligação contratual supracitada, caracterizada pelo
ajuizamento da presente ação, correspondem a uma violação ao dispositivo legal ora
referido" (e-STJ fl. 4.701);

(v) art. 884 do CC/2002 e dissídio jurisprudencial, por enriquecimento
sem causa da parte contrária, afirmando que (e-STJ fl. 4.702):

49- Se os recorridos não tivessem contratado com as recorrentes a
promessa de compra e venda dessa unidade imobiliária, eles não teriam sido
imitidos na sua posse do imóvel, e, consequentemente, não poderiam tê-la
incorporado no patrimônio especial da sociedade em conta de participação
que opera o hotel – conforme já acima revelado.

50- Foi, em virtude dessa relação societária, que os recorridos passaram a
ostentar a condição de donos do resort, adquirindo passe livre para usufruir
desse empreendimento hoteleiro; logo, a resolução do negócio jurídico em
questão, com o restabelecimento do status quo ante das partes, deveria ter

ensejado a condenação dos recorridos ao pagamento da ampla utilização da
estrutura hoteleira que fizeram.

51- Contudo, infelizmente, o v. acórdão recorrido rechaçou esse pedido
condenatório veiculado pelas recorrentes, sob o fundamento de que a
responsabilidade das recorrentes pelo insucesso do compromisso imobiliário,
as obrigaria a amargar o prejuízo derivado da falta da posse do imóvel
prometido à venda;

(vi) art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015, indicando omissão da Corte estadual no
exame das alegações de "(c) inexistência de irregularidade na eleição da incorporadora
como síndica e membro do Conselho de Representantes dos Poolistas, sendo certo
que sua atuação como síndica é incapaz de servir como fundamentação para rescisão
de contrato de compra e venda; [...] (e) inocorrência de desvio do capital de giro; (f)
inexistência de defeitos de obras e de insuficiência de mobiliários, equipamentos e
acessórios" (e-STJ fl. 4.704);

(vii) art. 7º, 373, I, e 408, parágrafo único, do CPC/2015, sustentando que os
recorridos não se desincumbiram do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito
;

(viii) art. 265 do CC/2002 alegando que "a Egrégia Câmara a quo declarou a
rescisão da res in iudicium deducta, bem como condenou as recorrentes ao pagamento
de vultosa indenização, com base em fatos imputáveis a terceiros estranhos ao
processo, apesar de inexistir qualquer dispositivo legal ou disposição contratual
atribuindo solidariedade entre elas (recorrentes) e esses terceiros (administradores
hoteleiros)" (e-STJ fl. 4.707).

Ao final, pede o provimento do recurso, para que seja julgada improcedente
a ação.

No agravo (e-STJ fls. 4.766/4.778), afirma a presença de todos os requisitos
de admissibilidade do especial.

Não foi apresentada contraminuta (e-STJ fl. 4.785).

É o relatório.

Decido.

De início, não há falar em ofensa ao art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015, pois a
Corte estadual apresentou, de forma clara e suficiente, os fundamentos pelos quais
concluiu que era caso de rescisão dos contratos por culpa das rés, entendendo que
foram comprovadas a má gestão do empreendimento imobiliário e o desvio de capital
de giro. Confira-se o seguinte excerto (e-STJ fls. 4.648/4.655):

Acerca das alegações de má gestão do empreendimento imobiliário, seja

pela ausência de transparência e de adequada prestação de contas, seja
pelo desvirtuamento do capital de giro aportado, verifica- se que, de fato, a
tese é apta a ensejar a rescisão do contrato, por violação às obrigações
assumidas pela sócia ostensiva, consoante cláusula 10 do primeiro contrato
de sociedade em conta de participação, index 000196, fls. 222/225, e
cláusula sétima do segundo contrato de sociedade em conta de participação,
index 000304, fls. 319/322.

No tocante à ausência de adequada prestação de contas e informações
quanto aos prejuízos gerados, cumpre mencionar que a administradora do
empreendimento hoteleiro, BT Búzios Hotéis Ltda., ora primeira apelante,
assumiu a operação do empreendimento em 11 de agosto de 2012,
consoante contrato de administração provisória condominial e hoteleira,
index 000296.

Em sua contestação, informa que, quando assumiu a operação, encontrou
uma série de dificuldades que quase fizeram o empreendimento parar, não
tendo recebido da administradora anterior, Breezes, qualquer informação
sobre a operação e seus problemas, tais quais: empreendimento bastante
desgastado, com mais de cem apartamentos fechados para venda por
condições muito ruins de manutenção; falta de dinheiro no caixa para honrar
com a alta folha de pagamento que tinha o empreendimento; dívidas
tributárias; dívidas com fornecedores; problemas com processos judiciais
originários da antiga administradora; além do prejuízo decorrente da imagem
ruim do empreendimento deixada no mercado pela antiga administradora,
fls. 3722.

[...]

Tais alegações apenas reforçam os argumentos autorais, no sentido de que
houve grave má-administração do empreendimento, comprometedora,
inclusive, de seu regular funcionamento e que impactou, sensivelmente, na
viabilidade do empreendimento hoteleiro.

Constam, também, inúmeros questionamentos e pedidos de esclarecimentos
e informações adequadas, feitas pelos investidores à então administradora
por e-mail, index 000484, 000545, a respeito dos constantes e crescentes
prejuízos do empreendimento hoteleiro, além de declaração emanada por
Conselheiro Fiscal do Condomínio, datada de 20/03/2012, no sentido de que
as informações contábeis, livros fiscais e contratos diversos não haviam sido
submetidos à apreciação do Conselho Fiscal, em grave lesão à
administração do condomínio, index 000437.

[...]

Outrossim, os demandantes providenciaram a juntada de extenso Relatório
de Inspeção elaborado em setembro de 2012, index 000555 a 003112,
apontando inúmeros problemas originários de falhas de Projeto, Execução
e/ou de Materiais aplicados, os quais são de responsabilidade do construtor,
demonstrando, também, o pouco caso com a realização dos reparos
necessários.

[...]

Entretanto, restou