Informações do processo 2017/0147271-7

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

DECISÃO

ROBERTO JEFFERSON DE SOUZA e OUTRA interpõem agravo
interno contra decisão de fls. 350-353, que não conheceu do recurso especial em
razão da incidência da Súmula n. 83 do STJ.

Os agravantes sustentam o seguinte (fls. 358):

Isso porque a jurisprudência colacionada pela decisão ora recorrida
refere-se a hipóteses de busca e apreensão, para contratos firmados já na
vigência da Lei 10.931/2004 .

Os autos, contudo, têm por objeto a arrematação de bem imóvel ,
regulamentada especificamente pelo Decreto-Lei 70/66, que em seu art. 34 não
exige o pagamento das parcelas vincendas para a purgação da mora, o que afasta,
por conseguinte, a incidência de referida Súmula 83 - STJ.

Requerem a reconsideração da decisão agravada ou a submissão do
presente recurso ao julgamento pelo Colegiado.

A parte agravada apresentou impugnação ao referido recurso, às fls. 364-
367.

É o relatório. Decido.

Em uma melhor análise dos autos, verifica-se que a irresignação reúne

condições de prosperar.

Desse modo, exerço o juízo de retratação, facultado pelos arts. 1.021, §

2º, segunda parte, do CPC e 259 do RISTJ, e reconsidero a decisão agravada (fls.

350-353), tornando-a sem efeito.

Passo, portanto, a novo exame da pretensão recursal.

O recurso especial foi interposto por ROBERTO JEFFERSON DE

SOUZA e OUTRA com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal,
contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (Apelação Cível n.
0804840-66.2015.4.05.8100) assim ementado (fls. 287-288):

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. SFI. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DOIMÓVEL. DEPÓSITO JUDICIAL.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO SUPERIORTRIBUNAL DE JUSTIÇA.
INTELIGÊNCIA DO ART. 34 DO DECRETO-LEI 70/1966. APLICAÇÃO
SUBSIDIÁRIA. AGRAVO RETIDO IMPROVIDO. APELAÇÃO
PARCIALMENTE PROVIDA.

1. Nos termos do parágrafo único do art. 369 do novo Código de Ritos, o juiz
deverá indeferir, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente
protelatórias. Pedido de produção de prova testemunhal rejeitado. Agravo retido
improvido.

2. O cerne da controvérsia consiste no reconhecimento, ou não, da existência
de vínculo contratual entre as partes referente a financiamento de imóvel, garantido
por alienação fiduciária, a fim de permitir o depósito judicial das prestações
vencidas e a purgação da mora, dando-se continuidade à execução do contrato.

3. Alegam os apelantes que, em virtude de terem perdido seus empregos no
ano de 2014, teriam ficado impossibilitados de arcar com as prestações do imóvel
financiado junto à CEF. Em face do inadimplemento contratual, a ré deu início ao
procedimento extrajudicial previsto na Lei 9.514/97, notificando os devedores para
purgar a mora (id. 4058100.889533). No entanto, escoado o prazo de quinze dias, os
devedores não o fizeram, o que levou à consolidação da propriedade do imóvel em
nome do credor fiduciário.

4. Nesse ínterim, relatam ter entrado em contato com a credora em duas
oportunidades, com o intuito de adimplir a obrigação, restando infrutíferas essas
tentativas, sob o fundamento de que o bem já estaria afetado para fins de leilão.
Todavia, tal leilão ocorreu sem ter havido interessados no imóvel, o que teria se
repetido nos dois leilões seguintes.

5. Conforme se depreende do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, os arts. 29 a 41
do Decreto-lei nº70/1966, que trata da cédula hipotecária, são aplicáveis,
subsidiariamente, às operações de financiamento imobiliário garantidas por
alienação fiduciária.

6. Com efeito, o art. 34 do mencionado Decreto-lei preceitua que o contrato de
financiamento não se extingue com a consolidação da propriedade em nome da
instituição financeira, mas com a alienação em leilão público do bem, após a
lavratura do auto de arrematação.

7. "O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação
prevista no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a

assinatura do auto de arrematação (art.34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação
subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a
que se refere a Lei nº 9.514/1997." (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014).

8. Dessa forma, é de ser reconhecido o direito dos devedores fiduciantes de
purgar a mora e manter o vínculo contratual com o agente financeiro.

9. Dessarte, os autos devem retornar à primeira instância a fim de que seja
dada oportunidade aos autores de manter o contrato de financiamento do imóvel por
meio do depósito judicial das prestações habitacionais vencidas e vincendas, além
dos valores referentes aos prejuízos decorrentes da posterior purgação da mora e às
despesas resultantes da nova transmissão da propriedade, bem como os gastos da ré
com a consolidação da propriedade do imóvel.

10. Presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, quais sejam a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo,
a apelada deverá suspender, de imediato, leilão do imóvel eventualmente em curso e
todo o procedimento de execução extrajudicial. Caso o bem já tenha sido leiloado,
deverão ser suspensos os efeitos de eventual arrematação ou adjudicação.

11. Agravo retido improvido. Apelação dos autores parcialmente provida.
Condenação da CEF ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 10%
do valor da causa.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 311-313).

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta violação do art.

34, II, do Decreto-Lei n. 70/1966, argumentando que as exigências legais que
estabelecem o direito de purgar a mora e manter o vínculo contratual prevêem
somente o pagamento das parcelas vencidas, juros de mora e correção monetária,
“não havendo previsão legal que estabeleça a condição de pagamento das parcelas
vincendas, de modo que se torna injustificável a sua aplicação" (fl. 324).

Requerem o conhecimento e o provimento do recurso.

As contrarrazões foram apresentadas (fls. 331-338).

Admitido o apelo extremo (fl. 342), os autos ascenderam a esta Corte.

Passo, portanto, à análise da insurgência da parte.

Tratam os autos de ação de purgação de mora e manutenção de vínculo
contratual c/c antecipação dos efeitos da tutela para suspensão do leilão proposta

pelos ora agravantes em face da ora agravada.

O juiz sentencial julgou improcedente a ação.

A apelação dos autores restou parcialmente acolhida para determinar o
retorno dos autos à primeira instância a fim de que fosse dada oportunidade aos
autores de manter o contrato de financiamento do imóvel, por meio do depósito
judicial das prestações habitacionais vencidas e vincendas, além dos valores
referentes aos prejuízos decorrentes da posterior purgação da mora, das despesas
resultantes da consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF e da nova
transmissão da propriedade.

Os autores embargaram de declaração defendendo haver contradição e
omissão no acórdão da apelação, “uma vez que, à luz do disposto no art. 34, II, do
Decreto-lei 70/66, não seria necessário o depósito das prestações vincendas para a
purgação da mora, bastando o pagamento das parcelas vencidas" (fl. 311). Os
aclaratórios foram rejeitados.

No caso, o objeto da controvérsia diz respeito a contrato de compra e
venda, com garantia de alienação fiduciária, firmado em 22/03/2013 (fls. 36-63), o
qual é regido pelo Decreto-Lei n. 70/66, que tem aplicação subsidiária às operações
de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. A consolidação da
propriedade pelo credor fiduciário (CEF) se deu em 02/07/2015 (fls. 81-82).

Com o advento da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu o § 2º-B
ao art. 27 da Lei n. 9.514/1997, o STJ dividiu em dois momentos distintos
a aplicação subsidiária do supracitado Decreto, conforme disposto na ementa
transcrita a seguir - destaquei:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE
IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO
AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE
INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR
FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA

LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE
APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO
EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL
INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL.
INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão
publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015,
sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do
regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ).

2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação
da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação
fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da
propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo
estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão
extrajudicial para a excussão da garantia.

3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões
relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar
em negativa de prestação jurisdicional.

4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973,
dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua
interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e
do respectivo comprovante de pagamento.

5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos
de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à
disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias,
conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até
a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n.
70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário
relativas à Lei n. 9.514/1997.

6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27
da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do
Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em
nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora,
sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição
do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.

7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017,
nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos
termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-
se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do
contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da
lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não
purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o
exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n.
9.514/1997.

8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial
contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um
direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição
legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é
decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de
alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando
apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação
do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.

9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.649.595/RS,
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
13/10/2020, DJe de 16/10/2020.)

Dentro desse contexto, tendo em vista que a consolidação da
propriedade, pela instituição bancária, se deu antes da entrada em vigor da Lei n.
13.465/2017, correto o voto condutor do acórdão recorrido ao determinar o retorno

dos autos à primeira instância a fim de que fosse dada oportunidade aos autores de
manter o contrato de financiamento do imóvel por meio de depósito judicial.

No entanto, o referido depósito judicial deverá englobar apenas o
montante das prestações habitacionais vencidas, além dos valores referentes aos
prejuízos decorrentes da posterior purgação da mora, das despesas resultantes da
consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF e da nova transmissão da
propriedade.

Ora, com a retomada do contrato de financiamento de imóvel, pela ora
agravante, e considerando que não houve assinatura de auto de arrematação,
deverá ser obedecido o prescrito no art. 34, II, do Decreto-Lei n. 70/1966, que
assim dispõe:

Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do
auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e
acrescido ainda dos seguintes encargos:

I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31,
o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até
10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente
fiduciário;

II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda
os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação.

Sendo assim, a purgação da mora se dará com o recolhimento das
prestações vencidas e seus acréscimos legais.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PURGA DA MORA ATÉ A
LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE. EFETIVA
LAVRATURA DO AUTO NO CASO CONCRETO. SÚMULA 211 DO STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte garante ao devedor a possibilidade de
purgar a mora até a lavratura do auto de arrematação, pelo pagamento
integral do débito, entendido este como as obrigações vencidas, acrescidas dos
encargos legais e contratuais. (AgInt no REsp 1.760.519/SC, Rel. Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe
30/9/2019) 2. No caso dos autos, o acórdão recorrido não merece reforma, tendo em
vista que afastou a possibilidade de a devedora purgar a mora, ante a não realização
do pagamento integral do débito, sendo os valores depositados nos autos inferiores
ao montante devido, situação que afastaria a quitação da dívida.

3. A Corte de origem não enfrentou a tese apontada em sede de aclaratórios
sob o ângulo da efetiva lavratura do auto de arrematação do imóvel, situação que
enseja o reconhecimento da ausência de prequestionamento, máxime ante a falta de
específica e concreta análise da matéria submetida à apreciação judicial. Incidência
da Súmula 211 do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt nos EDcl no AREsp n.
1.940.535/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022,
DJe de 26/8/2022, destaquei.)

Ainda sobre a matéria, os seguintes julgados:

HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO.

PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE
ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, §
1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC.

1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete
da Relatora em 07.02.2014.

2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode
efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema
Financeiro Imobiliário.

3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador
não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em
exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao
espírito da própria norma interpretada.

4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei
nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do
mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo