Informações do processo 2023/0043384-5

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) embargada(s)
para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl):

Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial sob os seguintes fundamentos: (a) inexistência de violação
dos arts. 489 e 1.022, I e II, do CPC/2015, (b) ausência de ofensa aos artigos de lei
apontados, (c) aplicação da Súmula n. 7 do STJ e (d) falta de comprovação do dissídio
jurisprudencial alegado.

O acórdão recorrido está assim ementado (e-STJ fl. 849/850):

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

I. Ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Ainda que as corrés Econ e
Projeto Imobiliário C6 não tenham entabulado contrato diretamente com os
autores da ação, devem ser responsabilizadas pelos danos suportados em
razão do atraso na entrega do imóvel, eis que assumiram a responsabilidade
pela conclusão das obras e, assim, compuseram a cadeia de fornecimento
do serviço (arts. 7º, § único, e 25, § 1º, ambos do CDC). Responsabilidade
solidária pela cadeia de fornecimento de produtos e serviços.

II. Instrumento particular firmado com cooperativa habitacional. Alegação de
atraso na entrega do imóvel e pleito de reparação por danos materiais e
morais. Parcial procedência na origem. Irresignação dos autores.
Acolhimento. Irresignação dos requeridos. Não acolhimento.

III. Atraso na entrega da unidade habitacional desde dezembro de 2013.
Configuração. Previsão de entrega da unidade para junho de 2000,
posteriormente alterado para dezembro de 2013, dado o déficit financeiro,
nos termos da assembleia geral extraordinária realizada em 11/12/2012, na

qual se aprovou a venda da fração ideal do imóvel onde situado o residencial
à ré ECON, com o objetivo de viabilizar a conclusão das unidades devidas
aos associados ainda não agraciados. Alegação das rés de que o imóvel não
foi entregue por culpa dos adquirentes. Afastamento. Demonstrada a
quitação das prestações do imóvel ainda em outubro de 2010. Afirmação de
pendência de pagamento do rateio extraordinário que não possui o condão
de afastar o reconhecimento do atraso na entrega da unidade. Licitude do
rateio extraordinário no âmbito de cooperativas, desde que aprovado em
assembleia geral designada para tal fim, nos termos do disposto no art. 44,
inciso II, da Lei n.º 5.764/71, o que não ocorreu no caso. Precedente deste E.
Tribunal.

IV. Lucros cessantes. Cabimento. Descumprimento do prazo de entrega do
imóvel (Súmula 162 do E. TJSP). Percentual de 0,5%ao mês sobre o valor
atualizado do contrato que bem representa os frutos não auferidos pelos
adquirentes no curso do atraso.

V. Indenização por danos morais. Atraso na entrega da unidade que
importou em lesão extrapatrimonial. Circunstância apta a configurara lesão
postulada. Indenização arbitrada em R$10.000,00. Montante ajustado aos
precedentes da Câmara e estabelecido segundo o disposto no art. 944 do
CC. SENTENÇA REFORMADA. DÁ-SE PROVIMENTO AO APELO DA
PARTE AUTORA E NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO DOS RÉUS.

Os embargos de declaração foram parcialmente acolhidos, sem efeitos
infringentes, em julgado assim ementado (e-STJ fl. 874):

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Destacada impossibilidade de arbitramento
da indenização material durante o prazo de tolerância. Inconformismo.
Acolhimento. Limitação da verba ao requerimento inicial da parte agravada.
Honorários de sucumbência. Acolhimento da apelação, ainda que parcial,
que permite ao Tribunal a redistribuição das verbas de sucumbência,
alterando-se, outrossim, a base de cálculo estabelecida pelo Juízo de
origem. Providência inerente ao provimento recursal. EMBARGOS
PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 881/912), interposto com base no
art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente apontou ofensa aos seguintes
dispositivos legais:

(i) arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC/2015, porque apesar da oposição
dos embargos de declaração, não foram sanados os seguintes vícios (e-STJ fls.
888/889):

Foram então opostos embargos de declaração para esclarecer vício
relacionado ao fato de que i) a C. Câmara deixou de observar que a
condenação em primeira instância foi realizada com base nos parâmetros
equitativos, de modo que o Tribunal poderia apenas majorar os honorários
fixados anteriormente e não fixar a verba em parâmetros diversos daqueles
utilizados em primeira instância; ii) a C. Câmara foi omissa quanto aos
argumentos expostos pelas Recorrentes no sentido de que: a) solidariedade
não se presume (art. 265,CC; b) por se tratar de relação civil não são
aplicáveis as normas constantes no CDC (arts. 2º, 12, 13, 18, 25); c) a
determinação de outorga da escritura se trata de obrigação impossível (art.
195 da Lei de Registros Públicos nº 6.015/73; d) a impossibilidade de
devolução dos valores pagos a título de IPTU e condomínio (arts. 1.345 e

1.334, CC); e) impossibilidade de pagamento de lucros cessantes (arts. 402
e 476, CC). Todavia, estes foram rejeitados.

(ii) arts. 2º, 3º, 7º, parágrafo único, do CDC, 265 do CC/2002, 485, VI,
CPC/2015 e 195 da Lei n. 6.015/1973, sustentando que "as recorrentes não tem, e
nunca tiveram, responsabilidade pelo termo de adesão e compromisso de participação
firmado entre os recorridos (associados) e a Cooperativa; tampouco participou da
cadeia de consumo eventualmente estabelecida entre eles. Não houve, também,
sucessão empresarial, tampouco há formação de grupo econômico" (e-STJ fl. 893).

Acrescenta que nunca participou de negócio jurídico com os recorridos,
tampouco em relação ao imóvel objeto da lide, que é de propriedade da
COOPERATIVA HABITACIONAL NOSSO TETO. Dessa forma, não pode ser
responsabilizada solidariamente.

(iii) arts. 67-A da Lei n. 4.591/1964, 422, 476, 1.245, § 1º, 1.334 e 1.345 do
CC/2002, afirmando que os recorridos, na qualidade de promitentes compradores,
devem pagar as despesas condominiais, sob pena de prejudicar todos os demais
condôminos.

Argumenta que "os Recorridos não estavam na posse do bem justamente
porque se negavam a quitar o preço, devem sim ser responsabilizados pelo
pagamento, sob pena de imputar às Recorrentes a obrigação excessiva e que não lhes
comete" (e-STJ fl. 900) e que deve ser observada a disposição contratual de que era
obrigação dos adquirentes o pagamento do condomínio.

(iv) art. 422 do CC/2002, alegando que, no sistema cooperativista, após
finalizada a obra é realizada uma averiguação de eventual necessidade de rateio
complementar a ser dividido entre os cooperados e que os recorridos tinham plena
ciência de tal obrigação, não podendo ser afastada a exigibilidade da taxa de rateio
extraordinário.

(v) art. 402 do CC/2002 defendendo que não praticou ato ilícito e, portanto,
não pode ser condenada ao pagamento dos lucros cessantes. Ademais, não foram
demonstradas perdas efetivas dos recorridos a justificar a condenação.

(vi) arts. 884 e 944 do CC/2002, porque os danos morais, fixados em dez mil
reais, são excessivos, acarretando enriquecimento sem causa da parte contrária.
Afirma ainda que não foi caracterizada a ocorrência de dano moral indenizável.

(vii) art. 85, § 11, do CPC/2015, porque em primeira instância, os honorários
advocatícios haviam sido arbitrados por equidade, portanto, não era possível a
majoração para quinze por cento do valor da condenação.

Indica divergência jurisprudencial, defendendo que o mero descumprimento
contratual, inclusive quanto ao atraso na entrega do imóvel, não é suficiente para
caracterizar o dano moral.

No agravo (e-STJ fls. 953/976), afirma a presença de todos os requisitos de

admissibilidade do especial.

Foi apresentada contraminuta (e-STJ fls. 983/997).

É o relatório.

Decido.

Ausente ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015.

O Tribunal de origem apresentou, de forma clara e suficiente, os
fundamentos pelos quais negou provimento ao recurso dos ora recorrentes e deu
provimento ao recurso dos autores.

Confira-se o seguinte excerto (e-STJ fls. 853/858):

Da legitimidade passiva das apelantes requeridas e da responsabilidade
solidária

Preserva-se a legitimidade da ECON e da Projeto Imobiliário. Isso porque as
partes assumiram o empreendimento ao adquirir a propriedade para
continuidade das obras de construção das unidades ainda não elevadas pela
Cooperativa, conforme assembleia realizada em 11 de dezembro de 2012,
na qual se aprovou a venda da fração ideal do imóvel onde situado o
residencial à apelada ECON “com o objetivo de, entre outros, viabilizar a
conclusão das unidades devidas aos associados ainda não agraciados" (fl.
62).

Como já decidido, em recurso parelha, por esta Câmara, “muito embora as
corrés não tenham figurado de forma específica do contrato celebrado entre
a autora e a “Cooperativa Habitacional Nova Era", a sentença recorrida
afastou corretamente a alegação de ilegitimidade passiva. Os elementos
presentes nos autos indicam que as corrés participaram ativamente da
cadeia de fornecimento do imóvel à autora, uma vez que assumiram a
conclusão das obras do empreendimento" (Apelação nº 1016721-
37.2015.8.26.0114(2), Rel. Des. Viviani Nicolau).

Pouco crível ainda a alegação das recorrentes de impossibilidade de outorga
da escritura nos moldes estabelecidos em sentença, considerando que
fazem parte da cadeia de fornecimento de produtos e serviços pertinentes ao
imóvel adquirido. Ademais, conclui-se no presente caso que ocorreu
inequívoca sucessão empresarial, que importa na responsabilidade solidária
de todas as rés pelos prejuízos suportados pelos adquirentes, tornando-se
de rigor a aplicação dos arts. 7º, parágrafo único, e 12 do Código de Defesa
do Consumidor.

Do atraso na entrega da unidade habitacional

O cerne do feito circunscreve-se à viabilidade de acolhimento do pleito de
reparação material decorrente do alegado atraso na entrega do imóvel, nos
termos em que sustentados pelos apelantes requerentes.

A par dessa questão, é incontroverso que o imóvel não foi entregue na data
aprazada. Consta dos autos que a previsão de entrega da unidade
habitacional dos requerentes (unidade habitacional n° 94, Bloco 5, do
empreendimento “Parque Eucaliptos III" - fls. 44/53), originalmente pactuado
(cláusula 8º do contrato fl. 48), era em junho de 2000, posteriormente
modificado para dezembro de 2013, nos termos da assembleia geral
extraordinária realizada em 11/12/2012 (fls. 62/65), e novamente prorrogada
para janeiro de 2017 (fl. 55), o que não se concretizou, haja vista que o
imóvel somente foi entregue aos autores em 31 de outubro de 2019 (fl. 105).

De outra parte, é certo que a alegação das requeridas de que a entrega da
unidade não foi realizada por culpa dos requerentes não merece guarida.
Isso porque restou demonstrada a quitação das prestações do imóvel, ainda
em outubro de 2010, conforme se extrai do extrato de pagamento de fls.
59/61, sem impugnação das requeridas nesse ponto.

No mais, a afirmação de pendência de pagamento do valor de R$ 21.267,00,
a título de rateio extraordinário, como se verá no tópico abaixo, não possui o
condão de afastar o reconhecimento do atraso na entrega da unidade.

Do rateio extraordinário

Não se olvida da licitude do rateio extraordinário no âmbito de cooperativas,
desde que aprovado em assembleia geral designada para tal fim, nos termos
do disposto no art. 44, inciso II, da Lei n.º 5.764/71 [...]

Contudo, na espécie, conforme corroborado pela apelada COOPERATIVA à
fl. 407, não houve aprovação do rateio extraordinário em assembleia (“Em
nenhum momento, houve cobrança por parte da Ré aos autores, justamente
porque o rateio extraordinário requer aprovação em assembleia, o que ainda
não foi concretizado, em especial por conta do estado de calamidade
causado pela pandemia do COVID-19, que recomenda evitar
aglomerações.").

[...]

Dos lucros cessantes

Exige-se, além disso, a condenação das partes ao pagamento de lucros
cessantes. Com o parcial descumprimento do contrato, aplicável o enunciado
pela Súmula 162 (TJSP), motivo pelo qual irrelevante a discussão sobre a
finalidade da aquisição: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio".

E quanto ao valor da indenização, observa-se o disposto na tese 3 do IRDR
nº 0023203-35.2016.8.26.0000: “O atraso da prestação de entrega de imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será
obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado
em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que
deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante,
com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma já regularizada". No caso, mantêm-se o percentual fixado
em sentença, de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso.
Observe-se que, considerando o lapso de atraso ora conhecido, o termo
inicial para o cálculo corresponde a dezembro de 2013 até outubro de 2019.

Dos débitos por IPTU e condomínio

Inviável a cobrança de taxas condominiais e do IPTU antes da entrega das
chaves, momento em que o adquirente assume a responsabilidade pelos
tributos e obrigações condominiais incidentes sobre o bem, sendo, portanto,
abusiva a cláusula contratual que determina serem devidos, tais valores, a
partir da instalação do condomínio ou em qualquer data anterior à efetiva
posse do bem.

Sobre as despesas condominiais ensina SÍLVIO DE SALVO VENOSA que
“O condômino deve concorrer com o rateio que lhe couber para sustentar o
funcionamento da vida condominial. As despesas comuns de energia
elétrica, água, materiais de limpeza, pagamento de empregados e serviços
eventuais, conservação de equipamentos, tributos, seguros etc. devem ser
rateadas." (7ª Edição, São Paulo, Editora Atlas, 2007, p. 344). Desse modo,
deve a ré reembolsar à autora as quantias pagas a título de despesas
condominiais e IPTU anteriores à entrega das chaves.

Dos danos morais

O atraso na e entrega do imóvel por quase 19 anos (considerando a primeira
previsão de entrega prevista no contrato) certamente configurou grave
frustração e insegurança aos requerentes, não se tratando de mero
aborrecimento, inclusive porque interfere na aquisição do direito de moradia,
peça inseparável do princípio da dignidade da pessoa humana.

[...]

Ausente critério fixo e determinado para a quantificação da lesão moral, deve
ser observada a peculiaridade do caso concreto, levando-se em
consideração as condições dos ofendidos, das ofensoras e do bem jurídico
lesado. Tal indenização deve satisfazer as vítimas na justa medida do abalo
sofrido, não podendo ser fixada em valor tão alto que se converta a dor em
fonte de enriquecimento sem causa dos compradores, nem em quantia tão
irrisória que não reprima a ocorrência de eventos da mesma natureza, razão
pela qual a verba fica arbitrada em R$-10.000,00 (dez mil reais), lembrando-
se que essa quantia está inserida nos parâmetros utilizados pelo Superior
Tribunal de Justiça em casos parelhos, sem dizer, ainda, que compõe, com
adequação, a lesão imposta aos adquirentes, na linha das diretrizes traçadas
no art. 944 do Código Civil.

As matérias que a parte aponta como omitidas foram expressamente
analisadas no acórdão recorrido, sendo que o fato de não terem sido acolhidas as
teses arguidas pela parte não configura ofensa aos dispositivos processuais invocados.

A modificação do entendimento da Corte estadual de que houve inequívoca
sucessão empresarial, para acolher a tese recursal da parte recorrente de que não
pode ser responsabilizada pelos prejuízos sofridos pelos autores, demandaria nova
análise de matéria fática, inviável em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do
STJ.

Em relação ao pagamento das despesas condominiais, o Tribunal a quo
entendeu ser abusiva a cláusula que estabeleceu que o comprador deveria pagar tais
despesas antes da efetiva posse do bem. Contudo, no recurso especial, a parte não
impugnou tal fundamento do acórdão recorrido, de modo que incide a Súmula n.
283 do STF a impedir o seguimento do recurso.

Quanto ao rateio extraordinário, a Corte estadual entendeu que é possível tal
cobrança no sistema cooperativo, no entanto, é necessária a aprovação de referido
rateio em Assembleia Geral Ordinária para que seja possível a cobrança, o que não
ocorreu no caso. Novamente, a parte não impugnou tal fundamento do acórdão
recorrido, atraindo o mesmo óbice sumular.

Quanto às alegações da parte de que não teria praticado ato ilícito, que não
foi demonstrado o lucro cessante e de que o valor dos danos morais seriam
excessivos, incide novamente a Súmula n. 7 do STJ, pois, para alterar a conclusão do
Tribunal de origem quanto a tais temas, seria necessária nova análise da prova dos