Informações do processo 2023/0314421-7

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrido para contra-razões
de RO:

EMENTA

CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE
FRUIÇÃO. INDEVIDA. SÚMULA N. 83/STJ. TAXA DE CORRETAGEM.
RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS E DAS PREMISSAS FÁTICAS. IMPOSSIBLIDADE.
SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO
CONHECIDO.

DECISÃO

Cuida-se de agravo interposto por HEDGE DESENVOLVIMENTO
URBANO LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.

Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com
fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL cuja ementa
guarda os seguintes termos (fl. 424):

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO
C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – RECURSO DA
EMPRESA REQUERIDA – RETENÇÃO DE VALORES
À TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO
MAJORADA, MAS LIMITADA À 25% DOS VALORES
PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE
RETENÇÃO – POSSE E GOZO NÃO COMPROVADOS
– RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA –
IMPOSSIBILIDADE – SUM. 543 DO STJ – DO
RECURSO DA PARTE AUTORA – COMISSÃO DE

CORRETAGEM – ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO –
REsp 1.599.511/SP – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
DO REPASSE A CORRETOR – RECURSO DA
EMPRESA REQUERIDA CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO – PREQUETIONAMENTO
– DESNECESSIDADE – RECURSO DA PARTE
AUTORA CONHECIDO E PROVIDO.

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores
pagos proposta pela ora agravada em desfavor da ora agravantes.

O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos.

O Tribunal estadual deu parcial provimento às apelações interpostas por
ambos os litigantes, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo imóvel
pela ora agravada, a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem,
corrigidos a partir do desembolso e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em
julgado da decisão.

Sem embargos de declaração.

No recurso especial, a ora agravante aduz negativa de vigência aos

arts. 402, 403, 724, 725, 884 e 885 do Código Civil.

Assevera que o acórdão recorrido afastou a cobrança da taxa de fruição do
imóvel por ausência de edificação no lote, o que tira do credor/recorrente o direito de
cobrir as perdas e danos e o valor que efetivamente deixou de lucrar, culminando em
enriquecimento ilícito por parte dos recorridos.

Sustenta que o acórdão recorrido afastou o direito da recorrente de reter a
comissão de corretagem, mesmo restando cumprido o dever de informação com a
previsão expressa no contrato de que a responsabilidade do pagamento seria do
comprador, caso rescindisse prematuramente o negócio, estando o decisum em desacordo
com o REsp 1551951/SP (Tema 960/STJ).

Aponta divergência jurisprudencial.

Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 519-525).

Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls.
527-535), o que ensejou a interposição do presente agravo.

Apresentada contraminuta do agravo (fls. 553-559).

É, no essencial, o relatório.

Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame
do recurso especial.

Da detida análise do acórdão recorrido, verifica-se que o Tribunal de
origem concluiu pelo não cabimento da taxa de fruição sobre imóvel. Vejamos (fls. 429-

430):

Da taxa de fruição

A empresa apelante defendeu ser devida a retenção de
valores a título de fruição do imóvel objeto do contrato
firmado entre as partes, a fim de evitar enriquecimento sem
causa e afronta à igualdade entre os contratantes.

Declinou que a fruição deriva da impossibilidade da
vendedora usar, fruir e dispor da coisa durante todo o
período contratual que o comprador permaneceu com a
posse do bem, independentemente do adquirente ter erigido
ou não qualquer construção sobre o lote e de expressa
previsão contratual.

Entretanto, a irresignação quanto à taxa de fruição não
procede, pois, além da “taxa de fruição" não ter previsão
contratual, cuida-se de imóvel não edificado, impassível de
produzir renda. Nesse caso, não há falar em enriquecimento
ilícito da parte apelada, a teor dos artigos 884 e 885, do CC.

De certo que o pagamento da taxa de fruição (ocupação) é devido pelo
comprador como forma de retribuição pela obtenção de proveito econômico pela
utilização de bem alheio durante determinado intervalo de tempo, de modo a evitar que
aquele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.

Assim, a Quarta Turma do STJ consignou que “a verba para ressarcimento
da ocupação, em boa verdade, consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel
durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com o
rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio [... e com ...] os benefícios
eventualmente auferidos pelo comprador durante o período em que ocorreu o usufruto do
bem" (REsp n. 955.134/SC, Quarta Turma, DJe de 29/8/2012).

Com efeito, esta Corte Superior firmou o entendimento de que é "indevida a
taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote
não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou
empobrecimento do vendedor".

A propósito, cito:

1. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o
desfazimento de promessa de compra e venda de lote não
edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor.

2. Não apresentação de argumentos novos capazes de
infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão
agravada.

3. Agravo interno conhecido e desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023,

DJe de 16/3/2023.)

4. Quanto à taxa de fruição, nos termos da jurisprudência
pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição
após o desfazimento de promessa de compra e venda de
lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em
13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

[...]

(AgInt no REsp n. 2.049.633/SP, rel. Min. Humberto
Martins,Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de
16/10/2023.)

No mesmo sentido, compreende o STJ que “não há enriquecimento
sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel,
devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem".

A propósito, cito:

1. Consoante entendimento desta Corte, não há
enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado,
pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser
afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem.
Precedente.

[...]

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, relator Ministro Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/8/2021, DJe
de 26/8/2021.)

1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de
terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no
imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de
ocupação do bem" (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel.
Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado
em 23/08/2021, DJe 26/08/2021).

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.897.785/SP, relator Ministro Marco
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/10/2021,
DJe de 14/10/2021.)

Assim, independentemente do período da posse do promitente comprador,
aplica-se o entendimento desta Corte de que, em se tratando de terreno sem edificação e
não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente
comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição
do imóvel.

A título de reforço, cito:

12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais,
o enriquecimento sem causa do comprador é identificado
pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser
objeto de contraprestação mediante o pagamento de
aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.

13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de
modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante
dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem
qualquer outra nova interferência causal, de que a
recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e
posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida,
estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento;
tampouco seria possível o enriquecimento da compradora,
que não pode residir no terreno não edificado.

[...]

15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto,
parcialmente provido, apenas para modificar o percentual
de retenção das parcelas pagas.

(REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021.)

Assim, a decisão recorrida refletiu o entendimento deste Tribunal, atraindo
a incidência da Súmula n. 83/STJ, razão pela qual não merece reforma.

Ressalte-se que a incidência da referida Súmula não se restringe aos
recursos especiais interpostos com fundamento na alínea "c" do permissivo
constitucional, sendo também aplicável nos recursos fundados na alínea "a", uma vez que
a divergência relaciona-se com a interpretação da norma infraconstitucional.

A propósito, cito:

3. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento
adotado pelo Tribunal de origem coincide com a
jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). Ademais,
"encontrando-se o aresto de origem em sintonia à
jurisprudência consolidada nesta Corte, a Súmula 83 do
STJ serve de óbice ao processamento do recurso especial,
tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c', a qual viabilizaria
o reclamo pelo dissídio jurisprudencial" (AgInt nos EDcl
no AREsp n. 741.863/SP, Relator Ministro Marco Buzzi,
Quarta Turma, julgado em 30/03/2020, DJe 1º/4/2020).

4. O conhecimento do recurso especial fundamentado na
alínea "c" do permissivo constitucional exige a indicação
dos dispositivos legais que supostamente foram objeto de
interpretação divergente. Ausente tal requisito, incide a
Súmula n. 284/STF.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 754.994/SC, Rel. Ministro Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/04/2021, DJe
23/04/2021)

3. A conformidade do acórdão recorrido com a
jurisprudência desta Corte Superior atrai o óbice estampado

na Súmula 83 do STJ, o que inviabiliza o conhecimento do
recurso pelas alíneas "a" e "c" do permissivo.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.354.829/SP, relator Ministro Gurgel
de Faria, Primeira Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de
6/6/2024.)

No que tange à pretendida retenção da taxa de corretagem, o Tribunal local
afastou essa possibilidade, fundamentando o acórdão nos seguintes termos (fl. 433):

[...] impossível a retenção da taxa de corretagem pela parte
requerida, vez que apesar de prevista no contrato não restou
comprovado que o percentual de 7% retido pela parte ré foi
destinado ao pagamento de honorários de corretagem.

Conforme bem exarado pela parte apelante não há
comprovação de seu respectivo repasse ao corretor, de
modo que a sua retenção e mesmo cobrança deve ser
considerada abusiva, em razão do do entendimento
firmado, em sede recurso repetitivo de controvérsia, no
julgamento do REsp 1.599.511/SP, em 24/agosto/2016, sob
a Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.

Veja-se:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE
DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER
DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA
COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnicoimobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa
de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista
no contrato acerca da transferência desse encargo ao
consumidor. Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de
restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO. (STJ - R Esp: 1599511 SP 2016/0129715-8,
Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,

Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO,

Data de Publicação: D Je 06/09/2016)

Portanto deve ser reformada a sentença neste ponto.

A Corte local, concluiu o acórdão fundamentando que a comissão de
corretagem encontra-se prevista no contrato como despesa suportada pelo comprador,
contudo o percentual se encontra embutido nos 25% retidos. Tal entendimento foi
firmado a partir do exame do acervo fático-probatório dos autos. Rever tais conclusões
demandaria necessária incursão nas premissas fáticas e reexame de cláusulas contratuais,
o que é vedado pela incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ.

Nesse sentido, cito:

5. O acórdão recorrido não destoou do entendimento
firmado por esta Corte Superior no sentido de que a
validade da cláusula contratual que transfere ao promitente
comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige
a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da
comissão, o que não ocorreu no caso concreto. Precedente.

6. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local
demandaria a análise do contrato e o reexame de matéria
fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso
especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7/STJ.

7. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.949.627/RJ, relator Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
23/10/2023, DJe de 27/10/2023.)

Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em
desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da condenação, observada
eventual concessão de gratuidade de justiça.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 21 de outubro de 2024.

Ministro Humberto Martins

Relator

Redistribuição automática em 14/12/2023 às 09:45
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR