Informações do processo 2023/0395849-4

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) embargada(s)
para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl):

Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
PARQUE POSTO DE NÁPOLIS com fundamento no art. 105, III, a e c, da
Constituição Federal, contra acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Sul (Agravo de Instrumento n. 5012872-49.2023.8.21.7000) nos autos
de execução de título extrajudicial.

O julgado foi assim ementado (fl. 35):

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO
DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS.

PENHORA DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
IMPOSSIBILIDADE. É inviável a penhora de imóvel alienado fiduciariamente por
dívida de condomínio movida contra o devedor fiduciário, uma vez que o patrimônio
pertence ao credor fiduciário, o qual não detém responsabilidade sobre o débito até a
consolidação da propriedade em seu favor. Possível, outrossim, a penhora de
eventuais direitos e ações que o condômino possui sobre o imóvel alienado
fiduciariamente. No caso concreto, a decisão agravada deferiu a penhora apenas de
direitos e ações a que tem direito a ré, devedora fiduciária. Por isso, restrito o
julgamento à matéria devolvida, impõe-se o desprovimento do recurso.

AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.

Os embargos de declaração foram rejeitados.

Nas razões do recurso especial, alega a parte agravante violação dos arts.

1.336, I, e 1.345 do Código Civil, porquanto seria possível a penhora do imóvel em
virtude da natureza peculiar propter rem da dívida.

Defende que o acórdão impugnado divergiu do entendimento firmado
pelo TJSC, TJMS, TJRS e pelo STJ, conferindo interpretação divergente aos arts.
1.336, I, e 1345 do Código Civil

Aduz que a taxa condominial é obrigação de pagamento de todos os
condôminos e funda-se no dever legal de que os coproprietários devem ratear entre
si os custos de conservação da unidade condominial.

Sustenta que as despesas condominiais são de responsabilidade do
devedor fiduciante e, em caráter subsidiário e solidário, da instituição financeira,
pois caracterizam obrigação de natureza propter rem.

Requer o retorno dos autos para novo julgamento dos embargos de
declaração ou a superação da supressão de instância para que se dê provimento ao
recurso especial, reconhecendo-se a possibilidade de penhora integral do imóvel
gerador dos débitos condominiais.

As contrarrazões não foram apresentadas.

É o relatório. Decido.

Trata-se, na origem, de ação de execução de título extrajudicial
promovida pelo ora agravante em face da ora agravada, em decorrência do
inadimplemento de taxas condominiais.

No primeiro grau, foi indeferido o pedido de penhora do bem imóvel
alienado fiduciariamente.

O Tribunal de origem negou provimento ao agravo de instrumento,

mantendo afastada a penhora.

Sobreveio recurso especial, em que a parte recorrente defende que o
dever de pagar as cotas condominiais (em execução) decorre de uma obrigação real
– natureza propter rem –, a qual acompanha o imóvel.

Pontue-se que obrigação propter rem ou obrigação ob rem significa
"obrigação própria de um bem imóvel", ou seja, o imóvel está vinculado ao
pagamento daquela obrigação.

A garantia propter rem é muito próxima do direito real de garantia. A
diferença é que o direito real de garantia se estabelece por uma ação contratual,
decorre da vontade das partes; já a obrigação propter rem é ex vi legis, por força
de lei.

O que não pode é uma natureza contratual subtrair a natureza decorrente
da lei, ou seja, a natureza propter rem , de garantia aderente do imóvel ao
condomínio.

Registre-se que a obrigação pode ser dividida em debitum e obligatio .

O débito é o dever legal do devedor de cumprir a obrigação, isto é, o
dever do sujeito passivo de satisfazer a prestação positiva ou negativa em benefício
do credor.

Se adimplido o debitum, inexiste a obrigação. Por outro lado, se a
obrigação não é cumprida, surgirá a responsabilidade.

Pode-se concluir que a obrigação propter rem refere-se a obrigação que
aderiu ao bem e que o pagamento é feito em razão do bem, da alienação do bem.

Portanto, quem responde pela dívida de condomínio é o imóvel. Não

importa quem seja o dono, não importa quem seja o proprietário, o bem está
vinculado ao pagamento, à satisfação da obrigação.

Nesse sentido, a Quarta Turma do STJ consolidou o entendimento de que
é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que
esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida
condominial .

A propósito, recente precedente que modificou o entendimento da Quarta

Turma:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO.

1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo
único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel,
apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações
jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes,
como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do
direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza
jurídica propter rem.

2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de
propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer
proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de
proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de
maiores direitos que o proprietário pleno.

3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é
possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja
alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos
termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.

4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do
credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a
execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos
créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o
condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à
praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos
direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor
fiduciante.

5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco
Buzzi, relator para o acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)

No mesmo sentido, as seguintes decisões monocráticas: REsp n.

1.873.261/SP, Ministro Raul Araújo, DJe de 4/6/2024; REsp n. 2.137.690/SC,

Ministro Raul Araújo, DJe de 2/5/2024; REsp n. 2.110.356/SC, Ministra Maria
Isabel Gallotti, DJe de 21/12/2023; e REsp n. 1.993.509/SP, Ministro Antonio
Carlos Ferreira, DJe de 6/11/2023.

Por oportuno, ressalte-se que o REsp n. 1.929.926/SP, afetado à Segunda

Seção, e o Tema n. 1.266 do STJ, que tratam de semelhante controvérsia, não
foram julgados, além de o processo submetido ao rito dos recursos repetitivos não
ter suspendido a tramitação de processos.

No caso, a Corte a quo entendeu que o imóvel objeto de alienação
fiduciária não seria passível da medida pleiteada, mas tão somente seria possível
requerer constrição sobre créditos fiduciários. Confira-se trecho do voto condutor
do acórdão do agravo de instrumento (fls. 33-34):

Nesta senda, inobstante inviável a penhora do próprio imóvel, é possível a
penhora dos direitos e ações concernentes ao contrato celebrado entre o devedor
fiduciário e a instituição financeira.

Na hipótese dos autos, o condomínio-exequente reclama "seja dado
provimento ao presente recurso, reformando a decisão agravada para que seja
mantida penhora sobre a integralidade do bem constrito". Refere que "deve ser
reformada a decisão a quo, mantendo-se apenhora que recai sobre a integralidade do
imóvel matriculado sob o número 41.498 do Registro de Imóveis da Comarca de
Sapucaia do Sul e não somente sobre seus direitos e ações". Diz que "o próprio
imóvel responde pelo débito da unidade condominial, o que torna cabível a penhora
do imóvel, ainda que objeto de alienação fiduciária, até porque o crédito
condominial prefere ao crédito hipotecário" (evento 1, INIC1).

Veja-se, a decisão agravada deferiu a penhora "por termo nos autos os direitos
e ações que a parte devedora detém sobre o imóvel cuja certidão consta do evento
1, MATRIMÓVEL4, contemplando a executada como depositário", destacando "ser
impossível penhorar direitos outros que não aquele titularizado pela executada"
(evento 22, DESPADEC1).

Com efeito - e conforme anteriormente destacado -, não é possível
penhorar imóvel alienado fiduciariamente, em execução promovida por
terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que a propriedade do bem
pertence ao credor fiduciário.

Nessas circunstâncias, restrito o julgamento à matéria devolvida -
possibilidade, ou não, de penhora do imóvel -, sendo viável juridicamente a
constrição apenas de direitos e ações do executado/devedor fiduciário sobre o
bem, impõe-se o desprovimento do recurso.

EM FACE DO EXPOSTO, voto por NEGAR PROVIMENTO ao agravo de
instrumento.

Dessa forma, o acórdão recorrido está em dissonância com o atual

entendimento jurisprudencial desta Corte, no sentido da possibilidade da penhora
do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado
fiduciariamente.

III - Conclusão

Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial a fim
de reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida
condominial, desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do
proprietário registral a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a
oportunidade de quitar o débito condominial .

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 21 de outubro de 2024.

Ministro João Otávio de Noronha

Relator