Intimação à parte requerida para verificar a regularidade formal dos(as) PRCs/RPVs
expedidos:

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO
ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. FALTA DE
PREQUESTIONAMENTO. FALTA DE PERTINÊNCIA TEMÁTICA. SÚMULA
N. 284 DO STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS
AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO
MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu
do recurso especial.

II. Razões de decidir

2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido
suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n.
283/STF.

3. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o
conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento.
Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF.

4. É firme a orientação do STJ de que a impertinência temática do
dispositivo legal apontado como ofendido resulta na deficiência das razões
do recurso especial, fazendo incidir a Súmula n. 284 do STF.

5. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).

III. Dispositivo

6. Agravo interno desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA, por unanimidade, negar provimento ao
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti
e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 17 de dezembro de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira

Relator

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) embargada(s)
para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Regimental (AgRg):

Trata-se de recurso especial interposto por CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS
01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra acórdão assim ementado (e-
STJ fl. 219):

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Rescisão - Ação de
rescisão de contrato com pedido de restituição de valores - Desistência do
negócio por parte dos compradores - Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor - Rescisão contratual - Possibilidade - Devolução de 90% do
valor das parcelas pagas pelo comprador - Precedentes do STJ e do TJSP -
Ação julgada procedente - Incidência de correção monetária a partir de cada
desembolso e de juros moratórios desde o trânsito em julgado - Sentença
parcialmente reformada. Apelação parcialmente provida.

Nas razões recursais (e-STJ fls. 227/252), fundamentadas no art. 105, III, "a"
e "c", da CF, a recorrente aponta violação dos seguintes dispositivos:

(i) arts. 421 e 422 do CC e 32, § 2°, da Lei n. 4.591/1964, sob o argumento
de impossibilidade de rescisão de contrato de compra e venda quitado, e

(ii) arts. 67-A, § 5°, da Lei n. 13.786/2018, 67, § 5°, da Lei n. 4.591/1964 e 53
do CDC, afirmando que a incorporação imobiliária está submetida ao regime de
patrimônio de afetação. Ressalta, nesse contexto, que (e-STJ fls. 237/238):

[...] ainda que se considere que o desfazimento do negócio seja um direito
dos adquirentes, ora Recorridos, as consequências jurídicas do exercício
desse direito por eles devem observar as regras estipuladas no contrato
(princípio do pacta sunt servanda), o qual foi redigido de forma clara e em

respeito à legislação vigente e aplicável à espécie, que permite, para a
hipótese de rescisão por iniciativa do adquirente a retenção de 50% dos
valores pagos, conforme estabelecido no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64,
com a redação dada pela Lei nº 13.786/18.

Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 321/330).

É o relatório.

Decido.

Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual de compromisso de
compra e venda de imóvel, cumulada com restituição de valores.

A sentença julgou procedentes os pedidos deduzidos pelos ora recorridos, a
fim de rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a ré, ora recorrente, na
restituição de R$ 293.100,00 (duzentos e noventa e três mil e cem reais). Determinou
ainda o desconto, em favor da ré, do percentual de 10% (dez por cento) sobre esse
montante.

Em sua apelação, a ré, ora recorrente, alegou que (i) o contrato não poderia
ser rescindido em virtude de ter ocorrido sua quitação pelos autores e que (ii) a
rescisão do contrato garante ao comprador a restituição de somente 50% (cinquenta
por cento) dos valores pagos, tendo em vista o patrimônio de afetação e a regulação
específica da matéria, conforme os arts. 67-A, § 5°, da Lei n. 13.786/2018 e 67, § 5°, da
Lei n. 4.591/1964.

A Corte estadual deu parcial provimento ao recurso apenas para "determinar
que os valores a serem restituídos contem com correção monetária desde o
desembolso e juros moratórios legais a partir do trânsito em julgado" (e-STJ fl. 225).

No recurso especial, a recorrente apontou violação dos arts. 421 e 422 do
CC, 32, § 2°, e 67, § 5°, da Lei n. 4.591/1964, 67-A, § 5°, da Lei n. 13.786/2018 e 53 do
CDC.

I) No recurso especial, CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. alega violação aos arts. 421 e 422 do CC
e 32, § 2°, da Lei n. 4.591/1964, sustentando a impossibilidade de desfazimento do
negócio jurídico após a quitação do contrato de compra e venda.

O Tribunal de origem consignou, com base na análise do conjunto fático-
probatório dos autos, que "o contrato ainda não estava quitado pela ré, pois a obra
ainda não havia sido entregue quando os autores requereram o desfazimento do
negócio" (e-STJ fl. 220). Concluiu, nesse contexto, pela possibilidade de rescisão do

contrato. Confira-se (e-STJ fl. 220):

Os autores adquiriram o imóvel na planta, em agosto de 2020 (fls. 51). A
previsão de entrega da obra era novembro de 2022 (fls. 18). O pagamento,
como indicado acima, foi feito no ato (R$ 100,00 mais um crédito que eles
tinham decorrente do distrato de uma outra unidade de outro
empreendimento). Portanto, o preço havia sido totalmente satisfeito pelos
autores no ato da celebração do contrato.

Apesar disso, o contrato ainda não estava quitado pela ré, pois a obra ainda
não havia sido entregue quando os autores requereram o desfazimento do
negócio, ou seja, quando eles manifestaram a intenção de exercer o direito
de desistência. Veja-se que esse pedido foi feito pelo menos em outubro de
2021 (fls. 53).

A parte não impugnou o fundamento do acórdão recorrido de que o contrato
não poderia ser considerado quitado, tendo em vista que a contraprestação da
recorrente (entrega da obra) não havia sido cumprida. Incide a Súmula n. 283 do STF.

II) Quanto à alegação de que a incorporação imobiliária está submetida ao
regime de patrimônio de afetação, não houve pronunciamento do Tribunal a quo acerca
da questão, nem a Corte local foi instada a fazê-lo por via de embargos declaratórios,
circunstância que impede o conhecimento da insurgência por falta de
prequestionamento. Assim, devem ser aplicadas as Súmulas n. 282 e 356 do STF.

Ademais, o entendimento do Tribunal de origem não pode ser desconstituído
apenas com base no art. 67, § 5°, da Lei n. 4.591/1964 (incluído pela Lei n.
13.786/2018) – o qual determina que a rescisão do contrato garante ao comprador a
restituição de somente 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos –, porque o
dispositivo em referência nada dispõe a respeito do fundamento de que, "Sem prejuízo
do que as partes livremente convencionam, a atual legislação consumerista mitiga a
autonomia de vontade em detrimento de maior proteção ao consumidor em casos de
abusividade, como ocorre no caso dos autos, não havendo que se falar em violação ao
princípio do pacta sunt servanda" (e-STJ fl. 222).

Dessa forma, está caracterizada a deficiência na fundamentação recursal, a
teor da Súmula n. 284 do STF.

Ainda que assim não fosse, a instância ordinária, com base nos elementos
fático-probatórios dos autos, concluiu pela possibilidade de rescisão do contrato. Nesse
sentido, impôs à recorrente a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos
pela parte recorrida. Segue trecho do acórdão recorrido (e-STJ fls. 223/224):

Assim, possível a rescisão do contrato e a retenção de valores com o fim de
prefixar perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual.

E o C. Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou sobrea legitimidade de
retenção em percentual entre 10% e 25% do valor pago:

Assim, pelas razões acima expostas, deve ser mantida a procedência da
ação, com a declaração da rescisão do contrato, com a obrigação imposta à
ré de restituição de 90% de todos os valores pagos para a aquisição do
imóvel.

Nesse contexto, a análise da pretensão recursal demandaria a alteração das

premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento
das provas carreadas aos autos, o que é vedado em recurso especial pela Súmula n. 7
do STJ.

Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Na forma do art. 85, §

11, do CPC, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor
arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 16 de outubro de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira

Relator

Redistribuição automática em 18/04/2024 às 15:45
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

DESPACHO

Não há nos autos procuração e/ou cadeia completa de substabelecimento
conferindo poderes ao subscritor do recurso especial.

Registre-se que, conforme certidão de fl. 419, o substabelecimento constante dos
autos (fls. 153/179) não possui assinatura das substabelecentes.

Dessa forma, nos termos do art. 76, c/c o art. 932, parágrafo único, do Código de
Processo Civil, intime-se a parte recorrente para regularizar a representação processual, no
prazo improrrogável de 5 (cinco) dias, sob pena de não conhecimento do recurso.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 08 de março de 2024.

MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA

Presidente