Informações do processo 2024/0136424-2

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e
"c", da CF, contra acórdão do TJDFT assim ementado (e-STJ fls. 838/839):

APELAÇÃO. CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AJUSTE COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA
DE REGISTRO DO CONTRATO. NÃO AVERBAÇÃO DA FIDÚCIA.
AFASTAMENTO DA LEI N. 9.514/1997. RESILIÇÃO UNILATERAL DA
AVENÇA. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CDC. RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO.

1. O contrato de compra e venda de imóvel firmado com cláusula de
alienação fiduciária em garantia submete-se, em regra, à Lei n. 9.514/1997,
e não permite a resilição unilateral no interesse do devedor fiduciante, sob o
fundamento de impossibilidade financeira de pagamento das parcelas
pactuadas. A extinção de contrato de compra e venda com pacto adjeto de
alienação fiduciária, após o registro da escritura em cartório, ocorre com a
quitação da obrigação ou, na falta de pagamento, com a consolidação da
propriedade em favor do fiduciário, conforme procedimento previsto na Lei n.
9.514/1997.

2. Contudo, na hipótese, não houve o registro do contrato no Cartório de
Registro de Imóveis nem averbação da alienação fiduciária. Assim, possível
a resilição por vontade do consumidor, que deve ser regulada, no caso,
pelas normas do CDC, de modo a afastar as disposições específicas da Lei
n. 9.514/97.

3. O referido contrato de compra e venda de imóvel firmado com cláusula de
alienação fiduciária em garantia não disciplina as consequências para a
hipótese de resilição unilateral pelo comprador, especialmente sobre a
devolução de valores e retenção de quantia paga.

4. Assim, a despeito de se tratar de contrato de compra e venda, observa-se
que o objeto contratual é um terreno inserido em empreendimento
imobiliário, do qual o comprador não está imitido na posse e, nessa medida,
aplicável a orientação disposta no enunciado n. 543 da Súmula do c. STJ,
segundo o qual, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem

deu causa ao desfazimento", a qual foi ratificada no julgamento do REsp n.
1.300.418/SC, pela sistemática dos recursos repetitivos.

5. Acerca da retenção, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento
de que o percentual máximo é 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos, com o restante devolvido ao comprador. Esta Corte tem limitado a
retenção ao percentual de 10% (dez por cento) do valor pago, principalmente
quando inexistente situação excepcional que justifique a retenção maior,
como é o caso em análise, pois se trata de terreno não edificado, do qual o
consumidor ainda não tem a posse.

6. As parcelas devem ser corrigidas monetariamente pelo INPC a partir do
desembolso. Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, incidentes a partir
do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002/STJ).

7. Recurso conhecido e provido.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 927/937).

Nas razões apresentadas (e-STJ fls. 958/1.014), a recorrente aponta dissídio
jurisprudencial e ofensa:

(i) ao art. 1.022, II, do CPC/2015, porque a Corte local teria arbitrado, sem
justificativas, o percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos, ante
o distrato imobiliário por culpa da parte recorrida,

(ii) aos arts. 22, 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 e 418 e 420 do CC/2002,
afirmando que, na hipótese de compromisso de compra e venda com cláusula de
alienação fiduciária, a rescisão do ajuste seria inviável e a restituição de eventual saldo
em favor da parte recorrida deveria observar as disposições da Lei de Alienação
Fiduciária, em detrimento do CDC, estando a eficácia da garantia livre da exigência do
registro do contrato, e

(iii) aos arts. 418 e 420 do CC/2002, porque os precedentes desta Corte
Superior admitiriam a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago
pelo adquirente, ante a rescisão culposa do contrato, justificando, assim, que, no caso
concreto, a multa do distrato incidisse no patamar referido, não devendo ser fixada
apenas no patamar de10% (dez por cento).

Foram ofertadas contrarrazões, requerendo a condenação da recorrente ao
pagamento de multa por litigância de má-fé (e-STJ fls. 1.087/1.089).

O recurso foi admitido na origem (e-STJ fls. 1.087/1.089).

É o relatório.

Não assiste razão à recorrente quanto à tese de negativa de prestação
jurisdicional, uma vez que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida, não
incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade.

A Justiça local deixou claros os motivos pelos quais fixou em percentual de

retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos. Confira-se o seguinte excerto (e-

STJ fls. 844/845):

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que o
percentual passível de ser retido é de no máximo 25% (vinte e cinco por
cento) dos valores pagos, com o restante devolvido ao comprador. Veja-se:
[...]

De se registrar que, em razão do dispositivo supramencionado e também da
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (acima citada), não há
diferença, em regra, entre os contratos de promessa de compra e venda e a
compra e venda propriedade dita em relação à possibilidade de extinção
contratual. Eventual distinção poderia ocorrer em casos excepcionais de
ocupação do imóvel pelo comprador por longo período, o que se afasta da
hipótese ora em análise. Isso porque, no caso concreto, como já pontuado,
observa-se que se trata de compra e venda de terreno não edificado, o que
inviabiliza sua utilização e o torna inapto, a princípio, a dar causa à
desvalorização. Frisa-se, não há documento comprobatório da imissão na
posse pelo autor/recorrente.

Nessa perspectiva, esta Corte tem limitado a retenção ao percentual de 10%
(dez por cento) do valor pago, principalmente quando inexistente situação
excepcional que justifique a retenção maior.

[...]

Assim, a despeito de previsão contratual, à luz da jurisprudência do STJ e
desta Corte, bem como ao teor do art. 413 do CC, o apelante tem direito à
resilição da avença, com a retenção pela apelada de 10% (dez por cento) do
valor pago pelo imóvel e, consequentemente, devolução do restante ao
requerente.

Ressalte-se que o fato de o julgamento ser contrário aos interesses da
recorrente não configura nenhum dos vícios do art. 458 do CPC/1973 (atual art. 489 do
CPC/2015), tampouco é o caso de cabimento dos aclaratórios.

A Corte local considerou que, sem registro do contrato, nos termos do art. 23
da Lei n. 9.514/1997, a garantia fiduciária era inaplicável no caso examinado (e-STJ fl.
843). Para infirmar tal entendimento, a recorrente aduziu contrariedade aos arts. 22, 26
e 27 da Lei n. 9.514/1997 e 418 e 420 do CC/2002.

Ocorre que tais dispositivos legais não possuem o alcance normativo
pretendido, porque nada dispõem a respeito da forma de constituição do gravame
fiduciário.

Pelo mesmo motivo, não há como examinar o pedido de revisão do valor da
cláusula penal do distrato imobiliário, tendo em vista que os arts. 418 e 420 do CC/2002
não tratam especificamente dos critérios de cálculo do encargo referido, tampouco das
hipóteses autorizadoras de sua revisão judicial.

Dessa forma, a fundamentação recursal em ais pontos mostra-se deficiente
e atrai, por analogia, a incidência da Súmula n. 284/STF. Nesse aspecto: AgInt no AgInt
no AREsp n. 984.530/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado

em 21/9/2017, DJe 20/10/2017, e AgInt no REsp n. 1.505.441/SC, Relator Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/6/2017, DJe
2/8/2017.

A Corte local não se manifestou quanto aos arts. 418 e 420 do CC/2002 sob
o enfoque pretendido pela recorrente. Dessa forma, sem terem sido objeto de debate
na decisão recorrida e ante a falta de aclaratórios no ponto, as matérias contidas em
tais dispositivos carecem de prequestionamento e sofrem, por conseguinte, o
empecilho das Súmulas n. 282 e 356 do STF.

E ainda, não tendo a parte impugnado o conteúdo normativo dos arts. 23 da
Lei n. 9.514/1997 e 413 do CC/2002, aplicável a Súmula n. 283/STF.

O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea
"c" do permissivo constitucional exige, além da indicação do dispositivo legal objeto de
interpretação divergente, a demonstração do dissídio, mediante a verificação das
circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e a realização
do cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, § 1º, do RISTJ e
1.029, § 1º, do CPC/2015, ônus dos quais a recorrente não se desincumbiu.

Por fim, rejeito o pedido de condenação da recorrente à multa por litigância
de má-fé, visto que não ficou demonstrada conduta maliciosa ou temerária a justificar
tal sanção, pois a parte tão somente intentava a reforma da decisão que lhe foi
desfavorável.

Diante do exposto, NÃO CONHEÇO do recurso especial.

Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários
advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos
§§ 2º e 3º do referido dispositivo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 15 de outubro de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira

Relator

Processo registrado em 24/04/2024 às 18:30
CONCLUSÃO À MINISTRA RELATORA

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos: