Informações do processo 2024/0074218-8

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. RECONVENÇÃO. OCORRÊNCIA DE
SUPRESSIO. RETENSÃO DE 25% DO VALOR PAGO. IMPOSSIBILIDADE.
AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO
IMÓVEL. TERRENO NÃO EDIFICADO. INCABÍVEL. ENCARGOS DE
NATUREZA PROPTER REM. PERÍODO DO EXERCÍCIO DO DOMÍNIO
ÚTIL OU POSSE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECIPROCIDADE.
RECONHECIDA. APELO PROVIDO PARCIALMENTE.

1. Diante de todo o contexto dos autos, entende-se que foi criada uma justa
expectativa na parte credora na continuidade do contrato, já que mesmo
havendo um atraso significativo na entrega do imóvel a parte ré continuou
honrando as parcelas do negócio entabulado. É de se reconhecer a
ocorrência de supressio.

2. No contrato não há previsão expressa no tocante a retenção de valores
pagos pela compradora, ou parte deles, no caso de inadimplência.

3. Quanto a Taxa de Fruição do Imóvel, verifico que acertada foi a sentença
a quo, uma vez que está a se discutir sobre terreno sem edificação, não
sendo possível dar destinação econômica imediata pelo comprador, não
sendo cabível a cobrança de tal encargo.

4. Quanto aos encargos de natureza propter rem, uma vez que com a
rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, entendo que estes
devem ser retidos pelo período em que os compradores tiveram o imóvel a
sua disposição, ou seja, a data do termo de aceite da obra de infraestrutura
pela Prefeitura a qual deve ser demonstrada em sede de liquidação de
sentença até a data da angularização processual com a citação da parte ré
que se deu em 12/04/2022.

5. Em que pese à alteração do resultado do julgamento, quanto a fixação dos
honorários sucumbenciais, tem-se que adequada a condenação em
sucumbência recíproca das partes, em razão de que as partes foram
vencidas e vencedoras em igual proporção.

6. Apelo parcialmente provido.

Nas razões apresentadas (e-STJ fls. 280/293), a recorrente aponta ofensa:

(i) ao art. 1.022, I e II, do CPC/2015, pois a Corte local teria ignorado sua
tese sobre a desnecessidade de "previsão de cláusula penal expressa para se garantir,
nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, o direito de
retenção, no percentual de 25% segundo remansosa jurisprudência desse Tribunal da
Cidadania, sobre as parcelas pagas, garantindo-se a devolução do restante ao
comprador. Entretanto, ainda que assim não se entenda, demonstrou-se por meio dos
embargos de declaração interpostos que há, sim, previsão de cláusula penal no
contrato rescindindo" (e-STJ fl. 287), e

(ii) aos arts. 389 e 475 do CC/2002, pois a cobrança da cláusula penal com
fundamento na rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário dispensaria
previsão contratual. Nesse contexto, requer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento)
dos valores pagos e, subsidiariamente, 10% (dez por cento).

Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 344/349).

O recurso foi admitido na origem (e-STJ fls. 356/358).

É o relatório.

Decido.

Não assiste razão à parte recorrente quanto à tese de negativa de prestação
jurisdicional, uma vez que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida, não
incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade.

A Corte local deixou claros os motivos pelos quais rejeitou a retenção de
valores pretendida pela empresa recorrente, ante a rescisão do compromisso de
compra e venda imobiliário. Confira-se o seguinte trecho (e-STJ fls. 270/271):

A linha jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é de que nos casos de
desistência imotivada pelo comprador do imóvel, adota-se como padrão-
base de cláusula penal retenção de 25% dos valores pagos.

Sabe-se que a cláusula penal possui duas finalidades, quais sejam:
intimidatória, ou seja, de forçar o devedor a cumprir a obrigação, e
ressarcitória, prefixando as perdas e danos, as quais não são presumidas e
sim, devem estar previstas expressamente no contrato.

O artigo 475 do Código Civil prevê o seguinte:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução
do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em
qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Ocorre que no
contrato não há previsão expressa no tocante a retenção de valores
pagos pela compradora, ou parte deles, no caso de inadimplência.

Ocorre que no contrato não há previsão expressa no tocante a retenção de
valores pagos pela compradora, ou parte deles, no caso de inadimplência.
Não merece reparo a sentença nesse tópico.

Ao rejeitar os aclaratórios, o Colegiado esclareceu ainda que (e-STJ fl. 333):
Repisa-se que não há no contrato entabulado entre as partes previsão
expressa de cláusula penal.

Ressalte-se que o fato de o julgamento ser contrário aos interesses da parte
recorrente não configura nenhum dos vícios do art. 535 do CPC/1973 (atual art. 1.022
do CPC/2015), tampouco hipótese de cabimento dos aclaratórios.

A Corte local negou a retenção de valores pela empresa recorrente, ante a
rescisão do contrato, por ausência de previsão contratual.

Nas razões do especial, a parte defendeu que a cobrança do encargo
referido dispensaria prévia pactuação, indicando, para tanto, violação dos arts. 389 e
475 do CC/2002.

Ocorre que tais dispositivos legais não possuem o alcance normativo
pretendido, porque nada dispõem a respeito do pacta sunt servanda, tampouco da
cláusula penal, da prefixação das perdas e danos e do quantum indenizatório.

Dessa forma, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e atrai, por
analogia, a Súmula n. 284/STF.

Nesse aspecto: AgInt no AgInt no AREsp n. 984.530/SP, Relator Ministro
RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/9/2017, DJe 20/10/2017, e AgInt no
REsp n. 1.505.441/SC, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 27/6/2017, DJe 2/8/2017.

Diante do exposto, NÃO CONHEÇO do recurso especial.

Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários
advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos
§§ 2º e 3º do referido dispositivo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 01 de outubro de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira

Relator

A ta n. 11171 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 22 de março de 2024.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Distribuição automática em 22/03/2024 às 08:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR