Informações do processo 2024/0175065-3

A ta n. 11279 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 17 de julho de 2024.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Cuida-se de agravo apresentado por CARLOS ALBERTO CUPERTINO contra a
decisão que não admitiu seu recurso especial.

O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da CF/88,
visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E
DOS TERRITÓRIOS, assim resumido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
CONTRATO DE CORRETAGEM CUMULADA COM COBRANÇA DE
COMISSÃO. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM.
POSSIBILIDADE. TERMOS CONTRATADOS. ÔNUS PROBATÓRIO DO
AUTOR. RESULTADO ÚTIL DA CORRETAGEM. NÃO ALCANÇADO.
SENTENÇA MANTIDA (fl. 963).

Quanto à controvérsia , pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a
parte recorrente alega violação e divergência de interpretação do art. 725 do CC, no que
concerne ao direito à remuneração ao corretor que tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediação, ainda que esta não se efetive em razão de arrependimento das partes,
trazendo a seguinte argumentação:

Assim, o Recorrente indica como Lei violada, o art. 725 do Código Civil, o qual
expressamente assevera que a remuneração é devida ao corretor uma vez que
tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

[...]

Ora, o contrato verbal, por não ser escrito, não deixa lastro documental acerca
da negociação da comissão de corretagem e da forma de pagamento.

No entanto, isso não quer dizer que a verba não é devida. Não se pode fulminar
a existência da obrigação, simplesmente porque não tem documento nesse

sentido, ademais, o contrato é verbal.

Além disso, não se pode perder de vista que tanto o acórdão r. quanto a sentença
verificaram a atuação do Corretor/Recorrente, e esse trabalho deve ser
remunerado.

[...]

Ora, o resultado pretendido pelo Recorrido que dependia do serviço do
Recorrente foi entregue, qual seja, a aproximação das partes, a celebração do
contrato de parceria imobiliária e a constituição das SPE’s, esse é o serviço do
Corretor, não o parcelamento do solo e os desdobramentos do loteamento em si.
[...]

Novamente, aqui, consideramos que, salvo disposição contratual em sentido
contrário, terá o corretor direito a perceber a sua remuneração, uma vez que
propiciou a contratação. Se é ou não viável a consecução de um financiamento
imobiliário, este risco não é do corretor, mas das partes.

[...]

Portanto, NÃO houve desistência justificada do negócio, não foi por motivos na
documentação, mas sim, pela desistência da Imobiliária e do Recorrido por
motivo alheio ao contrato de corretagem, ou seja, na suposta falta de lucros
(arrependimento imotivado), e assim sendo, pela Lei o Recorrente jus à
comissão.

Em outras palavras, o trabalho de intermediação realizado pelo Recorrente
resultou efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, mas o
loteamento só não se efetivou em virtude do arrependimento imotivado das
partes, situação em que haverá direito à comissão (fls. 991/998).

É, no essencial, o relatório. Decido.

Quanto à controvérsia , o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos:

Segundo exposição fática da inicial, o trabalho de intermediação do Apelante se
iniciou quando o Apelado aceitou sua sugestão e o autorizou a ofertar dois
imóveis a um parceiro para a realização de empreendimento imobiliário. Após
isso, o Apelante alegou que entrou em contato com uma Imobiliária, a qual se
interessou pela parceria.

Ato contínuo, foram constituídas duas SPE’s (ID 50602615 e ID 50602616)
entre a imobiliária e o Apelado, cujos objetos sociais eram realizar dois
empreendimentos residenciais com loteamento de imóveis do Apelado. Foram
celebrados também contratos de parceria entre o Apelado e a Imobiliária (ID
50602620 e ID 50602621).

A atuação do Apelante na intermediação entre o Apelado e a Imobiliária pode
ser extraída das conversas de “whatsapp" (ID 50602627 e ID 50602628), em
que o Apelante se mostra bem inserido nas negociações, inclusive se
comprometendo a entregar documentos e viabilizar a consecução do projeto.

Tal atuação do Apelante como intermediador do negócio imobiliário não foi
refutada na contestação (ID 50602696), em que o Apelado reconhece o trabalho
de aproximação feito, mas diz que o recorrente fez a título de amizade, e não
profissionalmente, como corretor de imóveis.

Diante disso, tem-se que: i) o Apelante demonstrou que atuou efetivamente na
intermediação entre o Apelado e a Imobiliária; ii) todavia, inexiste comprovação
acerca do valor pactuado para a corretagem e da forma de pagamento, pois, de
um lado, o Apelante aduz que ficou ajustado R$ 380.000,00 por cada imóvel e,
de outro lado, o Apelado alega que a intermediação foi feita com base na
amizade e sem cobranças profissionais.

O Apelante alega que os R$ 20.000,00 solicitados ao Apelado faz prova do
pagamento parcial – adiantamento – da comissão de corretagem.

Quanto a esse suposto princípio de pagamento, tem-se na conversa de
“whatsapp" (ID 50602627, fls. 11/13) pedido do Apelante, em julho/2019, para
que o Apelado lhe adiantasse R$ 20.000,00 pela “comissão da SPE". Em
08.08.2019, o Apelante reitera o pedido e o Apelado responde que iria deixar o
valor na portaria. No ID 50602629, foi juntado extrato bancário do Apelante,
em que, no dia 08.08.2019, houve depósito em dinheiro de R$ 19.000,00.

Todavia, nada mais há de prova robusta acerca da negociação da comissão de
corretagem, isto é, sobre o valor total negociado e a forma de pagamento.

Após o pedido de “adiantamento" de R$ 20.000,00, não há mais cópia de
conversa entre as partes sobre os valores remanescentes e as respectivas datas de
vencimento, o que é de se estranhar, pois se o Apelado realmente devia ao
Apelante a expressiva quantia total de R$ 760.000,00, o credor deveria deixar
firmado ou conversar sobre o modo de pagamento do saldo, notadamente diante
das afirmações de que estava em uma situação financeira difícil.

Outrossim, do extrato bancário só consta depósito de R$ 19.000,00 em dinheiro,
sem nenhuma garantia de que realmente foi um pagamento do Apelado a título
de “adiantamento" da comissão.

Ressalte-se que, do mesmo modo que o Apelante alega que o Juízo a quo não
poderia entender, com base em suposições, que os R$ 19.000,00 não fazem
prova de pagamento parcial da corretagem, também não é possível supor como
verdadeiras as alegações do Apelante de que o Apelado se comprometeu a pagar
R$ 760.000,00 e de que os R$ 19.000,00 foram efetivamente um princípio de
pagamento.

Não há provas documentais que amparem a narrativa do Apelante, não sendo
possível inferi-las como verdadeiras apenas com lastro em um comprovante de
depósito em dinheiro no valor de R$ 19.000,00.

Desse modo, não há o que reparar na interpretação do Juízo a quo de que:

O adiantamento, a meu ver, não pode ser da celebração da SPE -
embora seja feita referência a ela - pois ao que tudo indica isso já teria
ocorrido quando houve esse diálogo, já que os contratos foram
assinados em fevereiro de 2019 e o diálogo teria ocorrido em agosto
deste mesmo ano. Ora, adiantamento é antecipação de algo e não
poderia ser da SPEs, já que elas já haviam sido constituídas então não
era o caso de se adiantar nada. Portanto, me parece que se tratava do
resultado que poderia vir ou não.

Mesmo porque se fosse apenas da celebração da SPE, seguramente
teria havido um grande protesto do autor pois, com isso, já seria
devido a integralidade e não parcela tão ínfima.

Essa mensagem pois, e a interpretação que dela dou, reforça a
informação do sócio da I9 no sentido de que sim, ficou acertado que o
réu pagaria ao autor, mas desde que o parcelamento desse certo.

Se o corretor firma um contrato verbal de corretagem, precipuamente no vultoso
valor de R$ 760.000,00, e não instrui os autos com provas robustas de suas
alegações, só resta ao magistrado analisar o conjunto probatório que lhe é
apresentado e dele retirar conclusões a partir da análise do todo, isto é, do cotejo
das provas ou do indício delas.

Não se está afirmando que o contrato de corretagem é inválido na forma verbal,
mas o Apelante, na qualidade de corretor com experiência no ramo, deve ter
ciência da dificuldade de provar tão expressiva negociação travada apenas
verbalmente. Além disso, nas conversas em “whatsapp" juntadas aos autos,
sequer há menção ao restante do valor devido pelo Apelado: quando, quanto, de
que forma iria pagar e, principalmente, se estava condicionado ou não à
conclusão do loteamento nos imóveis.

A única prova nos autos que corrobora o valor cobrado pelo Apelante é o
depoimento testemunhal de ANTONIO (ID 50602906), mas a testemunha faz
expressa ressalva de que o pagamento só seria devido se o empreendimento
vingasse.

Logo, o Apelante não se desincumbiu de comprovar o fato constitutivo do
direito ao recebimento da quantia de R$ 760.000,00 (art. 373, I, do CPC) (fls.
968/970).

Assim, incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame
de prova não enseja recurso especial"), uma vez que o acolhimento da pretensão recursal
demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.

Nesse sentido: “O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão

recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas
fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)". (AgRg no REsp n.
1.773.075/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7/3/2019.)

Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 1.679.153/SP,
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1/9/2020; AgInt no REsp n.
1.846.908/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31/8/2020; AgInt
no AREsp n. 1.581.363/RN, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de
21/8/2020; e AgInt nos EDcl no REsp n. 1.848.786/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves,
Primeira Turma, DJe de 3/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.311.173/MS, relator Ministro Gurgel de
Faria, Primeira Turma, DJe de 16/10/2020.

Ademais, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a
existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os
auspícios da alínea “a", que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ.

Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude
fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do recurso especial
pela alínea “c".

Nesse sentido: "A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que a
incidência da Súmula 7/STJ também impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do
permissivo constitucional, uma vez que falta identidade fática entre os paradigmas apresentados
e o acórdão recorrido". (AgInt no AREsp 1.402.598/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, DJe de 22/5/2019.)

Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp 1.521.181/MT, relator
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 19/12/2019; AgInt no AgInt no
REsp 1.731.585/SC, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 26/9/2018;
e AgInt no AREsp 1.149.255/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de
13/4/2018.

Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior
Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários
de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas
instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e
3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 19 de julho de 2024.

MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA
Presidente

Processo registrado em 23/05/2024 às 11:00
CONCLUSÃO À MINISTRA RELATORA