Informações do processo 2024/0206858-1

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE
OCUPAÇÃO DO BEM. TERRENO NÃO EDIFICADO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

Cuida-se de agravo interposto por AVT EMPREENDIMENTO

CERQUILHO LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.

Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com
fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL
DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos
(fl. 286):

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual
cumulada com restituição de valores. Desistência da
compradora. Sentença de parcial procedência, autorizando
a retenção de 10% dos valores pagos. Insurgência da ré.
Irretroatividade da Lei nº 13.786/18. Inaplicabilidade aos
contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
Retenção de 10% dos valores pagos pela parte autora, a
título de indenização pelas perdas e danos experimentados
pela ré, que se ajusta ao caso. Arras que não podem ser
retidas integralmente. Recurso negado.

Na origem, cuida-se de ação de rescisão de contrato, c/c restituição de
valores, proposta por Ivanildo Manoel de Jesus em desfavor de AVT Empreendimentos

Cerquilho SPE Ltda.

O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, rescindindo o
contrato e determinando a retenção de 10% dos valores pagos sobre a totalidade do
montante adimplido e a inaplicabilidade da taxa de fruição.

O Tribunal estadual negou provimento à apelação da AVT
Empreendimentos.

Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 303-306).

No recurso especial, a AVT Empreendimentos alega ofensa ao art. 1.022, I
e II, do CPC.

Aduz violação das disposições contidas nos arts. 421 e 475 do Código Civil
e 32-A da Lei n. 13.786/2018.

Aduz, ainda, inobservância do princípio do pacta sunt servanda.

Assevera que o recorrido, Ivanildo Manoel de Jesus, deu causa à rescisão
contratual, uma vez que, após a imissão na posse, não conseguiu pagar o valor do imóvel
e, ainda, alterou suas características originais.

Sustenta omissão do Tribunal estadual quanto à previsão contida no art. 32-
A, I, da Lei n. 13.786/2018, que admite a retenção da taxa de fruição de 0,75% do preço,
por mês de ocupação.

Frisa que a referida taxa é devida, ainda que se trate de lote sem edificação,
já que a lei não faz ressalva em sentido contrário.

Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 319-325).

Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls.
326-328), o que ensejou a interposição do presente agravo.

Apresentada contraminuta do agravo (fls. 355-359).

É, no essencial, o relatório.

Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame
do recurso especial.

Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o
Tribunal de origem, ao negar provimento à apelação, deixou claro que, "ainda que o
desfazimento do negócio tenha sido motivado pela impossibilidade financeira da parte
autora, esta tem o direito de reaver as quantias pagas, de uma só vez, não se sujeitando a
parcelamento, porém deve suportar as penalidades derivadas da rescisão. A respeito do
tema, confiram-se as Súmulas n. 1 a 3 deste Egrégio Tribunal de Justiça e a Súmula
n. 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça" (fl. 288).

Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o

que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com
fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.

A propósito, cito os seguintes precedentes:

PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA.
UTILIDADE PÚBLICA. CONCESSIONÁRIA DE
VEÍCULOS. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO
ARTIGO 1022, II, DO CPC/15. INOCORRÊNCIA.
DEVOLUÇÃO TOTAL DA MATÉRIA EM REEXAME
NECESSÁRIO. SÚMULA 325/STJ. NECESSIDADE DE
ALUGAR IMÓVEL LINDEIRO PARA ALTERAR
ACESSO A LOJA. INDENIZAÇÃO AFASTADA PELO
TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/ STJ.

1. Os arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil
não foram ofendidos. A pretexto de apontar a existência de
erros materiais, omissão e premissas erradas, a parte
agravante quer modificar as conclusões adotadas pelo
aresto vergastado a partir das informações detalhadas do
laudo pericial.

[...]

5. Agravo Interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.974.188/RS, relator Ministro
Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em
17/10/2022, DJe de 4/11/2022.)

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DANO
MORAL. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DO
SERVIÇO DE ÁGUA . DEMORA INJUSTIFICADA NO
RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. ARTS. 489, § 1º,
E 1022, II, DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA.
DEVER DE INDENIZAR. REQUISITOS PARA A
RESPONSABILIZAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA.
ACÓRDÃO ANCORADO NO SUBSTRATO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS. REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA
INDENIZAÇÃO. EXCESSO NÃO CARACTERIZADO.

1. Cuida-se de ação de procedimento ordinário ajuizada em
desfavor de SAMAR - Soluções Ambientais de Araçatuba,
com o fim de obter indenização pelos danos morais que
alega ter sofrido com suspensão do serviço de água na
residência da autora.

2. Verifica-se, inicialmente, não ter ocorrido ofensa aos
arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, na medida em que o
Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as
questões que lhe foram submetidas e apreciou
integralmente a controvérsia posta nos autos .

[...]

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.118.594/SP, relator Ministro Sérgio
Kukina, Primeira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de
25/11/2022, grifo meu.)

No que tange à taxa de fruição (ou de ocupação) seu pagamento é devido
pelo comprador como forma de retribuição pela obtenção de proveito econômico pela
utilização de bem alheio durante determinado intervalo de tempo, de modo a evitar que
aquele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.

Assim, a Quarta Turma do STJ consignou que “a verba para ressarcimento
da ocupação, em boa verdade, consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel
durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com o
rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio [... e com ...] os benefícios
eventualmente auferidos pelo comprador durante o período em que ocorreu o usufruto do
bem" (REsp n. 955.134/SC, Quarta Turma, DJe de 29/8/2012).

Com efeito, esta Corte Superior firmou o entendimento de que é "indevida
a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de
lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do
comprador ou empobrecimento do vendedor".

A propósito, cito:

1. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o
desfazimento de promessa de compra e venda de lote não
edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor.

2. Não apresentação de argumentos novos capazes de
infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão
agravada.

3. Agravo interno conhecido e desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023,
DJe de 16/3/2023.)

4. Quanto à taxa de fruição, nos termos da jurisprudência
pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição
após o desfazimento de promessa de compra e venda de
lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em
13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

[...]

(AgInt no REsp n. 2.049.633/SP, rel. Min. Humberto
Martins,Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de
16/10/2023.)

No mesmo sentido, compreende o STJ que “não há enriquecimento sem
causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel,
devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem".

A propósito, cito:

1. Consoante entendimento desta Corte, não há
enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado,
pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser
afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem.
Precedente.

[...]

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, relator Ministro Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/8/2021, DJe
de 26/8/2021.)

1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de
terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no
imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de
ocupação do bem" (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel.
Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado
em 23/08/2021, DJe 26/08/2021).

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.897.785/SP, relator Ministro Marco
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/10/2021,
DJe de 14/10/2021.)

Assim, independentemente do período da posse do promitente comprador,
aplica-se o entendimento desta Corte de que, em se tratando de terreno sem edificação e
não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente
comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição
do imóvel.

A título de reforço, cito:

12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais,
o enriquecimento sem causa do comprador é identificado
pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser
objeto de contraprestação mediante o pagamento de
aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.

13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de
modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante
dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem
qualquer outra nova interferência causal, de que a
recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e
posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida,
estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento;

tampouco seria possível o enriquecimento da compradora,
que não pode residir no terreno não edificado.

[...]

15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto,
parcialmente provido, apenas para modificar o percentual
de retenção das parcelas pagas.

(REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021.)

O entendimento firmado na Corte de origem, está em consonância com a
jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

Ressalte-se que a incidência da referida Súmula não se restringe aos
recursos especiais interpostos com fundamento na alínea "c" do permissivo
constitucional, sendo também aplicável nos recursos fundados na alínea "a", uma vez que
a divergência relaciona-se com a interpretação da norma infraconstitucional.

A propósito, cito:

3. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento
adotado pelo Tribunal de origem coincide com a
jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). Ademais,
"encontrando-se o aresto de origem em sintonia à
jurisprudência consolidada nesta Corte, a Súmula 83 do
STJ serve de óbice ao processamento do recurso especial,
tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c', a qual viabilizaria
o reclamo pelo dissídio jurisprudencial" (AgInt nos EDcl
no AREsp n. 741.863/SP, Relator Ministro Marco Buzzi,
Quarta Turma, julgado em 30/03/2020, DJe 1º/4/2020).

4. O conhecimento do recurso especial fundamentado na
alínea "c" do permissivo constitucional exige a indicação
dos dispositivos legais que supostamente foram objeto de
interpretação divergente. Ausente tal requisito, incide a
Súmula n. 284/STF.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 754.994/SC, Rel. Ministro Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/04/2021, DJe
23/04/2021)

3. A conformidade do acórdão recorrido com a
jurisprudência desta Corte Superior atrai o óbice estampado
na Súmula 83 do STJ, o que inviabiliza o conhecimento do
recurso pelas alíneas "a" e "c" do permissivo.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.354.829/SP, relator Ministro Gurgel
de Faria, Primeira Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de
6/6/2024.)

Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em
desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação, observada

eventual concessão degratuidade de justiça.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 21 de outubro de 2024.

Ministro Humberto Martins

Relator

A ta n. 11268 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 06 de julho de 2024.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Redistribuição automática em 05/07/2024 às 13:15
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Processo registrado em 18/06/2024 às 16:15
CONCLUSÃO À MINISTRA RELATORA