Informações do processo 2024/0229337-1

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) embargada(s)
para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl):

Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF,

interposto contra acórdão assim ementado (e-STJ fl. 206):

APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual c/c restituição de valores.
Distrato por iniciativa da parte adquirente. Ausência de aplicação do Tema
1095 do STJ. Comprador que não estava inadimplente no momento da
propsitura da ação, não tendo sido, portanto, constituído em mora. Sem
aperfeiçoamento da garantia. Aplicação da Lei do Distrato em consonância
com o Código de Defesa do consumidor. Nulidade de cláusula contratual por
oneração excessiva do adquirente. Percentual equânime em relação às
despesas para realização do empreendimento (20% dos valores pagos).
Precedentes desta Corte. Inversão do ônus sucumbencial. Decisão
reformada. RECURSO PROVIDO.

Em suas razões (e-STJ fls. 215/225), a parte recorrente aponta divergência
jurisprudencial e violação dos arts. 22, § 1º, e 27 da Lei n. 9.514/1997, sustentando, em
síntese, que "se tem como incontroverso que a vendedora recorrente instituiu alienação
fiduciária e que houve a própria venda extrajudicial do bem – o que afastaria a

incidência da Súmula 543 STJ mantendo-se a orientação do Tema Repetitivo violado
(1.095 STJ)" (e-STJ fl. 223).

Contrarrazões apresentadas (e-STJ fls. 238/249).

O recurso foi admitido na origem.

É o relatório.

Decido.

A pretensão recursal merece prosperar.

Segundo a jurisprudência deste Tribunal Superior, "nos casos de compra e
venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve
se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do
consumidor de rescindir unilateralmente" (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora
Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024).

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. SÚMULAS N. 283 E 284/STF. INOVAÇÃO RECURSAL.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO
DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

[...]

2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º,
da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel
mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art.
53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato
por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1689082 /SP, Rel. Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe
20/11/2020).

[...]

(AgInt no REsp n. 1.897.399/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022.)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO
PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE
DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO
CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE.
APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. ANÁLISE QUE
ENCONTRA ÓBICE NA SÚMULA 7/STJ.

[...]

6. No tocante à aplicação do Código de Consumidor à hipótese de venda de
imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, é
firme o entendimento dessa Corte de que, em havendo inadimplemento do
devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a
quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997
- norma posterior e mais específica -, afastando-se, por consequência, a
regra genérica e anterior prevista no art. 53, do Código de Defesa do
Consumidor.

[...]

(REsp n. 1.976.082/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022 - destaquei.)

No caso, o TJSP reconheceu a aplicação da legislação consumerista,
decidindo com base nos seguintes fundamentos (e-STJ fls. 208/209):

Isto porque, o fato do instrumento particular de compra e venda de imóvel ter
sido redigido com pacto de alienação fiduciária à vendedora, não permite a
esta última imprimir à contratação o regime jurídico da Lei nº 9.514/97.

Tal regime está intimamente ligado às instituições financeiras e não aos
empreendedores de loteamento, razão pela qual não é extensível à
contratação o objeto destes autos, autêntico contrato de compra e venda
que, somente com o pagamento das prestações avençadas, com o
respectivo termo de quitação, terá o adquirente a propriedade plena do
terreno comprado.

Em complemento, tem-se que o tema 1095 do STJ dispõe que:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na
hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em
mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se
tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

Ocorre que, in casu, não se aplica a referida tese, uma vez que no momento
em que propôs a presente ação, o recorrente não estava inadimplente, não
tendo sido, consequentemente, constituído em mora.

Assim, as disposições da Lei de Alienação Fiduciária se aplicam em
consonância com o CDC.

A decisão recorrida está em confronto com a jurisprudência desta Corte, no
sentido de que mesmo nas hipótese de inexistência de mora do devedor no pagamento
das prestações do financiamento habitacional, o pedido de rescisão do contrato de
compra e venda com cláusula de alienação fiduciária por desinteresse do
comprador configura quebra antecipada do contrato, com a possibilidade de aplicação
dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a satisfação da dívida garantida
fiduciariamente e entrega ao fiduciante da importância que sobejar.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C RESILIÇÃO
UNILATERAL DO CONTRATO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL.
QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. ONEROSIDADE EXCESSIVA
NÃO CARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997.

[...]

3. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de
alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que
ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura
quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a
possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a
satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao
adquirente.

[...]

(REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,

julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022.)

E ainda: AgInt no REsp n. 1.870.092/SP, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023.

Portanto, incidem as disposições da Lei n. 9.514/1997, que tratam da
alienação fiduciária de coisa imóvel.

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para reformar o
acórdão recorrido e julgar improcedente o pedido, restabelecendo-se a sentença,
inclusive quanto aos ônus sucumbenciais.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 01 de outubro de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira

Relator

A ta n. 11268 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 06 de julho de 2024.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Redistribuição automática em 05/07/2024 às 08:15
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

A ta n. 11265 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 03 de julho de 2024.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Processo registrado em 03/07/2024 às 08:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR