Informações do processo 2024/0244022-3

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista dos Autos às Partes pelo prazo
legal Para regularizar a representação processual nos termos da Certidão retro:

EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.
OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA.
NULIDADE DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
AFASTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. CONCLUSÃO FUNDADA NA
APRECIAÇÃO DE FATOS, PROVAS E TERMOS CONTRATUAIS.
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER
DO RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por ELISA MARIA FRANCO PESSOA contra
decisão que não admitiu o recurso especial, fundado na alínea a do inciso III do art. 105
da Constituição Federal, que desafiou acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do
Estado de Minas Gerais assim ementado (e-STJ, fl. 1.641):

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –NULIDADE DO CONTRATO – OBJETO
ILÍCITO – AUSÊNCIA – ERRO – NÃO COMPROVAÇÃO – MULTA
COERCITIVA – CABIMENTO – OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA –
OBRIGAÇÃO MOMENTANEAMENTE INEXEQUÍVEL – AUSÊNCIA DE
INTERESSE DE AGIR – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – NÃO
INCIDÊNCIA –ÔNUS SUCUMBENCIAIS –SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA –
CARACTERIZAÇÃO

1. Incumbe à parte autora o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do
seu direito (art. 373, I, CPC). Não comprovada a ilicitude do objeto do
contrato (art. 104, II, CC) ou a caracterização do vício de consentimento de
erro (arts. 138 e 139 do CC), não há como reconhecer a nulidade do contrato
de promessa de compra e venda.

2. Cabível a cominação de multa coercitiva como medida executiva para

compelir um sujeito processual ao cumprimento de uma obrigação (art. 536,
§1º, e 537 do CPC).

3. A existência de hipotecas na matrícula do imóvel impede a celebração da
escritura definitiva de compra e venda se não houver anuência do credor
hipotecário (art. 59 do Decreto-Lei 167/67). O interesse processual decorre
da utilidade prática do provimento jurisdicional pretendido (interesse-
utilidade), razão pela qual deve ser reconhecida a ausência de interesse de
agir da parte que postula a condenação da parte adversa ao cumprimento de
obrigação de fazer momentaneamente inexequível.

4. Não se aplica a cláusula penal compensatória em caso de inadimplemento
relativo (art. 410, CC).

5. Nos termos do art. 86, do CPC, “se cada litigante for, em parte, vencedor e
vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas".

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 1.677-
1.679).

Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 1.708-1.725), a recorrente
apontou violação aos arts. 104, II, 138, 139, 171, II e 849 do Código Civil; 489, §1º, IV,
536, §1º, 537, 792 e 1.022, II, do CPC/2015

Sustentou, em síntese, negativa de prestação jurisdicional e deficiência na
fundamentação do acórdão recorrido, por omissão quanto à invalidade do negócio
jurídico em comento.

Alegou a existência de vícios de consentimento que permeiam a celebração
do contrato, em razão da comprovação incontroversa da existência de erro de fato, de
direito e ilicitude do objeto.

Pleiteou o afastamento da multa coercitiva, ante a impossibilidade de
cumprimento da obrigação.

Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 1.734-1.749).

O recurso especial não foi admitido na origem, o que ensejou a interposição
do presente agravo.

Brevemente relatado, decido.

De início, no que tange à suposta negativa de prestação jurisdicional, é
preciso deixar claro que o acórdão recorrido resolveu satisfatoriamente as questões
deduzidas no processo, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição, erro
material ou omissão com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse
levar a um diferente resultado na prestação de tutela jurisdicional.

Assinala-se que as instâncias ordinárias expressamente enfrentaram todas
as questões suscitadas pela recorrente, de forma clara e fundamentada, tratando-se,
na verdade, de pretensão de novo julgamento das matérias.

Confira-se o seguinte excerto do voto dos aclaratórios (e-STJ, fls. 1.678-
1.679, sem grifo no original):

Ao exame do acórdão, não se verifica o vício de omissão alegado. As provas
indicadas pela ora embargante não foram desconsideradas, mas apenas
reputadas insuficientes para a comprovação do erro substancial capaz de
macular a higidez do negócio jurídico.

Nos termos do art. 138 do CC o erro substancial é aquele que poderia ser
percebido por pessoa de diligência normal em face das circunstâncias do
negócio. Assim, não caracteriza erro a hipótese de falta de interesse da
parte em se inteirar das circunstâncias do contrato do qual participou e
tomar as cautelas necessárias para sua celebração, o que lhe é exigível
pelo ordenamento .

Neste contexto, conforme ressaltado no julgado hostilizado, a penhora era
anterior ao contrato e portanto de ciência da parte, já que registrada na
matrícula do imóvel de sua propriedade, tendo o registro o efeito exato de
dar publicidade ao ato que passa a ser oponível a todos.

Ademais, o órgão julgador não está obrigado a responder a
questionamentos das partes, mas apenas a declinar as razões de seu convencimento
motivado, como de fato ocorre nos autos.

A propósito:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO.
INEXISTÊNCIA.

(...)

3. O órgão julgador não é obrigado a se manifestar sobre todos os pontos
alegados pelas partes, mas somente sobre aqueles que entender
necessários para a sua decisão, de acordo com seu livre e fundamentado
convencimento, não caracterizando omissão ou ofensa à legislação
infraconstitucional o resultado diferente do pretendido pela parte.
Precedentes.

4. Embargos de declaração rejeitados.

(EDcl no REsp n. 2.015.401/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 15/3/2023.)

O Tribunal de origem reconheceu, com base no conjunto fático-probatório, a
validade do negócio jurídico, ante a licitude do objeto e por não estar caracterizado o
vício de consentimento, sob os seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 1.648-1.653, sem
grifo no original):

A tese de ilicitude de objeto do contrato se pauta na alegação de que o
imóvel é gravado com cláusula de inalienabilidade em razão de dívida
decorrente do não pagamento do Imposto Territorial Rural. Verifica-se da
matrícula do imóvel de n. 8.321 que o imóvel pertencia a Ari Pessoa Franco,
e após seu falecimento, foi partilhado em condomínio com a meeira e demais
herdeiros, dentre eles, a requerida/segunda apelante (R-3-8321, ordem n. 9
e 46).

Com a realização da divisão e demarcação do imóvel (autos n.
0534.11.001073-1), foram criadas matrículas individuais, em nome de cada
herdeiro proprietário, cabendo à requerida/segunda apelante, conforme

matricula n. 25.699 (ordem n. 10) e mapa de georeferenciamento (ordem n.
6), área referente a 78,70,73ha(setenta e oito hectares, setenta ares e
setenta e três centiares).

Conforme averbação de n. 51 da matrícula originária (AV51 ref. R-01.8321,
ordem n. 42), de 22/06/2011, em razão de decisão proferida nos autos de
execução fiscal promovida pela Fazenda Nacional contra a meeira Elisa
Ferreira Franco (autos n. 0534050022266), foi lançada indisponibilidade e
bloqueio sobre seus bens e direitos, para impedir qualquer tipo de alienação.
Segundo afirma a parte reconvinte, referida execução tem como fundamento
cobrança de Imposto Territorial Rural (ITR), de responsabilidade solidária
dos herdeiros.

Com efeito, tal como consignado pelo d. Magistrado de origem, da
averbação extrai-se que a ação executiva foi proposta apenas em desfavor
da meeira Elisa Ferreira Franco, com determinação de lançamento de
indisponibilidade sobre os bens de sua propriedade, sem qualquer menção
aos demais herdeiros. Assim, não há como se entender pela ampliação do
ônus de modo a atingir terceiros não integrante da lide. Aliás, conforme bem
lançada sentença: “Ainda que a execução tenha como objeto dívida comum
entre os herdeiros, a parte exequente, ao ajuizar a execução em desfavor de
apenas um deles, renuncia à faculdade de penhorar imóveis dos demais
devedores, notadamente no caso em tela, em que houve a divisão do imóvel
e, portanto, não há indivisibilidade do bem que justifique a constrição em
desfavor de terceiros estranhos ao processo. De mais a mais, não cabe a
este Juízo determinar a anotação da penhora em outro processo que não
seja a execução".

Ainda, os documentos de ordem n. 10 e 50 atestam que a ordem de
indisponibilidade não abrange a ré/reconvinte, de forma que não há
falar em ilicitude do objeto (art. 104, II, CC) e, por consequência, em
nulidade do contrato com esse fundamento .

Prosseguindo, acerca do erro, prevê o Código Civil:“Art. 138. São anuláveis
os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro
substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em
face das circunstâncias do negócio.

Art. 139. O erro é substancial quando: I -interessa à natureza do negócio, ao
objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais;
II -concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se
refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo
relevante; III -sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for
o motivo único ou principal do negócio jurídico"

A tese de vício de consentimento deduzida pela reconvinte se pauta na
alegação de que não tinha conhecimento da real situação do imóvel ao
tempo da celebração do contrato de promessa de compra e venda.

Da leitura do contrato firmado extrai-se que a parte se comprometeu a liberar
os impedimentos existentes na matrícula do imóvel, nos seguintes
termos:“5ª) A promitente-vendedora declara que o imóvel atualmente
encontra-se hipotecado unicamente junto ao Banco do Brasil S.A. conforme
R-13-8.321, cujo processo de liberação está em fase final, inclusive com
sentença de primeira instância favorável e penhora pela Fazenda Pública
Estadual conforme AV-52-8321 ficando a responsabilidade de liberação dos
impedimentos por sua conta, no prazo máximo e improrrogável de 12 meses.
Parágrafo Primeiro: E de inteira responsabilidade da promitente vendedora

entrega de toda documentação necessária para que esta negociação seja
realizada, tais como: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) dos
últimos 3 anos, expedido pelo Incra; Certidão de regularidade fiscal do
imóvel atualizada,

expedida pela Receita Federal; Guias de recolhimento do ITR pagas nos
últimos 5 anos; Certidão negativa ambiental atualizada em nome do
vendedor, expedida pelo IEF; Certidão de Propriedade vintenária (CRI):
Certidão Negativa de Tributos Federais, Certidão da Justiça Federal;
Certidão dos Distribuidores Forenses (ações cíveis, execuções fiscais,
Família e sucessões); Certidão de Ações Trabalhistas, Certidão do Cartório
de Protestos. Documentos que serão entregues após a liberação do
impedimento descrito no caput desta cláusula" (ordem n.05).

Da matrícula, extrai-se que a hipoteca referenciada de fato foi baixada pelo
pagamento da dívida, conforme averbação n. 53 de 03/12/2013 (AV-53.8321,
ordem n.42). Contudo, a penhora efetuada em favor da Fazenda Estadual
permanece hígida, com replicação na matrícula individual do imóvel da
reconvinte, conforme averbação de n.02 de 24/02/2016 (AV-02-25699,
ordem n.10), embora ultrapassado o prazo contratual de 12 (doze) meses.

Com efeito, no caso dos autos, não se verificam provas suficientes de
vício de consentimento , ônus que incumbia a reconvinte (art. 373, I, CPC).
Afinal, a penhora era anterior ao contrato, e de ciência da parte, tanto
que se comprometeu a providenciar a liberação do imóvel no prazo de
12 (doze) meses, fazendo menção específica à penhora em favor da
Fazenda Estadual . Quanto às hipotecas, observa-se da matrícula do imóvel
que ao tempo da celebração do contrato constava da matrícula do imóvel
duas averbações de cancelamento das hipotecas oriundas de cédulas de
crédito rural pignoratícias firmadas com o Banco do Brasil, conforme
averbações de n. 49 e 50 de 02/12/2010, por determinação do Juízo da
Comarca de Presidente Olegário nos autos da execução de n.
0534050035920 (ordem n.49).

Contudo, no julgamento dos embargos de declaração de n.
1.0534.05.003593-8/002 a 13ª Câmara Cível deste Tribunal reconheceu o
erro na providência, já que a extinção das execuções em razão de cessão do
crédito em favor da União não tinha o condão de extinguir as garantias.
Diante disso, determinou-se nova averbação das hipotecas em todas as
matrículas filhas.

Sem prejuízo, a afirmação da ré/reconvinte de que desconhecia o
cancelamento equivocado das hipotecas ao tempo da celebração do contrato
não tem o condão de macular o negócio por erro, já que não assumiu
obrigação de providenciar a baixa de todo e qualquer ônus que recaísse
sobre o imóvel, mas apenas aqueles até então existentes e, inclusive,
especificados no instrumento contratual. A propósito, a conclusão afasta a
pretensão do autor/primeiro apelante de obrigar a ré/segunda apelante a
providenciar a baixa dessas hipotecas, que não são objeto do contrato.

Deste modo, não se reconhece a caracterização do vício de
consentimento apontado, pelo que cabível a condenação da parte
autora à obrigação de fazer a que se comprometeu na cláusula 5ª do
contrato firmado apenas (ordem n.05).

Cabível a fixação do prazo de 06 (seis) meses para o cumprimento da
obrigação de fazer, findo o qual incidirá multa mensal de R$ 2.500,00,
limitada a R$ 100.000,00, na forma do art. 536, §1º, e 537 do CPC.

Prosseguindo, quanto às consequências para o contrato firmado da
subsistência das hipotecas, fundamentou o Magistrado de origem:“Como se
sabe, a retirada da anotação da garantia somente ocorre com o pagamento
do débito ao credor hipotecário. A procedência do pedido de condenação da
requerida à baixa da hipoteca somente acarretaria a execução, pelo autor,
da dívida da requerida existente junto ao credor hipotecário, de modo que o
autor passaria a requerer em nome próprio direito alheio. Outrossim, a
condenação da requerida ao pagamento da dívida que gerou a garantia seria
inútil, vez que o título de crédito garantido pela hipoteca já é certo, líquido e
exigível, e já pode ser executado pelo credor. Logo, a baixa da hipoteca se
trata de condição suspensiva ao cumprimento da obrigação de transferência
do imóvel pela parte ré (art. 121), razão pela qual somente será possível a
procedência do pedido de transferência do bem condicionada à retirada da
hipoteca".

É verdade que a existência das hipotecas impede a celebração da escritura
definitiva de compra e venda se não houver anuência do credor hipotecário
(art. 59 do Decreto-Lei 167/67), o que ao menos por ora não há no caso dos
autos.

Contudo, em que pese o profundo respeito ao Magistrado de origem, a
circunstância não constitui condição, conceituada como elemento acidental
do negócio jurídico que, derivando exclusivamente da vontade das partes,
subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto (art. 121 do
CC). Nestes termos, a condição deriva de ajuste das partes, e não de fator
externo e alheio à vontade dos contratantes mas que repercute no
cumprimento das obrigações.

No caso dos autos, a impossibilidade de efetiva celebração da escritura
pública de compra e venda repercute na caracterização do interesse de agir
da parte autora.

Destarte, impende registrar que, a partir dos pressupostos analisados pelo
acórdão recorrido, a questão foi resolvida com base nas cláusulas contratuais e nos
elementos fáticos que permearam a demanda. Assim, rever os fundamentos que
ensejaram a conclusão alcançada pelo Colegiado local implicaria na análise dos termos
contratuais e no reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pelas Súmulas
n. 5 e 7 deste Tribunal.

Ilustrativamente:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONFISSÃO DE DÍVIDA
ASSINADO APENAS POR UMA DAS DEVEDORAS. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. DECISÃO

DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO.
INOCORRÊNCIA. RECONHECIMENTO PELAS INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.
SOLIDARIEDADE PASSIVA. IRRELEVÂNCIA PARA A EXECUÇÃO.
TÍTULO EXECUTIVO RELATIVO A INTEGRALIDADE DA DÍVIDA E
VALIDAMENTE ASSINADO PELA EXECUTADA.

ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 783, 784, III e 786 do CPC e 257 e
265 do CC. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF,
POR ANALOGIA. POSSIBILIDADE DE MITIGAÇÃO DOS REQUISITOS

FORMAIS DOS DOCUMENTOS PARTICULARES, MEDIANTE SUA
COMPROVAÇÃO POR OUTROS MEIOS IDÔNEOS. SÚMULA N.º 7 DO
STJ. ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM QUE
DEMANDARIA O REVOLVIMENTO DO

(...) Ver conteúdo completo

Retirado da página 6229 do Superior Tribunal de Justiça (Brasil) - Padrão

19/07/2024 Visualizar PDF