Informações do processo 2024/0363706-7

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista para ciência da decisão de fls.
84/85.:

Cuida-se de recurso especial interposto por VENTURI CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA S/C LTDA. com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da
Constituição Federal, desafiando acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO
ESTADO DO PARANÁ, assim ementado (e-STJ, fl. 43):

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRELIMINAR.
ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INC. IX
DO ART. 93 DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA DE 1988 E ART. 489 DA LEI
N. 13.105/2015 (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). INOCORRÊNCIA. MÉRITO
RECURSAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. INOCORRÊNCIA.
IMOBILIÁRIA QUE ATUA COMO REPRESENTANTE DOS LOCADORES E
QUE ADMINISTRA O BEM IMÓVEL. LOCADORES QUE DEVEM SER
INCLUÍDOS NO POLO PASSIVO DA VERTENTE DEMANDA. PRECEDENTES.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS, EM SEDE RECURSAL.
MAJORAÇÃO QUANTITATIVA. INAPLICABILIDADE DO § 11 DO ART. 85 DA
LEI N. 13.105/2015 (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). 1. O inc. IX do art. 93 da
Constituição da República de 1988 estabelece que “todos os julgamentos dos
órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões,
sob pena de nulidade, podendo a lei limitar a presença, em determinados atos,
às próprias partes e a seus advogados, ou somente a estes, em casos nos quais
a preservação do direito à intimidade do interessado no Agravo de Instrumento
n. 0066136-89.2022.8.16.0000 – p. 2 sigilo não prejudique o interesse público à
informação". 2. Ademais, a atual processualística civil, em atendimento ao
comando Constitucional, expressamente dispõe, no art. 489, as regras
procedimentais para que as decisões judiciais não sejam eivadas de nulidade
por ausência de fundamentação. 3. In casu, em que pese as razões recursais,
não há que se falar em ilegitimidade passiva da Agravante, uma vez que a
imobiliária é considerada administradora do bem imóvel e atua como
representante dos Locadores, conforme previsto em cláusula específica do
contrato de locação. 4. Além do mais, entende-se que não é devida a inclusão
somente da imobiliária no polo passivo da vertente demanda, de modo que os

Locadores, igualmente, deverão compor a relação-jurídica processual. 5. Não se
afigura juridicamente plausível a majoração de honorários advocatícios
sucumbenciais, em sede recursal, prevista no § 11 do art. 85 da Lei n.
13.105/2015, uma vez que, sequer, fora judicial estipulada verba honorária, no
primeiro grau de jurisdição, pois, afigura-se incabível, haja vista mesmo que se
trata de decisão judicial interlocutória. 6. Recurso de agravo de instrumento
conhecido, e, no mérito, parcialmente provido.

Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (e-STJ, fls. 141-
147).

Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 151-170), sustenta a parte recorrente a
existência de violação aos seguintes dispositivos:

a) art. 1022 do Código de Processo Civil de 2015, defendendo que a Corte
de origem não sanou omissões supostamente perpetradas pelo acórdão embargado,
mesmo diante da oposição dos embargos declaratórios, o que teria configurado
negativa de prestação jurisdicional.

b) arts. 667 e 675 do Código Civil e 114 do CPC/15, alegando sua
ilegitimidade passiva, pois a discussão na origem versa sobre pedido de revisão de
contrato de locação, sendo referido contrato sinalagmático, firmado entre locador e
locatário, atuando a imobiliária, ora recorrente, como mera intermediária da relação
jurídica.

Aponta, ainda, divergência jurisprudencial com julgados do STJ.

Contrarrazões apresentadas às fls. 186-188 (e-STJ).

Admitido o processamento do recurso na origem, consoante decisão de fls.
189-190 (e-STJ), ascenderam os autos a esta Corte.

É o relatório.

Decido.

1. Inicialmente, a apontada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 não se
configura, haja vista o Tribunal estadual ter fundamentado de forma clara e suficiente
as razões pelas quais entendeu pela legitimidade passiva da recorrente, porém em
sentido contrário ao pretendido pela agravante.

Assim constou do acórdão (fl. 52, e-STJ):

No que concerne à alegação de que deve ser declarada a ilegitimidade passiva
da imobiliária, uma vez que a empresa participou do negócio jurídico como mera
mandatária dos Locadores, entende-se que a pretensão arguida, não merece
prosperar. Inicialmente, observa-se que na Lei n. 8.245/91 (Lei de Locações)
inexiste qualquer autorização ao administrador imobiliário para atuar como
substituto processual do Locador. Todavia, o art. 667 da Lei n. 10.406/2002
(Código Civil) disciplina que: Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda
sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo

causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização,
poderes que devia exercer pessoalmente. Já o art. 675 da Lei n. 10.406/2002
(Código Civil) dispõe que “o mandante é obrigado a satisfazer todas as
obrigações contraídas pelo mandatário, na conformidade do mandato conferido,
e adiantar a importância das despesas necessárias à execução dele, quando o
mandatário lhe pedir". No vertente caso legal (concreto), em que pese as razões
recursais, não há que se falar em ilegitimidade passiva da Agravante, uma vez
que a imobiliária é considerada administradora do bem imóvel, assim como
figura como representante dos Locadores, conforme previsto em cláusula
específica do contrato de locação (seq. 1.5 a 1.8), in verbis:

(...)

Neste sentido, entende-se que a administradora possui legitimidade para figurar
no polo passivo da vertente demanda, isto porque, é quem viabiliza o contrato de
locação e a quem incumbe administrar o bem imóvel, assim como prestar os
serviços se forem necessários.

(...)

Ademais, uma vez que a imobiliária atua como mera representante no contrato
de locação, sendo que a ela cabe a administração do bem imóvel, entende-se
que não é devida a inclusão, somente, da administradora no polo passivo da
vertente demanda, de modo que os Locadores, igualmente, deverão compor a
relação processual.

Ademais, a jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os
fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão – situação
facilmente constatável no presente caso –, o julgador não está obrigado a rebater, um a
um, os argumentos suscitados pela parte em embargos declaratórios, cuja rejeição,
nesse contexto, não implica contrariedade ao art. 1.022 do CPC/15.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SUFICIÊNCIA. AGRAVO DE
INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE PÔS TERMO À
EXECUÇÃO. INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE,
PORQUANTO NÃO HÁ DÚVIDA A RESPEITO DO RECURSO ADEQUADO.
AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do Código
de Processo Civil de 2015, tendo em vista que o v. acórdão recorrido,
embora não tenha examinado individualmente cada um dos argumentos
suscitados pela parte, adotou fundamentação suficiente, decidindo
integralmente a controvérsia. 2. A interposição de agravo de instrumento
contra sentença que extingue processo de execução configura erro grosseiro e
inviabiliza a aplicação do princípio da fungibilidade recursal. Precedentes. 3.
Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1520112/RJ, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe
13/02/2020)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OMISSÃO.
INEXISTÊNCIA. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO.
ENTENDIMENTO NO SENTIDO DA AUSÊNCIA DE NOVAÇÃO. MERO

PARCELAMENTO DA DÍVIDA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. APLICAÇÃO. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexistem omissões ou mesmo contradição a
serem sanadas no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos
para reconhecimento de ofensa aos arts. 10, 489, § 1º, IV e VI, e 1.022 do
CPC/2015 do novo CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em
fundamentação sólida, sem tais vícios, o que não se confunde com
omissão ou contradição, tendo em vista que apenas resolveu a celeuma em
sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. Ademais, o órgão
julgador não está obrigado a responder a questionamentos das partes, mas
apenas a declinar as razões de seu convencimento motivado, como de fato
ocorre nos autos. (...) 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp
1445088/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado em 16/12/2019, DJe 19/12/2019)

Ressalta-se que não há falar em omissão quando não acolhida a tese
ventilada pelo recorrente, mormente se o acórdão abordar todos os pontos relevantes
ao deslinde do feito, como ocorre na hipótese.

Inexiste, portanto, violação ao artigo 1.022 do CPC/15, visto que as questões
foram apreciadas pelo Tribunal de origem, cuja fundamentação foi clara e suficiente
para o deslinde da controvérsia.

2. Em relação à alegada ofensa aos arts. 667 e 675 do Código Civil e 114 do
CPC/15, a pretensão recursal merece prosperar.

No caso, o Tribunal de origem entendeu que a recorrente é parte legítima
para figurar no polo passivo da ação revisional, nos seguintes termos (fl. 52, e-STJ):

No que concerne à alegação de que deve ser declarada a ilegitimidade passiva
da imobiliária, uma vez que a empresa participou do negócio jurídico como mera
mandatária dos Locadores, entende-se que a pretensão arguida, não merece
prosperar. Inicialmente, observa-se que na Lei n. 8.245/91 (Lei de Locações)
inexiste qualquer autorização ao administrador imobiliário para atuar como
substituto processual do Locador. Todavia, o art. 667 da Lei n. 10.406/2002
(Código Civil) disciplina que: Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda
sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo
causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização,
poderes que devia exercer pessoalmente. Já o art. 675 da Lei n. 10.406/2002
(Código Civil) dispõe que “o mandante é obrigado a satisfazer todas as
obrigações contraídas pelo mandatário, na conformidade do mandato conferido,
e adiantar a importância das despesas necessárias à execução dele, quando o
mandatário lhe pedir". No vertente caso legal (concreto), em que pese as razões
recursais, não há que se falar em ilegitimidade passiva da Agravante, uma vez
que a imobiliária é considerada administradora do bem imóvel, assim como
figura como representante dos Locadores, conforme previsto em cláusula
específica do contrato de locação (seq. 1.5 a 1.8), in verbis:

(...)

Neste sentido, entende-se que a administradora possui legitimidade para figurar
no polo passivo da vertente demanda, isto porque, é quem viabiliza o contrato de
locação e a quem incumbe administrar o bem imóvel, assim como prestar os
serviços se forem necessários.

(...)

Ademais, uma vez que a imobiliária atua como mera representante no contrato
de locação, sendo que a ela cabe a administração do bem imóvel, entende-se
que não é devida a inclusão, somente, da administradora no polo passivo da
vertente demanda, de modo que os Locadores, igualmente, deverão compor a
relação processual.

O entendimento adotado pelo Tribunal de origem merece ser reformado,
porquanto, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a administradora
de imóveis é parte ilegítima para figurar no polo passivo nas ações que tenham por
fundamento o contrato de locação, pois é mandatária do locador, não podendo ser
demandada em seu nome.

A propósito, confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO PROPOSTA CONTRA A
ADMINISTRADORA DO IMÓVEL LOCADO, MANDATÁRIA DA LOCADORA.
ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CONFIGURADA . EXTINÇÃO DO
PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. ART. 267, VI, DO CPC.
PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se firmado no
sentido de que a Administradora de Imóveis, por ser mera mandatária do
locador do imóvel, não possui legitimidade processual para figurar no pólo
passivo de eventual ação judicial que tenha por fundamento o contrato de
locação. Isso porque não se pode confundir o proprietário do imóvel com
quem o representa, ou seja, com seu mandatário, tendo em vista que este,
ao celebrar o contrato de locação, não o fez em nome próprio, mas em
nome de seu mandante, o locador.

2. Hipótese em que a ação declaratória de nulidade de ato jurídico proposta pelo
fiador no contrato de locação foi proposta contra a Administradora de Imóveis e
não em face da locadora. Ilegitimidade passiva ad causam configurada,
ensejando a extinção do processo sem julgamento do mérito, nos termos do art.
267, VI, do CPC.

3. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 664.654/RJ, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma,
julgado em 12/9/2006, DJ de 9/10/2006, p. 344.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA
PRESIDÊNCIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA
AÇÕES JUDICIAIS REFERENTES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO.
ENTENDIMENTO PACÍFICO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Afasta-se a incidência das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ quando evidenciada a
pretensão recursal do reconhecimento de suposta contrariedade à legislação
federal.

2. A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de
execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas

representante do proprietário, e não substituta processual. REsp n.

1.252.620/SC.

3. Estando o entendimento da Corte de origem em consonância com a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, impõe-se a aplicação da Súmula
83 do STJ.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 1.693.648/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha,
Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCADORAS. REPRESENTANTE.
ILEGITIMIDADE ATIVA. RECONHECIMENTO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM.
PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. ACÓRDÃO RECORRIDO EM
CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. AGRAVO IMPROVIDO.

1. Esta Corte Superior entende que "a administradora de imóveis não é
parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a
contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não
substituta processual" (REsp 1.252.620/SC, Rel. Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, julgado em 19/06/2012, DJe de 25/06/2012).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não admite a majoração de
honorários de sucumbência por ocasião do julgamento de agravo interno, tendo
em vista que a interposição do mencionado recurso não inaugura nova instância.

3. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é
automática, porquanto a condenação da parte agravante ao pagamento da
aludida multa - a ser analisada em cada caso concreto, em decisão
fundamentada - pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente
inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples
interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o
que, contudo, não se verifica na hipótese examinada.

4. Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp n. 2.362.841/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 4/10/2023.)

De rigor, portanto, a reforma do acórdão recorrido a fim de se reconhecer a
ilegitimidade passiva da ora recorrente.

3. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Novo Código de Processo
Civil c/c Súmula 568/STJ, dou parcial provimento ao recurso especial a fim de
reconhecer a ilegitimidade da ora recorrente para figurar no polo passivo da demanda.

Por conseguinte, fixo os honorários advocatícios de sucumbência em favor
do patrono da ora recorrente em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do
art. 85, § 2º, do CPC/15.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 21 de outubro de 2024.

MinistroMarco Buzzi

Relator

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Distribuição automática em 04/10/2024 às 09:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR