Informações do processo 2024/0280474-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) embargada(s)
para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) recorrida(s)
para contrarrazões de Recurso Extraordinário (RE):

Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL ILHAS DO NORTE, com fundamento no art. 105, III, a e c, da
Constituição Federal, contra acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça de Santa
Catarina (Agravo de Instrumento n. 5075755-96.2023.8.24.0000) nos autos de
cumprimento de sentença.

O julgado foi assim ementado (fl. 50):

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
TAXAS CONDOMINIAIS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU A
PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. RECURSO DO
EXEQUENTE. ALEGADA POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM POR
DÍVIDA PROPTER REM. INSUBSISTÊNCIA. IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXEGESE DOS ARTS. 789 E 824 DO CPC, 22, 23
E 25 DA LEI 9.514/1997 E 1.368-B DO CC. POSSIBILIDADE DE PENHORA
APENAS DOS DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DA ALIENAÇÃO
(CPC, ART. 835, INC.XII). PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Os embargos de declaração foram rejeitados.

Nas razões do recurso especial, alega a parte agravante violação dos arts.

1.336, I, e 1.345 do Código Civil, porquanto seria possível a penhora do imóvel em

virtude da natureza peculiar propter rem da dívida.

Defende que o acórdão impugnado divergiu do entendimento firmado
pelo TJSC, TJSP, TJRS e STJ, conferindo interpretação divergente aos arts. 1.336,
I, e 1.345 do Código Civil.

Aduz que a taxa condominial é obrigação de pagamento de todos os
condôminos e repousa no dever legal de que os coproprietários devem ratear entre
si os custos de conservação da unidade condominial.

Sustenta que as despesas condominiais são de responsabilidade do
devedor fiduciante, e, em caráter subsidiário e solidário, da instituição financeira,
pois se caracterizam como obrigação de natureza propter rem, acompanhando o
imóvel.

Requer seja determinado o retorno dos autos para novo julgamento dos
embargos de declaração ou seja superada a supressão de instância para dar
provimento ao recurso especial a fim de reconhecer a possibilidade de penhora
integral do imóvel gerador dos débitos condominiais.

As contrarrazões não foram apresentadas.

É o relatório. Decido.

Trata-se, na origem, de ação de cumprimento de sentença promovida
pelo ora recorrente em face da parte ora recorrida, decorrente do inadimplemento
de taxas condominiais.

No primeiro grau, foi indeferido o pedido de penhora do bem imóvel
alienado fiduciariamente.

O Tribunal de origem negou provimento ao agravo de instrumento,

mantendo afastada a penhora.

Sobreveio recurso especial em que a parte recorrente defende que o
dever de pagar as cotas condominiais (em execução) decorre de uma obrigação real
– natureza propter rem – a qual acompanha o imóvel.

Pontue-se que obrigação propter rem ou obrigação ob rem significa
"obrigação própria de um bem imóvel", ou seja, o imóvel está vinculado ao
pagamento daquela obrigação.

A garantia propter rem é muito próxima do direito real de garantia. A
diferença é que o direito real de garantia se estabelece por uma ação contratual,
decorre da vontade das partes; já a obrigação propter rem é ex vi legis, por força
de lei.

O que não pode é uma natureza contratual subtrair a natureza decorrente
da lei, qual seja, a natureza propter rem , de garantia aderente do imóvel ao
condomínio.

Rememore-se que a obrigação pode ser dividida em debitum e obligatio .

O débito é o dever legal do devedor de cumprir a obrigação, ou
seja, dever do sujeito passivo de satisfazer a prestação positiva ou negativa em
benefício do credor.

Se adimplido o debitum, inexiste a obrigação. Por outro lado, se a
obrigação não é cumprida, surgirá a responsabilidade.

Pode-se concluir que a obrigação propter rem significa que ela está
colada, que ela aderiu ao bem e que o pagamento é feito em razão do bem, da
alienação do bem.

Portanto, quem responde pela dívida de condomínio é o imóvel. Não
importa quem seja o dono, não importa quem seja o proprietário, o bem está
vinculado ao pagamento, à satisfação da obrigação.

Nesse sentido, a Quarta Turma do STJ consolidou entendimento de que é
possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que
esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida
condominial .

A propósito, destaco o recente precedente que modificou o entendimento

da Quarta Turma acima exposto:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO.

1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo
único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel,
apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações
jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes,
como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do
direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza
jurídica propter rem.

2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de
propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer
proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de
proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de
maiores direitos que o proprietário pleno.

3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é
possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja
alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos
termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.

4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do
credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a
execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos
créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o
condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à
praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos
direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor
fiduciante.

5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco
Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)

No mesmo sentido, confiram-se os seguintes julgados: REsp n.

1.873.261, Ministro Raul Araújo, DJe de 04/06/2024; REsp n. 2.137.690, Ministro
Raul Araújo, DJe de 02/05/2024; REsp n. 2.110.356, Ministra Maria Isabel
Gallotti, DJe de 21/12/2023; e REsp n. 1.993.509, Ministro Antonio Carlos
Ferreira, DJe de 06/11/2023.

Por oportuno, ressalte-se que o REsp n. 1.929.926/SP, afetado à Segunda

Seção, e o Tema n. 1.266 do STJ, que possuem semelhante controvérsia, não foram
julgados, além de o processo submetido ao rito dos recursos repetitivos não ter
suspendido a tramitação de processos.

No caso, a Corte a quo entendeu que o imóvel objeto de alienação
fiduciária não seria passível da medida pleiteada, mas tão somente seria possível
requerer constrição sobre créditos fiduciários. Confira-se trecho do voto condutor
do acórdão do agravo de instrumento (fls. 46-49):

Contudo, a hipótese dos autos possui peculiaridade consubstanciada na
existência de alienação fiduciária do imóvel à Caixa Econômica Federal, a qual é a
legítima proprietária do bem, mas não figura no polo passivo do incidente de
execução de título extrajudicial (evento 1, OUT3, fl.48, R. 7/74.082). O art. 789 do
Código de Processo Civil prevê que "O devedor responde com todos os seus bens
presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições
estabelecidas em lei", e "A execução por quantia certa realiza-se pela expropriação
de bens do executado, ressalvadas as execuções especiais" (CPC, art. 824). As
exceções estão consubstanciadas na Lei 9.514/1997 (arts. 22, 23 e 25) e no 1.368-B
do Código Civil, ex vi: "A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel
confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor".

Portanto, operada a alienação fiduciária, a possibilidade de constrição recai
apenas sobre os "direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de
alienação fiduciária em garantia" (CPC, art. 835, Inc. XII).

(...)

Portanto, considerando as decisões reiteradas deste Tribunal de Justiça, bem
como que a penhora dos direitos do devedor fiduciante tem o condão de resguardar
os interesses do Agravante, entendo que é caso de desprovimento do recurso.

Dessa forma, verifica-se que o acórdão recorrido está em dissonância
com o atual entendimento jurisprudencial desta Corte, no sentido da possibilidade
da penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que

alienado fiduciariamente.

III - Conclusão

Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial a fim
de reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida
condominial, desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do
proprietário registral, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe
a oportunidade de quitar o débito condominial .

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 21 de outubro de 2024.

Ministro João Otávio de Noronha

Relator