Informações do processo RE 1602783

DECISÃO:

Vistos.

Trata-se de recurso extraordinário interposto com fundamento no artigo 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMINIO IRREGULAR. FRUIÇÃO DE BENEFÍCIOS. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGATORIEDADE. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TEMA 882. NÃO APLICAÇÃO.

1. A cobrança da taxa condominial, em condomínio irregular, decorre da aquisição do lote, bem como do fato de utilizar serviços e efetuar despesas inerentes ao condomínio, devendo contribuir com a administração em igual proporção aos demais condôminos.

2. O tema 882 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica a condomínios irregulares, tendo em vista que os recursos especiais representativos da controvérsia versam sobre bairro aberto, situação que não se amolda aos condomínios fechados, edificados em terra irregular, como os que se multiplicam no Distrito Federal.

3. Recurso conhecido e desprovido.”

Opostos embargos de declaração por CONDOMÍNIO PRIVÊ LAGO NORTE I – ETAPA 3, foram providos para suprir omissão apontada no que diz respeito à majoração dos honorários advocatícios. “Assim, a parte dispositiva do voto condutor do acórdão embargado passa a ser lido da seguinte forma:

‘Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO à Apelação interposta pela Autora, mantendo inalterada a r. sentença.

Em face da sucumbência, majoro em R$ 500,00 (quinhentos reais) os honorários advocatícios fixados na origem, com arrimo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.’”.

Sustenta a recorrente violação do artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal, bem como afirma que a Corte de origem não observou o entendimento firmado no Tema nº 492 da Repercussão Geral.

Argumenta que “a controvérsia se perfaz somente sobre a discussão quanto a impossibilidade de realizar cobrança de taxa associativa daqueles que não anuíram com a associação e com a cobrança”.

Ressalta que “o Tribunal decidiu por manter o entendimento de [que] se trata de condomínio e não de associação, afastando assim a tese firmada no paradigma de repercussão geral (Tema 492/STF, RE n. 695.911/SP) e do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), mantendo assim o julgamento proferido no acórdão nº 45577216”.

Salienta que “não se pode obrigar a Recorrente ao pagamento de taxas associativas de uma associação (diga-se de passagem, anulada judicialmente por falsificação de assinaturas em sua ata de constituição) a qual NÃO ANUIU EXPRESSAMENTE”.

Ao exercer o juízo de admissibilidade, a Presidência do Tribunal de origem determinou a devolução dos autos ao Órgão julgador para a análise de eventual juízo de retratação, em razão dos Temas nºs 882/STJ e 492/STF.

Em nova análise do feito, a deixou de exercer o juízo de retratação, mantendo o acórdão anteriormente proferido, nos termos da seguinte ementa:3ª Turma Cível do TJDFT

“DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REJULGAMENTO. ART. 1.030, II, CPC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. DISTINGUISHING ENTRE OS TEMAS Nº 882 DO STJ E Nº 492 DO STF. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

CASO EM EXAME:

Apelação cível interposta por condômina em face da sentença por meio da qual foram julgados improcedentes os pedidos por ela deduzidos em ação declaratória c/c obrigação de fazer, que discutia cobrança de taxas condominiais por condomínio pendente de regularização. Rejulgamento determinado nos termos do art. 1.030, II, do CPC, em razão de alegada divergência entre o acórdão recorrido e as teses fixadas no Tema nº 882 do STJ e no Tema nº 492 do STF.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

1. A aplicabilidade do Tema nº 882 do STJ, segundo o qual, taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam não associados ou quem a elas não anuíram.

2. A aplicabilidade do Tema nº 492 do STF, no sentido que ‘é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’.

RAZÕES DE DECIDIR:

1. O Tema nº 882 do STJ refere-se a bairros abertos, não aplicável a condomínios irregulares com controle de acesso e taxa instituída por assembleia para custear despesas comuns, cuja inadimplência resultaria em enriquecimento sem causa.

2. O Tema nº 492 do STF versa sobre loteamentos regulares, não se confundindo com a situação fática de condomínios irregulares no Distrito Federal.

3. Distinguishing devidamente realizado, afastando a aplicação dos precedentes qualificados ao caso concreto.

4. Precedentes desta Corte confirmam a legitimidade da cobrança de taxas condominiais por condomínios irregulares do Distrito Federal, sob pena de enriquecimento sem causa, mesmo sem regularização formal ou associação voluntária.

DISPOSITIVO E TESE: 

APÓS REEXAME, CONHECIDO O RECURSO DE APELAÇÃO E NEGADO PROVIMENTO. Tese de julgamento: ’A cobrança de taxas condominiais em condomínios irregulares com controle de acesso é legítima, independentemente de anuência formal, não se aplicando os Temas nº 882 do STJ e nº 492 do STF’.”

Diante da recusa de retratação, os autos foram remetidos a esta Suprema Corte.

Decido.

Trata-se, na origem, de a “ação declaratória de inexistência de relação jurídica cumulada com pedidos de tutela de urgência antecipada e de obrigação de não fazer proposta por BRUNA BRASIL FRAGA em face de CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I – ETAPA 3 e MARCIA CRISTINA MOREIRA DE OLIVEIRA, objetivando

O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Interposto recurso de apelação cível pela parte autora, o Tribunal de origem lhe negou provimento para manter inalterada a sentença de improcedência dos pedidos autorais. Para melhor exame da controvérsia, transcrevo os seguintes fundamentos do voto condutor do acórdão recorrido:

“Não merece reforma a r. sentença.

De início, é incontroverso que o Réu, Condomínio Prive Lago Norte I - Etapa 3, não se trata de condomínio regular, pois está em fase de regularização, conforme demonstra o Termo de Compromisso nº 79/2020 (Id. 32610013).

Sobre o tema, a Lei nº 6.766/1979, após alteração dada pela Lei nº 13.465/2017, dispõe o que segue:

(...)

Como se verifica, esta norma prevê a possibilidade de cotização das despesas realizadas na conservação das áreas comuns pelos titulares das unidades individualizadas, de modo a suportar a consecução dos objetivos comuns.

Por certo, não se pode olvidar que a Autora, na qualidade de possuidora do Lote 23 do Conjunto G da Quadra 03 do Condomínio réu,goza dos benefícios provenientes dos serviços disponibilizados a todos os moradores.

Este Tribunal de Justiça entende que, nas hipóteses de condomínio irregular, situação dos autos, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação idêntica às dos condomínios horizontais.

Desse modo, a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis.

(...)

Frise-se que o REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, não se aplicando aos condomínios irregulares que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes, cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.

Nessa perspectiva, a isenção do pagamento dos encargos condominiais estipulados regularmente em assembleia de moradores que usufruem da infraestrutura propiciada acarretaria o enriquecimento sem causa, o que é repudiado pelo ordenamento jurídico.

Dessa forma, tem-se que o possuidor de terreno irregular, ainda que não tenha participado da assembleia que formou a Associação, se sujeita às normas estabelecidas , não sendo aplicável a tese discutida no Tema Repetitivo nº 882 do STJ, que trata dos condomínios de fato.”

Submetido a novo julgamento para a análise de eventual divergência entre o entendimento adotado pelo Tribunal a Quo e a ratio decidendi da tese fixada nos Temas nºs 882/STJ e 492/STF, a Turma julgadora não exerceu a retratação, mantendo o acórdão anteriormente proferido, consignando o seguinte:

“Como bem pontuado no voto condutor do pronunciamento judicial reanalisado, ‘o REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, não se aplicando aos condomínios irregulares que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes, cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.’

No mesmo voto, foi consignado que, ‘nessa perspectiva, a isenção do pagamento dos encargos condominiais estipulados regularmente em assembleia de moradores que usufruem da infraestrutura propiciada acarretaria o enriquecimento sem causa, o que é repudiado pelo ordenamento jurídico”, raciocínio o qual conduziu o Colegiado à conclusão de que, ‘dessa forma, tem-se que o possuidor de terreno irregular, ainda que não tenha participado da assembleia que formou a Associação, se sujeita às normas estabelecidas, não sendo aplicável a tese discutida no Tema Repetitivo nº 882 do STJ, que trata dos condomínios de fato

No que se refere à tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal (tema nº 492, STF), esta também não é aplicável ao caso vertente, uma vez que a situação analisada pela Colenda Corte Constitucional se refere a loteamentos fechados (com acesso controlado) e regularizados, o que revela distinção do caso objeto do precedente em relação àquele analisado pela Eg. 3ª Turma Cível deste Tribunal de Justiça, que diz respeito à condomínio pendente de regularização.

Nessa esteira, tem percorrido este Eg. Tribunal em casos similares ao que se apresenta. A conferir:

(...)

Portanto, realizadas as devidas distinções (distinguishing), constata-se que o caso sob análise não se enquadra nos parâmetros definidos nos referidos precedentes qualificados, sendo, assim, desnecessário o juízo de retratação previsto no art. 1.030, II, do Código de Processo Civil.”

Pois bem.

O Plenário do Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE nº 695.911/SP, feito paradigma do Tema nº 492 da Repercussão Geral, de minha relatoria, fixou a seguinte tese:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”

O acórdão desse julgado porta a seguinte ementa:

“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.

Esse o quadro, verifica-se que o Tribunal de origem deixou de analisar o presente caso à luz das condicionantes estabelecidas no julgamento do Tema nº 492 da Repercussão Geral, razão pela qual o acórdão recorrido merece reforma.

Tratando especificamente do tema em questão, transcrevo, por oportuno, a seguinte ementa da recente decisão proferida pelo Ministro André Mendonça, em caso que envolve o mesmo condomínio ora recorrido, nos autos do RE nº 1.595.504/DF, que bem aborda a questão:

“Ementa: Direito constitucional e civil. Recurso extraordinário. Cobrança de taxas por associação de moradores. Condomínio irregular. Liberdade de associação. Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral. Cobrança anterior à Lei nº 13.465, de 2017. Inconstitucionalidade. Necessidade de adequação do acórdão. Provimento parcial.

I. Caso em exame

1. Recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que, em ação de cobrança de taxas condominiais proposta por associação de moradores, manteve a condenação da ré ao pagamento das contribuições, sob fundamento de adesão e de fruição dos serviços, mesmo em se tratando de condomínio irregular.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se é constitucional a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado, especialmente em relação a período anterior à vigência da Lei nº 13.465, de 2017, à luz da liberdade de associação (art. 5º, inc. XX, da CRFB) e da tese firmada no Tema nº 492 do ement4ário da Repercussão Geral.

III. Razões de decidir

3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema RG nº 492, fixou a tese de que é inconstitucional a cobrança de taxas por associação de moradores de proprietário não associado antes da Lei nº 13.465, de 2017, ressalvadas hipóteses posteriores que atendam aos requisitos legais.

4. A liberdade de associação e o princípio da legalidade impedem a imposição de obrigações a quem não manifestou vontade de se associar, inexistindo base legal anterior que autorize a cobrança compulsória.

5. O fato se tratar de condomínio irregular não afasta a incidência da tese firmada em repercussão geral, prevalecendo os direitos fundamentais de não associação.

6. O acórdão recorrido destoa da orientação vinculante do STF ao admitir a cobrança com fundamento em adesão presumida, fruição de serviços e vedação ao enriquecimento sem causa.

7. A jurisprudência das Turmas do STF reafirma a inconstitucionalidade da cobrança em período anterior à Lei nº 13.465, de 2017, ainda que em condomínios irregulares.

8. Impõe-se a anulação do acórdão recorrido para que outro seja proferido com observância à tese vinculante do Tema RG nº 492.

IV. Dispositivo

9. Recurso extraordinário parcialmente provido” (DJe

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Tipo: MÉRITO


Retirado da página 835 do Supremo Tribunal Federal (Brasil) - Padrão

Tipo: MÉRITO


Retirado da página 203 do Supremo Tribunal Federal (Brasil) - Padrão

Tipo: AGR

DECISÃO:

Trata-se de agravo interno interposto contra decisão da Presidência deste Tribunal que negou seguimento a recurso extraordinário.

Acolho os argumentos aduzidos pela parte recorrente, para reconsiderar a decisão agravada ejulgar prejudicado o agravo interno, e determino a distribuição do presente processo, nos termos previstos no RISTF.

Publique-se.

Brasília, 2 de junho de 2026.

Ministro EDSON FACHIN

Presidente

Documento assinado digitalmente

Retirado da página 2006 do Supremo Tribunal Federal (Brasil) - Padrão

Tipo: AGR

DECISÃO:

Trata-se de agravo interno interposto contra decisão da Presidência deste Tribunal que negou seguimento a recurso extraordinário.

Acolho os argumentos aduzidos pela parte recorrente, para reconsiderar a decisão agravada ejulgar prejudicado o agravo interno, e determino a distribuição do presente processo, nos termos previstos no RISTF.

Publique-se.

Brasília, 2 de junho de 2026.

Ministro EDSON FACHIN

Presidente

Documento assinado digitalmente

Retirado da página 2133 do Supremo Tribunal Federal (Brasil) - Padrão

DECISÃO:

Trata-se de recurso extraordinário com base no art. 102, inciso III, da Constituição Federal.

O recurso foi interposto com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional.

O acórdão recorrido ficou assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMINIO IRREGULAR. FRUIÇÃODE BENEFÍCIOS. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGATORIEDADE. SUPERIORTRIBUNAL DE JUSTIÇA. TEMA 882. NÃO APLICAÇÃO.1. A cobrança da taxa condominial, em condomínio irregular, decorre da aquisição do lote,bem como do fato de utilizar serviços e efetuar despesas inerentes ao condomínio, devendocontribuir com a administração em igual proporção aos demais condôminos.2. O tema 882 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica a condomínios irregulares, tendoem vista que os recursos especiais representativos da controvérsia versam sobre bairro aberto,situação que não se amolda aos condomínios fechados, edificados em terra irregular, como osque se multiplicam no Distrito Federal.3. Recurso conhecido e desprovi

No recurso extraordinário sustenta-se violação do(s) art.(s) 5º, XX, da Constituição Federal.

Decido.

Analisados os autos, verifica-se que, para ultrapassar o entendimento do Tribunal de origem, seria necessário analisar a causa à luz da interpretação dada à legislação infraconstitucional pertinente e reexaminar os fatos e as provas dos autos, o que não é cabível em sede de recurso extraordinário, nos termos da Súmula 279 /STF. Sobre o tema:

“ Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo. Direito Administrativo. Responsabilidade do Estado. Danos morais e materiais. Dissídio coletivo. Descumprimento de acordo. Fatos e provas. Reexame. Impossibilidade. Precedentes. 1. Inadmissível, em recurso extraordinário, o reexame dos fatos e das provas dos autos. Incidência da Súmula nº 279/STF. 2. Agravo regimental não provido.” (ARE nº 1.182.799/SP-AgR, Tribunal Pleno, Min. Rel. Dias Toffoli, DJe de 24/04/2019).

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. INTERPOSIÇÃO EM 30.04.2021. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. INVESTIGAÇÃO DE PATERNIDADE POST MORTEM. NECESSIDADE DE ANÁLISE PRÉVIA DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. OFENSA REFLEXA. SÚMULA 279 DO STF. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Eventual divergência ao entendimento adotado pelo Tribunal a quo, em relação ao preenchimento dos requisitos legais para a procedência da ação rescisória, demandaria o reexame de fatos e provas constantes dos autos, bem como da legislação infraconstitucional aplicável à espécie (Código de Processo Civil). Dessa forma, resta demonstrada a não ocorrência de ofensa constitucional direta, o que inviabiliza o processamento do apelo extremo, além da vedação contida na Súmula 279 do STF. 2. Agravo regimental a que se nega provimento.” (ARE 1.296.307/SP-AgR, Segunda Turma, Rel. Min. Edson Fachin, DJe de 05/07/2021)

“Recurso extraordinário: descabimento: questão decidida à luz de legislação infraconstitucional e da análise de fatos e provas, ausente o prequestionamento dos dispositivos constitucionais tidos por violados (Súmulas 282 e 279); alegada ofensa que, se ocorresse, seria reflexa ou indireta: incidência, mutatis mutandis, da Súmula 636.” (AI nº 518.895/MG-AgR, Primeira Turma, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, DJ de 15/04/2005).

“AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. REAPRECIAÇÃO DE PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 279 DO STF. OFENSA CONSTITUCIONAL REFLEXA. 1. A argumentação do recurso extraordinário traz versão dos fatos diversa da exposta no acórdão, de modo que seu acolhimento passa necessariamente pela revisão das provas. Incide, portanto, o óbice da Súmula 279 desta Corte (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário). 2. Tendo o acórdão recorrido solucionado as questões a si postas com base em preceitos de ordem infraconstitucional, não há espaço para a admissão do recurso extraordinário, que supõe matéria constitucional prequestionada explicitamente. 3. Agravo Interno a que se nega provimento.” (RE 1.314.563/PR-AgR, Primeira Turma, Rel. Min. Alexandre de Moraes, DJe de 09/08/2021)

No mesmo sentido: RE nº 1.231.979/RJ - ED, Segunda Turma, Rel. Min. Cármen LúciaGilmar MendesLuiz Fux, DJe de 18/12/2019; RE nº 1.173.779/RS-AgR, Segunda Turma, Rel. Min.

Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (alínea c do inciso V do art. 13 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal).

Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.

Publique-se.

Brasília, 11 de maio de 2026.

Ministro EDSON FACHIN

Presidente

Documento assinado digitalmente

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