Informações do processo 2016/0251965-5

470/471):
APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR
LUCROS CESSANTES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRESCRIÇÃO
TRIENAL CONFIGURADA (CC, ART. 206, §3°, IV). SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA.
DENUNCIAÇÃO DA LIDE E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO

VEDADOS.

1. A transferência não autorizada, do alienante para o adquirente, do pagamento da
comissão de corretagem relativa à venda de unidade imobiliária se amolda à previsão
de "pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa" prevista no §3° do art.
206 do Código Civil/02, que estabelece o prazo prescricional trienal.

2. À Construtora Imobiliária rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva ante
pedido de lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega da obra, dada a
responsabilidade solidária com a Incorporadora, pela teoria do risco do negócio ou da
atividade, ante as vicissitudes atinentes à atividade empresarial que desenvolve (arts.

12, caput, e 14, caput, do Código de Defesa do Consumidor).

3. A possibilidade de o consumidor demandar todos ou somente um dos responsáveis

pelos danos padecidos afasta a configuração de litisconsórcio passivo necessário entre
Construtora ou Incorporadora (art. 7° parágrafo único do Código de Defesa do

Consumidor).

4. É vedada a denunciação da lide na relações consumeristas (art. 88 do CDC),
assistindo à parte, que efetivar o pagamento ao lesado, exercer o direito de regresso
contra os demais responsáveis, segundo sua participação na causação do evento

danoso (parágrafo único do art. 13 do CDC).

5. A entrega de imóveis adquiridos na planta se aperfeiçoa com o recebimento das
chaves pelo promitente comprador, sendo insuficiente a obtenção de habite-se. São
infrutíferas as tentativas da Construtora de se desvencilhar da obrigação que lhe cabe,
pela pretensão de transferir à consumidora o ônus da prova de que não satisfez
condições que indica.

6. Mantém-se o quantum indenizatório a título de lucros cessantes, pelos alugueres não
auferidos em virtude do atraso na entrega da obra, fundado em Laudo técnico de
avaliação imobiliária, não impugnado nem contraofertada qualquer proposta.

7. Configura sucumbência recíproca o acolhimento de um dos dois pedidos deduzidos
em juízo (lucros cessantes e devolução de comissão de corretagem), impondo
condenação das partes pro rata ao pagamento das custas processuais, ficando a cargo

de cada litigante o pagamento dos honorários de seu patrono (art. 21 do CPC).

8. Apelações desprovidas.

Opostos embargos de declaração pela recorrida, os mesmos foram acolhidos, sem

efeitos modificativos (fls. 609/620).

Novos embargos foram opostos pela recorrida e estes não foram conhecidos (e-STJ

fls. 653/662).

A empresa ora recorrida opôs o terceiro embargo declaratório, que restaram rejeitados

(e-STJ fls. 675/685).

No recurso especial (e-STJ fls. 522/534), com fundamento no art. 105, III, alíneas "a"
e "c", da CF, a recorrente sustentou, em síntese, violação do art. 205 do CC/2002, alegando

prejudicial de mérito e arguindo prescrição decenal para devolução da comissão de corretagem paga

pelo aquirente.

Ofereceram-se contrarrazões (e-STJ fls. 773/785).

É o relatório.

Decido.

O propósito recursal consiste no reconhecimento da obrigação à restituição do valor

despendido pela agravante a título de comissão de corretagem.

A decisão recorrida foi assim fundamentada, na parte em que impugnada pela

agravante (e-STJ fls. 475/482):

PRESCRIÇÃO

A autora/recorrente (fls. 340/355 e 363) suscita prejudicial de mérito, arguindo
prescrição decenal (art. 206, §3°, VI, Código Civil/02) para a repetição de indébito [1]

nas relações de consumo.

Refere-se à devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem na

aquisição do imóvel.

RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE

Não há dúvida de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem
é do alienante do imóvel, salvo expressa previsão contratual com disposição em

contrário.

Na Doutrina de Thiago Ferreira Cardoso Neves [2] o contrato de corretagem é o
"contrato por meio do qual uma pessoa - corretor - se obriga perante outra - comitente
ou cliente -, mediante remuneração, a aproximá-la de um terceiro, intermediando a

relação entre elas a fim de obter e concluir um negócio jurídico" (p.166).

(...)

Assim, não há dúvida sobre o desacerto da transferência da cobrança da comissão de

corretagem ao adquirente do imóvel, sem previsão contratual expressa.

(...)

Observe-se que, em Incidente de Uniformização de Jurisprudência (UNJ 2012 01 1
020194-0), por maioria, decidiu a respectiva Turma uniformizar o entendimento de
que o prazo prescricional em ações que tenham por fundamento a cobrança de taxas
de corretagem é de três anos. (Acórdão 830088, Relator Magistrado Flávio Fernando

Almeida da Fonseca, em 21/11/2014).

A se considerar que a questão pertinente ao Direito do Consumidor, observo que o
diploma legal menciona o termo ilícito apenas uma vez em todo seu conteúdo, ao
tratar da desconsideração da personalidade jurídica (art. 28 do Código de Defesa do
Consumidor) com clara conotação de dolo implícito, o que não ocorre na hipótese de

comissão de corretagem.

(...)

Diante desse panorama, filio-me à segunda corrente majoritária, atenta ao princípio da
especialidade, segundo a qual norma especial - que contém elementos mais
pormenorizados aos quais a hipótese venha a se amoldar - prevalece sobre a norma
geral.

A transferência não autorizada do alienante para o adquirente, de valor referente à
comissão de corretagem relativa à venda de unidade imobiliária ajusta-se inteiramente
à previsão de "pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa" prevista no
§3° do art. 206 do Código Civil/02, que estabelece o prazo prescricional trienal.

Nesse sentido, a regra geral do prazo decenal (artigo 205 do Código Civil) é
subsidiária à norma especial (do §3° do art. 206 do Código Civil/02) que dita o lapso
trienal.

Considerando o decurso superior a três anos, entre a data do desembolso do valor
indevido (14/5/2009 - fl. 39) e o ajuizamento da ação (20/11/2013 - fl. 02) resta

fulminada pelo instituto da prescrição a pretensão deduzida.

Com isso, ACOLHO a prejudicial de prescrição,no tocante ao pedido de devolução da
comissão de corretagem.

De fato, o TJDFT, ao decidir pela aplicação da prescrição trienal, acolhendo a
prejudicial no que respeita ao pedido de devolução da comissão de corretagem, acompanhou o

entendimento proferido em sede de recursos repetitivos (REsp 1.551.956/SP - Tema 938), no sentido

de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de

comissão de corretagem. Confira-se o precedente:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA

PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos
a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária

(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).

1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial
n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação

análoga.

2. CASO CONCRETO:

2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda

proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.

2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

No mesmo sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO
POR DANO MATERIAL. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO
RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESTITUIÇÃO DE TAXA DE

CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL DE 3 ANOS.

1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da "incidência da prescrição
trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade

congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)".

2. Agravo interno no recurso especial não provido.

(AgInt no REsp 1672696/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 15/10/2018, DJe 17/10/2018.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ALEGAÇÃO DE

EXISTÊNCIA DE ERRO, POIS SE TRATA DE SINAL E PRINCÍPIO DE

PAGAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. INTERPRETAÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
COMISSÃO DE CORRETAGEM. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.

1. Não tendo havido o prequestionamento do tema posto em debate nas razões do
recurso especial e não tendo sido apontada ofensa ao art. 535 do CPC, incidente o
enunciado 211 da Súmula do STJ.

2. A adoção de entendimento diverso por esta Corte quanto à caracterização do
pagamento efetuado pela autora na celebração do contrato de promessa de compra e

venda, se comissão de corretagem ou princípio de pagamento, demanda interpretação

de cláusula contratual e reexame de provas, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7
do STJ.

3. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da "incidência da prescrição
trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade

congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)" (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE

TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 6.9.2016).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1542619/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,

QUARTA TURMA, julgado em 21/3/2017, DJe 10/4/2017.)

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.

Publique-se e intimem-se.
Brasília (DF), 15 de fevereiro de 2019.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA
Relator

DECISÃO

Trata-se de agravo nos próprios autos interposto por TAO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A. contra decisão que inadmitiu o recurso especial, em razão de falha em

comprovar a vulneração dos dispositivos arrolados e aplicação das Súmulas n. 211 do STJ e 284 do

STF (e-STJ fls. 787/790).

O Tribunal de origem negou provimento aos recursos, em julgado que recebeu a

seguinte ementa (e-STJ fls. 470/471):
APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR
LUCROS CESSANTES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRESCRIÇÃO

TRIENAL CONFIGURADA (CC, ART. 206, §3°, IV). SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA.
DENUNCIAÇÃO DA LIDE E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO

VEDADOS.

3. A possibilidade de o consumidor demandar todos ou somente um dos responsáveis
pelos danos padecidos afasta a configuração de litisconsórcio passivo necessário entre
Construtora ou Incorporadora (art. 7° parágrafo único do Código de Defesa do

Consumidor).

danoso (parágrafo único do art. 13 do CDC).

de cada litigante o pagamento dos honorários de seu patrono (art. 21 do CPC).

8. Apelações desprovidas.

Opostos embargos de declaração pela recorrente, os mesmos foram acolhidos, sem

efeitos modificativos (fls. 609/620).

Novos embargos foram opostos pela agravante e estes não foram conhecidos (e-STJ

fls. 653/662).

A empresa ora recorrente opôs o terceiro embargo declaratório, que restaram rejeitados

(e-STJ fls. 675/685).

No recurso especial (e-STJ fls. 696/743), com fundamento no art. 105, III, alíneas "a"
e "c", da CF, a recorrente sustentou, em síntese, violação dos arts. 496, IV e 535, I, do CPC/1973,

alegando nulidade no acórdão que não conheceu o segundo embargos de declaração, uma vez que

ausente a preclusão consumativa e a violação ao preceito da unirrecorribilidade. Afirmou que, o
segundo embargos de declaração opostos se deu quanto a vícios surgidos no julgamento do primeiro

declaratório. Indicou também contradição e obscuridade quanto à análise de argumentos e provas
referidas no acórdão que julgou o primeiro embargos de declaração.

Defendeu negativa aos arts. 458, II, 535, I e II, do CPC/1973, tecendo considerações
sobre a omissão acerca da tese central de defesa envolvendo a interpretação e aplicação do art. 39,
parágrafo único, da Lei n. 4.591/1964, no que respeita ao mérito da responsabilidade civil. Apontou,
nesse contexto, que "a TAO S/A, ainda que legitimada processualmente, não pode responder civil e
contratualmente quanto ao mérito como fornecedora ou corresponsável pela incorporação ou por

indenizações decorrentes de mora do incorporador (JFE 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda.)

porque apenas permutou o terreno de sua propriedade com a Incorporadora/Construtora, que,
sozinha, assumiu o patrocínio e a implantação do empreendimento imobiliário, inclusive em relação à
Recorrente, que recebeu (já que o empreendimento foi finalizado em 08/08/2013 coma expedição do

habite-se do edifício) unidades construídas como parte do preço pela venda do terreno em favor da

incorporadora (JFE 2)" (e-STJ fl. 711).

Suscitou, ainda, divergência interpretativa em relação à aplicação do art. 402 do
CC/2002, no qual se perfilhou o entendimento de se limitar os efeitos da mora pelo atraso na entrega

do imóvel à data da expedição da Carta de "Habite-se".

Ofereceram-se contrarrazões (e-STJ fls. 760/772 e 773/785).

No agravo (e-STJ fls. 796/821), foram refutados os fundamentos da decisão agravada

e alegado o cumprimento de todos requisitos legais para recebimento do especial.

Foi apresentada contraminuta (e-STJ fls. 827/834).

É o relatório.

Decido.

O Tribunal de origem reconheceu a legitimidade da recorrente e consequentemente a

sua responsabilidade solidária, nos seguintes termos (e-STJ fl. 484):

A relação jurídica entre as partes, autora e ré, é patente. O instrumento particular de
promessa de compra e venda (f1.18 dos autos) comprova a contratação da ré, TAO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, como vendedora da unidade

imobiliária, e a autora, como promitente adquirente.

A norma consumerista consagra a responsabilidade solidária daqueles que, de alguma
forma, participaram da cadeia de consumo, em conformidade com art. 34 que enuncia

"O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus

prepostos ou representantes autônomos".

Aduziu, ainda, que (e-STJ fls. 488/491):

O fato de ser sucedida por Incorporadora não retira da Construtora/Ré a
responsabilidade objetiva pelas vicissitudes atinentes à atividade empresarial que

desenvolve.

Nesse sentido, o diploma consumerista ao dispor que "Tendo mais de um autor a

ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas

normas de consumo" (parágrafo único do art. 7° do Código de Defesa do

Consumidor).

(...)

Assim, inafastável a responsabilidade, sendo certo assistir à ré - apelante valer-se da

Via regressiva para haver o que lhe for de direito.

(...) Ver conteúdo completo

Retirado da página 3372 do Superior Tribunal de Justiça (Brasil) - Padrão