Informações do processo 2016/0073838-6

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por LIBERTY CONSTRUÇÃO E
INCORPORAÇÃO LTDA., fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos
Territórios assim ementado:

"DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ARREPENDIMENTO DO
ADQUIRENTE. RESCISÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL.
RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO ADIMPLIMENTO NO CURSO DO
NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS
ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO.
ABUSIVIDADE. NECESSIDADE. DOENÇA DO PROMISSÁRIO ADQUIRENTE.
ELISÃO DOS EFEITOS DA INADIMPLÊNCIA. FATO FORTUITO.
QUALIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. A enfermidade subsequente que aflige o contratante no trânsito da relação
negocial, abstraída sua gravidade e os efeitos que irradia em sua vida pessoal e
financeira, não traduz fortuito externo passível de afetar a higidez do negócio e ser
assinalado como apto a infirmar os efeitos da inadimplência que se seguira, à medida
que o fato está compreendido na álea natural dos ajustes firmados pelas pessoas
naturais, pois previsivelmente sujeitas a experimentarem problemas de saúde no
curso da relação negocial, e, a par de inexistir regulação legal cuidando da espécie,
a higidez do contrato não é afetada em razão da doença subsequente dos

contratantes.

2. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por
iniciativa dos promitentes compradores no exercício do arrependimento ínsito ao
negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da
sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a
inadimplência dos adquirentes, que ensejaram a frustração do negócio,
determinando que sejam responsabilizados por eventuais prejuízos advindos de sua
conduta à alienante.

3. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do
Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja,
incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do
disposto no § 1º, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra
excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo
do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

4. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento
segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o
contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas
administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre
10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso,
sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se
mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.

5. Rescindida a promessa de compra e venda antes da conclusão e entrega do
imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos
derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a
formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em substancial
percentual incidente sobre o preço do imóvel afigura-se onerosa e abusiva por
vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação,
transmudar-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja
revisada e fixada, ponderado o vertido com a destinação da disposição penal, em
10% do valor das prestações pagas pelos adquirentes.

6. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter
emergido da desistência culposa dos promissários adquirentes consubstancia simples
conseqüência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de,
aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado
com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se
qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a
mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou
possibilidade (CC, art. 413).

7. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime"  (e-STJ fls. 287/289).

Os embargos de declaração opostos não foram providos.

Nas razões do especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial,
violação dos artigos 535, I e II, do Código de Processo Civil de 1973 e 402, 403, 404, 418, 419, 420
e 475 do Código Civil.

Aduz que o Tribunal de origem incorreu em negativa de prestação jurisdicional ao
deixar de apreciar a contradição referente tanto ao percentual de retenção quanto à possibilidade de
retenção integral das arras confirmatórias.

Sustenta ser "perfeitamente cabível a retenção de até 30% do valor pago pelos
adquirentes, bem como a fluência dos juros moratórios somente a partir do trânsito em julgado,
quando a rescisão contratual é por eles motivada"  (e-STJ fl. 375) .

Afirma que o montante definido pelo aresto recorrido foi bastante inferior ao
contratado (cláusula 12.1.1), livremente pactuado pelas partes ora em litígio.

Alega que as arras confirmatórias pretendem garantir e reforçar o vínculo contratual,
impedindo-se o arrependimento, razão por que devem ser integralmente retidas.

Assevera a compatibilidade da retenção das arras com a cobrança da cláusula penal
nos casos em que não há previsão contratual de cláusula de arrependimento, não se aplicando,
portanto, a previsão do art. 420 do Código Civil.

Defende que o Tribunal local decidiu de forma contrária à jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça ao determinar a retenção de apenas 10% (dez por cento) do valor pago pelos
adquirentes.

Também invoca dissídio jurisprudencial quanto ao termo inicial dos juros de mora,
aduzindo que deve incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Com as contrarrazões (e-STJ fls. 370/407), o recurso foi admitido na origem, subindo
os autos a esta C. Corte.

É o relatório.

DECIDO.

A irresignação merece prosperar em parte.

De início, no tocante à violação do art. 535 do CPC/1973, verifica-se que o Tribunal
de origem motivou adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do
direito que entendeu cabível à hipótese.

Além disso, a recorrente não se insurgiu contra a sentença que determinou a retenção
em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago a título de sinal, estando portanto preclusa a questão
referente à retenção integral nos declaratórios, constituindo-se tal alegação em inovação recursal.

Não há falar, portanto, em existência de omissão apenas pelo fato de o julgado
recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão da parte.

No mais, trata-se, na origem, de ação sob o rito ordinário ajuizada pelos ora recorridos
objetivando a rescisão unilateral do contrato de promessa compra e venda de um imóvel na planta
com a devolução integral dos valores pagos, inclusive do sinal, em virtude de dificuldades financeiras

que atravessaram por motivos de grave doença.

Aduziram que a recorrente condicionou à rescisão do negócio a retenção da multa de
25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos.

A sentença de primeiro grau, analisando os termos em que pactuado a cláusula penal
(12.1.1), com base na legislação consumerista, considerou abusiva a previsão nela contida de que no
caso de rescisão unilateral deveriam os adquirentes arcar com multa de 14% (quatorze por cento) do
valor atualizado do imóvel, razão por que determinou fosse a penalidade a tal título fixada em 25%
(vinte e cinco por cento) sobre todos os valores pagos, incluindo as arras.

O Tribunal de origem, na análise do acervo fático e probatório constante dos autos,
entendeu que a porcentagem correspondente a 10% (dez por cento) dos pagamentos realizados até a
rescisão se mostra mais adequada ao presente caso, porquanto a unidade prometida sequer fora
concluída e entregue aos recorridos. Demais disso, a recorrente não comprovou os alegados danos
que sofrera com a rescisão, estando, portanto, o novo critério arbitrado mais consentâneo com as
despesas decorrentes com a formalização do negócio e com o seu distrato.

Desse modo, a pretensão recursal esbarra inarredavelmente nas Súmulas nºs 5 e 7 do
Superior Tribunal de Justiça, conforme se confirma nos seguintes arestos:

"AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÓRIA. DESERÇÃO. FALTA DE
PREQUESTIONAMENTO. ART. 485, V, DO CPC. OFENSA DIRETA A
DISPOSITIVO DE LEI: ART. 413 DO CC. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO. RETENÇÃO DO TOTAL DE PARCELAS PAGAS.
DESCABIMENTO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA.
AGRAVO IMPROVIDO.

1. Não viola a norma do art. 485, V, do CPC o acórdão que, procedendo a seu exato
cumprimento, rescinde a sentença que violou a literalidade do art. 413 do Código
Civil, ao deferir a retenção total do valor pago por ocasião da rescisão do contrato
de compra e venda, mormente quando o valor retido correspondia a quase 37% do
preço do imóvel, afastando-se da orientação jurisprudencial desta Corte, que
autoriza o percentual de retenção entre 10% e 25%, de acordo com as circunstâncias
do caso concreto.

2. De acordo com 'a jurisprudência do STJ, não há ofensa ao princípio da
congruência ou da adstrição quando o juiz promove uma interpretação
lógico-sistemática dos pedidos deduzidos, mesmo que não expressamente formulados
pela parte autora' (AgRg no REsp n. 1.530.191/GO, Rel. Ministro Og Fernandes,
Segunda Turma, julgado em 4/8/2015, DJe 12/8/2015).

3. Agravo regimental a que se nega provimento"  (AgRg nos EDcl no AREsp
708.465/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016).

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. REVISÃO DE CLÁUSULAS. POSSIBILIDADE.
CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO. LEGALIDADE. SÚMULAS
5 E 7 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. A revisão do acórdão visando a majoração da retenção do percentual dos valores
pagos no distrato do compromisso de compra e venda de imóvel, demanda
interpretação de cláusula contratual reexame do acervo fático probatório dos autos,
providência inviável de ser adotada ante o óbice das Súmulas 5/STJ e 7/STJ.

2. Ao repisar os fundamentos do recurso especial, a parte agravante não trouxe, nas
razões do agravo regimental, argumentos aptos a modificar a decisão agravada, que
deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

3. Agravo regimental a que se nega provimento"  (AgRg no AREsp 718.597/DF, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015,
DJe 25/08/2015).

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. RETENÇÃO
DE PARCELAS ADIMPLIDAS. OFENSA AO ART. 535 DO CPC.
INOCORRÊNCIA. REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULAS 05 E 07/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM
A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO REGIMENTAL
DESPROVIDO"  (AgRg no AREsp 353.284/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/05/2015, DJe 02/06/2015).

"RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA -
RESILIÇÃO PELO PROMITENTE-COMPRADOR - RETENÇÃO DAS ARRAS -
IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PERCENTUAL
QUE DEVE INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA
HIPÓTESE, SE COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAÇÃO -
IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o
promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de
rescisão contratual e, objetivando, também reaver o reembolso dos valores vertidos
(EREsp nº 59870/SP, 2º Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281).

2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de
algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a
obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito
de desistência.

3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser
restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito.

4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o disposto no artigo
418 do Código Civil, ao contrário, apenas positivou na ordem jurídica o princípio
consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir
a retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor.

5. O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido
pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as

arras.

6. É inviável alterar o percentual da retenção quando, das peculiaridades do caso
concreto, tal montante se afigura razoavelmente fixado.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

Distribuição automática em 05/04/2016 às 13:00

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR