Informações do processo 2016/0030224-1

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO CONTRATUAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA
CONTRATUAL. INADMISSIBILIDADE. CONSONÂNCIA ENTRE O
ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC/73, rejeitam-se os embargos de declaração.

2. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado – quando
suficiente para a manutenção de suas conclusões – impede a apreciação do recurso
especial.

3. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial
são inadmissíveis.

4. O acórdão recorrido que adota orientação firmada pela jurisprudência do STJ não
merece reforma.

5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não
provido.

DECISÃO

Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por SPE GUARA II LOTES A/B -
ENGENHARIA LTDA, contra decisão interlocutória que negou seguimento a recurso especial
fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.

Ação: de resolução contratual, ajuizada por SONIA MARIA DE CASTRO MELCA,
em face da agravante, na qual alega não ter condições de arcar com o financiamento imobiliário
decorrente de contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, na qual pleiteia a
rescisão do contrato e a restituição integral do valor pago.

Sentença: julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a resilição unilateral

do contrato celebrado entre as partes, bem como para condenar a agravante a restituir o valor pago
pela agravada com retenção de até 10% (dez por cento).

Acórdão: deu parcial provimento à apelação interposta pela agravante, nos termos da
seguinte ementa:

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO
DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA PENAL
ABUSIVA. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO. RETENÇÃO DAS ARRAS
CUMULADA COM MULTA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA.

1. Na linha de precedentes deste Tribunal, é permitida a redução de cláusula penal
abusiva para 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador à
época da resolução do contrato, montante suficiente para ressarcir o vendedor pelos
prejuízos decorrentes da prematura rescisão do contrato.

2. A retenção das arras cumulada com a cláusula penal configura bis in idem e, por
consequência, enriquecimento ilícito do promitente vendedor, pois ambas ostentam
natureza indenizatória.

3. Nos casos de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
iniciativa do promitente comprador com pedido de restituição do valor pago de forma
diversa da prevista no contrato, a jurisprudência desta egrégia Corte de Justiça,
seguindo orientação do colendo STJ, tem-se posicionado no sentido que os juros de
mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

4. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime. (e-STJ Fls. 246/247)

Embargos de declaração: interpostos pela agravante, foram rejeitados.

Recurso especial: alega violação dos arts. 402, 403, 404, 418, 419, 420 e 475 do CC;
535, I e II, do CPC/73, bem como dissídio jurisprudencial. Além de negativa de prestação
jurisdicional, sustenta a legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de até 30% (trinta por
cento) do valor pago pelo adquirente em caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel
por culpa do promitente comprador. Aduz ser lícita retenção integral do valor pago pela agravada a
título de sinal.

Relatado o processo, decide-se.

- Julgamento: CPC/73

De início, impõe-se ressaltar que o agravo em recurso especial foi interposto com
fundamento no Código de Processo Civil de 1973, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos

de admissibilidade recursal na forma nele prevista, com as interpretações dadas pela jurisprudência
desta Corte (Enunciado Administrativo n. 2/STJ).

- Da violação do art. 535 do CPC/73

Observa-se que a agravante, na origem, se utilizou dos embargos de declaração
meramente com o fim de prequestionar os dispositivos arrolados. Por essa razão, não se verifica, na
hipótese, a pretensa ofensa ao art. 535, I e II, do CPC/73.

- Da existência de fundamento não impugnado

A agravante não impugnou o fundamento utilizado pelo TJDFT para mitigar a
aplicação dos arts. 402, 403, 404 e 475 do CC à hipótese dos autos, qual seja, a incidência do art. 51,
§ 1º, III, do CDC à espécie. Como esse fundamento não foi impugnado, deve-se manter o acórdão
recorrido. Aplica-se, na espécie, a Súmula 283/STF.

- Do reexame de fatos e da interpretação de cláusula contratual

Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à abusividade da cláusula
penal prevista no contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, exige o reexame de
fatos e provas, bem como a interpretação de cláusula contratual, o que é vedado em recurso especial
pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ.

Ademais, o acórdão recorrido expressamente consignou que "ao contrário do que foi
alegado pela Apelante, no contrato em apreço não há previsão de que o sinal pago pela promitente
compradora teria natureza de arras confirmatórias"  (e-STJ Fl. 256). Alterar esse entendimento
demandaria necessariamente a incursão no conteúdo fático-probatório acostado aos autos, o que
encontra óbice na Súmula 7/STJ.

- Da Súmula 83/STJ

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, o Superior Tribunal de Justiça tem admitido a flutuação do percentual
de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Diante disso, o TJDFT, ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) do valor

pago pela agravada, alinhou-se ao entendimento do STJ quanto à matéria. Nesse sentido: AgRg no
AREsp 600.887/PE, Quarta Turma, Dje de 22/06/2015 e AgInt no REsp 1635794/DF, Quarta
Turma, Dje de 25/10/2017.

Outrossim, o TJDFT ao decidir que a retenção do sinal cumulada com a cláusula
penal configura bis in idem  e, por consequência, enriquecimento ilícito da promitente vendedora,
alinhou-se ao entendimento do STJ quanto à matéria. Nesse sentido: REsp 1617652/DF, Terceira
Turma, Dje de 29/09/2017.

Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo para CONHECER PARCIALMENTE
do recurso especial e, nessa parte, NEGAR-LHE PROVIMENTO, com fundamento no art. 253,
parágrafo único, II, “b", do RISTJ.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília (DF), 1º de dezembro de 2017.

MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora