Informações do processo 2014/0115912-6

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por HERMINDO ALBERTO FILHO contra decisão
que negou seguimento ao recurso especial, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art.
105 da Constituição Federal, manejado em face de acórdão proferido pela Vigésima Oitava Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 159):

Agravo regimental - Despesas de condomínio - Cobrança - Legitimidade
passiva do proprietário do imóvel - Imóvel compromissado a terceiro -
Alegação de responsabilidade exclusiva do comprador ou possuidor afastada
- Responsabilidade primária e natural do proprietário - Dívida "propter rem" -
Honorários advocatícios mantidos - Confirmação da sentença condenatória -
Litigância de má-fé do requerido inocorrente. A responsabilidade do
proprietário do imóvel subsiste em relação às verbas condominiais em aberto
- Se a unidade pertence ao requerido ora apelante, este tem legitimidade para
ocupar o polo passivo em ação de cobrança, respondendo pelas despesas
condominiais ante a natureza "propter rem" da obrigação, podendo o

condomínio ajuizar a ação contra o proprietário ou contra o compromissário
comprador, ou ainda contra ambos. Há necessidade de contrapor-se ao
interesse particular do inadimplente, o interesse da comunidade dos
condôminos. - Honorários advocatícios mantidos, fixados no mínimo legal,
em conformidade com o art. 20, § 3º do CPC - Recurso a que se nega
seguimento por decisão monocrática - Agravo regimental não provido.

O agravante sustenta, nas razões de recurso especial, ofensa ao artigo 267, VI, do
Código de Processo Civil, bem como divergência jurisprudencial, alegando sua ilegitimidade passiva
ad causam , sob o fundamento de que é exclusiva a responsabilidade do promissário comprador pelo
pagamento das cotas condominiais referentes ao imóvel.

Assim posta a questão, passo ao exame do recurso.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta, há muito, que "a
responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda,
pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das
circunstâncias do caso concreto" (EREsp 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de
Figueiredo Teixeira, DJ de 13.9.1999).

Seguindo tal lineamento, sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção proferiu
o seguinte julgado:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que
define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é
o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material
com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o

promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse;
e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA
SEÇÃO, DJe 20.4.2015).

Após, interpretando o precedente acima citado, a jurisprudência evoluiu no sentido de
que, uma vez demonstrado que o promissário comprador imitiu-se na posse do bem e sendo
comprovado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, para garantia e preservação do
interesse do condomínio, há legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador.

Nesse sentido:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO
VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO
COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO.
INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART.
543-C DO CPC. ART. 350 DO CCB. ÓBICE DA SÚMULA 282/STF.

1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor
(proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a
imissão do promitente comprador na posse do imóvel.

2. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento
das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente
comprador na posse do imóvel.

3. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua
imissão na posse.

4. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente
comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à

imissão na posse.

5. Preservação da garantia do condomínio.

6. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito
do art. 543-C do CPC.

7. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

(AgRg no REsp 1472767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 8.10.2015);

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.
CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NÃO HOUVE
VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 83
E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

(...)

2. Não merece reparos a decisão hostilizada, pois o acórdão recorrido julgou
no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte Superior. No caso concreto,
as razões recursais encontram óbice na Súmula 83 do STJ. Há
responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas condominiais,
ainda que posteriores à imissão de outrem na posse do imóvel. Precedentes
desta Corte Superior.

(...)

5. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 790.729/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, DJe 1.12.2015).

Desse modo, estando o acórdão recorrido em sintonia com a jurisprudência desta
Corte, aplica-se o enunciado n. 83 da Súmula do STJ.

Em face do exposto, nego provimento ao agravo.

Intimem-se.

Brasília (DF), 26 de abril de 2016.

MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Relatora