Informações do processo 2015/0135083-7

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgRg:

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por SV JACOB EMERICH EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA em face de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105,
III, "a", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do Estado de

São Paulo, assim ementado:

"Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Alto volume de
chuvas e aquecimento do mercado na atividade de construção civil que não
caracterizam força maior. Caso fortuito interno inerente à atividade do
incorporador imobiliário. Abusividade da cláusula que prevê a exclusão da
responsabilidade por casos de força maior assimilados ou presunção de casos
fortuitos.

Lucros cessantes. Promitente compradora que tem a expectativa intuitiva e
legítima de auferir rendimentos quando da entrega do imóvel. Lucro frustrado
que merece indenizado. Multa diária afastada. Determinação para que se
apurem os lucros cessantes em liquidação por arbitramento, com base no valor
de locação do imóvel.

Recurso parcialmente provido." (e-STJ, fl. 334)

Nas razões do recurso especial, a ora agravante aponta violação aos arts. 389, 393,
402 e 403, do Código Civil. Alega, em suma, que: a) "a escassez de mão de obra e excesso de
chuvas no segmento da construção civil são fenômenos que se amoldam com perfeição à definição
de caso fortuito."  (e-STJ, fl. 345); b) " a recorrida não apresentou qualquer evidência do que deixou
de lucrar."  (e-STJ, fl. 351); c) " o acórdão recorrido, sem lastro em elementos objetivos, fixa
indenização de dano hipotético, o que não é admitido pela legislação pátria, chocando-se com as
letras dos artigos 402 e 403 do Código Civil que demandam a presença de elementos objetivos para
a caracterização dos lucros cessantes."  (e-STJ, fl. 354); d) " os lucros cessantes, estabelecidos no v.
acórdão, se devidos fossem resultaria no enriquecimento sem causa da Recorrida, na medida em
que deixa de computar o valor efetivamente já pago pelo imóvel e deixa de descontar percentual
relativo ao desgaste do imóvel, caso ocupado, chocando-se, portanto, com a letra do artigo 884 e
seguintes do Código Civil."  (e-STJ, fl. 355)

É o relatório. Passo a decidir.

De início, quanto a alegação de ofensa ao art. 393 do Código Civil, o Tribunal de
origem afastou a ocorrência de caso fortuito ou força maior, amparando-se nos seguintes
fundamentos:

"Por outro lado, não há controvérsia acerca do atraso na entrega da obra, mas
tenta, a apelante, livrar-se da obrigação de indenizar sob o argumento de que a
mora é decorrente de força maior e que, conforme cláusula do instrumento de
promessa de compra e venda, a excludente permite a prorrogação do prazo.

Ocorre que os fatos narrados chuvas em volume incomum, aquecimento do
mercado da construção civil culminando na escassez de insumos e falta de
mão de obra capacitada não podem ser invocados.

Em primeiro lugar, não há se falar na imprevisibilidade absoluta do aumento
da procura por materiais e profissionais capacitados, já que, sabidamente, as
empresas do ramo da construção civil contam com um setor de pesquisa de
qualidade, que tem por objetivo estudar a pluralidade de fatores que
influenciarão no valor de mercado de determinado imóvel e no lucro do
empreendimento.

Dentre esses critérios, sem dúvida, há prioridade na análise do rol de
fornecedores de insumos ou de serviços necessários à execução do
empreendimento, sendo fator atinente ao risco do negócio a escolha de
determinados profissionais e a inexistência de outros para o caso de
inadimplemento dos eleitos.

A paralisação ou demora na entrega não pode ser atribuída à falta de
materiais ou equipamento no mercado, pois tais ocorrências, ainda que
imprevisíveis, tratam de fortuito interno, isto é, configuram a inobservância
de um risco próprio da atividade .

O mesmo se diga do volume de chuvas, que, por mais alto que tenha sido no
período, já deve estar computado no longo prazo de seis meses adicionais à
data prevista para conclusão.

Sendo assim, a cláusula que prevê a exclusão da responsabilidade
estabelecendo os 'casos de força maior assimilados' ou as presunções de
'casos fortuitos'2 contraria expressamente o Código de Defesa do Consumidor,
sendo, portanto, abusiva (art. 25). "  (e-STJ, fls. 335/337, grifo nosso)

Nesse contexto, a inversão do decidido demandaria o reexame do conjunto

fático-probatório dos autos, providência, no entanto, incompatível com a via estreita do recurso

especial, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se o precedente:

"AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO. INEXISTÊNCIA. REEXAME
DE PROVA. IMPOSSIBILIDADE.

I - A discussão com relação à ocorrência de caso fortuito, que acarretou a
demora na entrega do imóvel, exige reexame de fatos e provas, circunstância
obstada pela Súmula 7 desta Corte .

Agravo improvido." (AgRg no Ag 849.084/MG, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI , TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2008, DJe 10/03/2008)

"CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO
REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO.
RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA FUTURA.
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. OBRA. PARALISAÇÃO.

PRAZO ESTIPULADO. NÃO ENTREGA. INDENIZAÇÃO. LUCROS
CESSANTES. CABÍVEL. MOTIVO DE FORÇA MAIOR. INEXISTENTE.
APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ . INOCORRÊNCIA. RECURSO
ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO REGIMENTAL
IMPROVIDO." (AgRg no AgRg no Ag 1137044/RJ, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR , QUARTA TURMA, julgado em 27/10/2009, DJe

07/12/2009)

No tocante aos lucros cessantes, o acórdão estadual consignou que " entende-se
razoável que a indenização por lucros cessantes, decorrentes da privação de auferir os frutos
esperados a partir da entrega da obra, tenha como base o valor de locação do imóvel na região,
durante o período fixado na sentença." (e-STJ, fl. 337)

Assim, verifica-se que referido entendimento está em consonância com a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça de que a inexecução do contrato de compra e venda,
consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o pagamento de
indenização por lucros cessantes. No mesmo sentido:

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO RECEBIDO COMO
AGRAVO REGIMENTAL. CONTRATO. IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA.
DESCUMPRIMENTO. LUCROS CESSANTES. CONDENAÇÃO.
CABIMENTO. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

1. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental.

2. Descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de
compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo
presunção de prejuízo do promitente-comprador. Precedentes.

3. Não há impropriedade em afirmar a falta de prequestionamento e afastar a
indicação de afronta ao artigo 535 do CPC, haja vista que o julgado pode estar
devidamente fundamentado sem, no entanto, ter decidido a causa à luz dos
preceitos jurídicos suscitados pelo recorrente, pois, como consabido, não está o
julgador a tal obrigado. Precedentes.

4. Agravo regimental não provido."

(EDcl no AgRg no AREsp 372.342/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA , TERCEIRA TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe
12/08/2015)

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. VIOLAÇÃO
DO ART. 535 DO CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA 284/STF. 2.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. 3. LUCROS
CESSANTES. SÚMULA 83/STJ. 4. DANO MORAL. MODIFICAÇÃO DO
VALOR. SÚMULA 7/STJ. 5. AGRAVO DESPROVIDO.

1. A remissão às razões de outro recurso, no caso os aclaratórios opostos, não
constituiu fundamentação suficiente e apta a embasar o especial. Aplicação da
Súmula 284/STF.

2. Não examinada pela instância ordinária a matéria objeto do especial -
apesar de opostos os embargos declaratórios - incide o óbice disposto na
Súmula 211/STJ.

3. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de entrega do
imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o
pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a
impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora. Precedentes.
Incidência da Súmula n. 83/STJ.

4. Inviável alterar o valor de indenização decorrente de atraso na entrega de
imóvel quando fixado pela instância de origem com base na condição
econômica dos litigantes, bem como na intensidade da culpa do réu e suas
consequências, concluindo o Tribunal a quo que o inadimplemento contratual
causou frustração, angústia e sofrimento à parte ante a impossibilidade de ter o
imóvel que adquiriu para residir no prazo contratado, pois, notadamente
considerando que a quantia arbitrada não é exorbitante, seria necessário o
revolvimento do material probatório, o que encontra óbice na Súmula 7 do
STJ.

5. Agravo regimental desprovido."

(AgRg no AREsp 395.105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE , TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 01/06/2015)

"COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS
CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA
MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o
prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é
cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de
prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do
dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o
decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido."

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Relator o Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma,
DJe 24/2/2012.)

Quanto à condenação ao pagamento de lucros cessantes, tem-se que o v. acórdão
recorrido decidiu a controvérsia em conformidade com a jurisprudência desta Corte de Justiça, no
sentido de que o descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra
e venda autoriza a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do
promitente-comprador. Nesse sentido: AgRg no AREsp 525.614/MG, Rel. Min. LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/8/2014, DJe de 25/8/2014; AgRg no Ag
1.319.473/RJ, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
25/6/2013, DJe de 2/12/2013; REsp 1.355.554/RJ, Rel. Min. SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 6/12/2012, DJe de 4/2/2013; AgRg no Ag 1.319.473/RJ, Rel. Min.

RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/6/2013, DJe de
2/12/2013.

Nesse sentido:

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
MORA. CLÁUSULA PENAL. SUMULAS 5 E 7/STJ. ART. 535. AUSÊNCIA
DE OMISSÕES. SÚMULA 284/STF. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE
NEGA PROVIMENTO.

1. Não conheço da alegada vulneração do art. 535, I e II, do CPC.

Nas razões do especial o recorrente deduz argumentação de que as questões
postas nos aclaratórios interpostos na origem não foram respondidas, sem
pontuar, de forma específica, quais seriam e qual a sua relevância para
solução da controvérsia, o que atrai, de forma inarredável, a exegese da
Súmula 284/STF.

2. A revisão dos fundamentos do acórdão estadual, para afastar a incidência de
multa prevista no contrato de compra e venda de imóvel na planta,
demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e
incontornável incursão no conjunto-fático probatório dos autos, o que