Informações do processo 2014/0178913-8

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

DECISÃO

Trata-se de agravo (art. 544 do CPC), interposto por TRIUNFO LOGÍSTICA LTDA,
em face de decisão que negou seguimento a recurso especial, manejado com amparo na alínea "a" do
permissivo constitucional, desafiando acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de
Janeiro, assim ementado (fl. 97, e-STJ):

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE
REVISÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PROVISÓRIO.

Agravo de instrumento contra decisão que reconsiderou decisão anterior e indeferiu
o arbitramento de aluguel provisório em ação de revisão de aluguel.

Se nos autos constam elementos suficientes como os laudos técnicos das partes,
pode o juiz arbitrar novo aluguel a vigorar provisoriamente desde a citação.

Recurso provido.

Em suas razões de recurso especial, a insurgente alegou violação do art. 68, II, a, da Lei
8.245/1991, sustentando a ilegalidade do arbitramento provisório do valor do aluguel, pois feito com
base em metodologia comparativa (para se aferir o valor de mercado) ao invés de se fazer com base
em metodologia de rentabilidade (para alcançar o valor adequado para locação). Pugnou ser
manifesta a existência de equívoco no acórdão recorrido, "que, além de não verificar que o laudo
apresentado pela agravante utilizou-se de metodologia plural (com análise comparativa e de
rentabilidade), desconsiderou, ainda, a presença inequívoca da origem dos dados comparativos e
das fontes de tais dados" . Outrossim, aduziu que a unilateralidade do laudo produzido (e considerado
pelo juízo) prejudicou uma correta avaliação do adequado valor de aluguel do bem imóvel.

O Tribunal local negou seguimento ao recurso especial, ante a incidência das Súmulas 5

e 7 do STJ.

Daí o presente agravo, buscando destrancar o processamento daquela insurgência.

Contraminuta às fls. 188-199, e-STJ.

É o relatório.

Decido.

O reclamo não merece prosperar, devendo ser mantida a inadmissão do recurso especial.

1. Cinge-se a controvérsia a definir qual o método correto a ser adotado pelo magistrado
(comparativo, de rentabilidade e/ou de correção monetária) para fins de arbitramento do aluguel
provisório no bojo de ação revisional, à luz do disposto no inciso II do artigo 68 da Lei 8.245/91,
verbis :

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o
seguinte:

(...)

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com
base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos
que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação , nos
seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser
excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior
a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

Na hipótese ora em foco, o Tribunal de origem manteve a decisão monocrática que
procedera à alteração do aluguel provisório fixado inicialmente na revisional proposta pela ora
agravante, pelos seguintes fundamentos:

Nos termos do artigo 68, II, da lei nº 8245/91, o juiz arbitrará o aluguel
provisório "com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo
locatário ou nos que indicar".

A referência às partes envolvidas no contrato de locação decorre do fato de
ambas estarem capacitadas a propor a ação, voltada a ajustar o valor do aluguel ao
preço de mercado – para mais ou para menos. Ao contrário do que sustenta a
Agravada, não significa que a fixação do aluguel provisório depende da prévia
manifestação das partes.

Para se determinar o valor do aluguel nas lides relativas à locação se utilizam

três métodos, comparativo, rentabilidade e correção monetária – este último
utilizado exclusivamente em situações excepcionais por considerar apenas a
desvalorização da moeda.

A Agravante se baseia em laudo junto na pasta 71 do Anexo 1 deste recurso
elaborado exclusivamente no método comparativo, e sustenta que o aluguel atual
seria de R$ 467.000,00 (quatrocentos e sessenta e sete mil reais) por mês, enquanto
a Agravada trouxe laudo junto a fls. 35/61 deste agravo que se baseia tão somente
no método da rentabilidade no qual conclui que o aluguel atual estaria conforme o
preço de mercado.

O valor do novo aluguel, mormente em imóveis industriais como o objeto da
locação, deve considerar as características próprias do imóvel obtidas pelo critério
da rentabilidade, mas sem descurar dos preços de mercado, conforme apura o
método da comparação.

Embora seja importante aguardar o laudo pericial do juízo para aferir o efetivo
aluguel mensal como menciona a r. decisão agravada, se houver nos autos indícios
de alteração do preço do aluguel deve o juiz fixar o novo valor com base os
elementos de prova que dispõe, sendo esta a hipótese dos autos.

(...)

Assim, em função das manifestações das partes por seus assistentes técnicos;
considerando que o imóvel é vizinho a área do porto que passa por significativa
reforma urbanística; considerando mais a destinação, metragem e benfeitorias do
bem; considerando finalmente a recente e notória evolução de preço dos imóveis no
mercado, atende à razoabilidade arbitrar o aluguel provisório.(Fls. 98-99, e-STJ)

Assim, para aferir a razoabilidade ou não do aluguel provisório arbitrado na origem
(considerada a observância, pela Corte estadual, de diversos fatores expressamente enumerados,
independentemente do método utilizado), afigura-se imprescindível o revolvimento do acervo fático
probatório, o que é inviável nesta esfera recursal extraordinária face ao óbice da Súmula 7/STJ.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL.
LOCATÁRIO. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. EXISTÊNCIA.
ALUGUEL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. QUANTUM. REVISÃO.
MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Tanto o locador quanto o locatário têm legitimidade ativa ad causam para propor
ação revisional. Inteligência do art. 19 c/c o 68, II, da Lei 8.245/91.

2. A fixação de aluguel provisório em ação revisional não implica afronta ao art.
54, caput, da Lei 8.245/91.

3. É inviável a apreciação do quantum fixado como aluguel provisório, uma vez
que demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória. Incidência da Súmula
7/STJ.

4. Recurso especial conhecido e improvido.

(REsp 606.384/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA
TURMA, julgado em 14/08/2007, DJ 24/09/2007, p. 355)

LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL - OFENSA AO ARTIGO 535 DO

CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - OMISSÃO MANIFESTA - AUSÊNCIA -
CONCLUSÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DO DECISUM - ALUGUEL
PROVISÓRIO - FIXAÇÃO - DESIGNAÇÃO DA AUDIÊNCIA - ART. 68 DA
LEI Nº 8.245/91 - CONTESTAÇÃO - APRESENTAÇÃO POSTERIOR - RITO
SUMÁRIO - ARTS. 277 E 278 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL -
TUTELA ANTECIPADA - PERICULUM IN MORA E FUMUS BONI JURIS -
REEXAME DE PROVAS - SÚMULA 07/STJ - ALÍNEA "C" - COTEJO
ANALÍTICO - ART. 255/RISTJ - INEXISTÊNCIA - AUSÊNCIA DE
SIMILITUDE FÁTICA E JURÍDICA ENTRE OS ARESTOS - RECURSO
DESPROVIDO.

I - Para admitir-se o recurso especial com esteio no artigo 535 do Código de
Processo Civil a omissão tem de ser manifesta, ou seja, imprescindível para o
enfrentamento da quaestio nas Cortes superiores. No caso dos autos, não é o que se
verifica.

II - Ademais, compete ao magistrado fundamentar todas as suas decisões, de modo
a robustecê-las, bem como afastar qualquer dúvida quanto à motivação tomada,
tudo em respeito ao disposto no artigo 93, IX, da Carta Magna de 1988. Cumpre
destacar que deve ser considerada a conclusão lógico-sistemática adotada pelo
decisum, como ocorre in casu.

III - Nos termos do art. 68, incisos II e IV da Lei nº 8.245/91 e arts. 277 e 278 do
Estatuto Processual Civil, o juiz fixará os aluguéis provisórios ao designar a
audiência de instrução e julgamento, momento este que antecede à apresentação da
contestação.

Essa, no rito sumário, poderá ser apresentada na própria audiência.

IV - Não há qualquer vinculação do magistrado à resposta do réu para fixação dos
alugueres provisórios, devendo, pautar-se, no entanto, nos elementos probatórios
fornecidos pelo autor, sem prejuízo de outros que entender útil. Ressalta-se, ainda,
que não se trata de uma faculdade dada ao magistrado, pois decorre de previsão
legal contida no art. 68, inciso II da Lei nº 8.245/91. Precedente.

IV - É inviável, em sede de recurso especial o reexame de matéria fático-probatória,
tendo em vista o óbice contido no verbete Sumular nº 07/STJ: "A pretensão de
simples reexame de prova não enseja recurso especial." V - A admissão do
Especial com base na alínea "c" impõe o confronto analítico entre o acórdão
paradigma e a decisão hostilizada, a fim de evidenciar a similitude fática e jurídica
posta em debate, nos termos do art. 255/RISTJ. O dispositivo, in casu, não restou
observado.

VI - Recurso especial conhecido e desprovido.

(REsp 873.151/RS, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, julgado em
13/02/2007, DJ 19/03/2007, p. 392)

2. Do exposto, nego provimento ao agravo.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília (DF), 28 de setembro de 2015.

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator