Informações do processo 2017/0125192-5

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação
do AgInt:

Trata-se de agravo interposto por HABITARE CONSTRUTORA E
INCORPORADORA S.A em face de decisão de inadmissibilidade de recurso especial, fundado
no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição, interposto contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal
de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado:

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA EXCLUSIVA
DA CONSTRUTORA - MULTA RESCISÓRIA - DEVOLUÇAÕ DE VALORES
PAGOS - DANO MORAL - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

1. É descabido imputar ao consumidor a culpa pela rescisão do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel quando confessadamente as obras da
edificação sequer foram iniciadas pelo construtor, dando ensejo a
extrapolação dos prazos de entrega e de tolerância pactuados.

2. É abusiva a cláusula que estipula penalidade apenas para o consumidor
quando der causa à rescisão do contrato, sem que igual direito lhe seja
conferido contra o fornecedor. Logo, dando causa à rescisão do contrato,
aplica-se ao fornecedor a mesma penalidade prevista no contrato para o
consumidor. 3. "Embora o mero descumprimento contratual não seja apto a
gerar indenização por dano extrapatrimonial, o atraso demasiado ou
incomum na entrega do imóvel ocasiona séria e fundada angústia no espirito
dos adquirentes, que interfere no seu bem-estar, não se tratando de mero
dissabor, ensejando, assim, indenização compensatória pelo dano moral
sofrido". 4. Os honorários advocatícios são corretamente fixados quando o
juiz se serve dos critérios previstos em lei." (fl. 267)

Embargos de declaração rejeitados.

Nas razões do apelo especial, a construtora aponta violação aos arts. 110, 409, 410,
416, 725, 884, 885, 886 do Código Civil, 373, I, 1.022 do CPC/15, além de dissídio
jurisprudencial, sustentando, em síntese, (a) com o ajuizamento da ação antes de se expirar o
prazo contratual para a entrega das chaves do imóvel, a rescisão contratual não pode se dar por

culpa da construtora, mas por iniciativa exclusiva do promitente-comprador, o qual deve arcar
com a incidência da cláusula penal compensatória, (b) “os i. julgadores simplesmente
desconsideraram a convenção das partes para hipótese de atraso injustificado na entrega do
bem, tendo aplicado indenização acima da prefxação das perdas e danos ajustadas em sede de
contrato'" (fl. 314), (c) é inviável a condenação da construtora ao pagamento de multa moratória
pelo atraso na entrega das chaves do imóvel, pois essa sanção foi prevista contratualmente
apenas [na hipótese] de inadimplemento parcial do promitente-comprador, (d) “restou
comprovada a inocorrência do pseudo ilícito civil suscitado como única justificativa para a
pretensão indenizatória manifestada. O recorrido alega ter sofrido danos morais sem contudo,
comprovar qualquer abalo moral em decorrência de tal fato"" (fl. 318) e (e) “caso os Nobres
Julgadores mantenham a condenação nos alegados e não comprovados danos morais, o que
somente se admite face ao princípio da eventualidade, requer seja reduzido o quantum da
indenização, pois certo é que a manutenção do valor da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil
reais), irá causar um rombo desproporcional no patrimônio da recorrente"" (fl. 322).

Contrarrazões às fls. 330/331.

É o relatório.

O tema relativo à inversão da multa moratória, quando prevista exclusivamente em
desfavor do promitente-comprador em compromisso de compra e venda, restou prejudicado,
consoante anotado pela decisão da Vice-Presidência do Tribunal de origem às fls. 556/557, na
qual se firmou o juízo de adequação da matéria ao decidido pelo STJ no Tema n. 971.

Ademais, importa observar que a recorrente não motivou a interposição do recurso
especial com fundamento no art. 1.022, apesar de tê-lo apontado como violado pelo acórdão
recorrido, razão pela qual não se conhece do apelo nesse ponto.

Por fim, no tocante às preliminares, o pedido de redução da indenização também não
merece conhecimento, pois dissociado dos fundamentos do acórdão recorrido, mediante o qual a
construtora foi condenada ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de danos morais,
e não em R$ 10.000,00 (dez mil reais), consoante apontado nas razões do recurso especial.
Incide, no ponto, o óbice da Súmula n. 284/STF.

Acerca da pré-fixação das perdas e danos em favor do consumidor, impedindo-o de
pleitear indenização suplementar por meio de ação judicial, a matéria não foi debatida na
instância de origem, nem mesmo depois da oposição de embargos de declaração, o que atrai o
óbice da Súmula n. 211/STJ, por ausência de prequestionamento.

Quanto à culpa pela rescisão do contrato, o Tribunal de origem a imputou à
construtora, responsável pelo atraso na conclusão das obras do empreendimento. Destaca-se
trecho do acórdão recorrido:

“É descabido imputar ao apelado culpa pela rescisão do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel quando confessadamente as obras da
edificação sequer foram iniciadas pela apelante, dando ensejo a extrapolação
dos prazos de entrega e de tolerância pactuados.

Nesse contexto, a pretensão recursal de aplicação de multa aos apelados é
sem respaldo jurídico e processual, visto que, o atraso na entrega do imóvel é
causa para rescisão do contrato, pois o adquirente (apelado) não é obrigado
a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, efetuando pagamentos
mensais sem receber a contraprestação ajustada." (fl. 270)

A reforma do acórdão recorrido nesse ponto, com o objetivo de imputar ao
promitente-comprador a iniciativa de rescisão unilateral do contrato, implicaria em reexame das
circunstâncias de fato da causa, o que é vedado pelo óbice da Súmula n. 7/STJ.

Acerca da ocorrência dos danos morais, o eg. TJMG apontou que, além do atraso
excessivo, o autor não possuía sequer perspectiva de quando receberia as chaves do imóvel, in
verbis:

“Quanto aos danos morais, no contexto dos autos, a inadimplência
contratual, em princípio, não é fato gerador de dano moral. No entanto, o
caso concreto exige atenção especial e deve ser analisado de forma
singularizada, observando-se o tempo de atraso e outros transtornos
diretamente relacionados ao.atraso no cumprimento da obrigação contratual.
No caso, conforme demonstrado, o atraso ocorreu por culpa da apelante, sem
qualquer justificativa concreta e plausível, em total desrespeito ao direito do
apelado enquanto consumidor.

Nesse contexto, o atraso excessivo e injustificável na entrega do imóvel não
pode ser considerado como mero dissabor, muito pelo contrário, é inegável
o abalo emocional para o apelado em ver que o imóvel no qual investiu, não
tem sequer previsão de entrega . É inegável que a atitude da apelante frustrou
a expectativa do apelado de morar em casa própria." (fl. 272)

Mais uma vez o apelo especial encontra óbice na Súmula n. 7/STJ, pois não é
possível rever a conclusão quanto à ocorrência de danos morais sem a reanálise das provas dos
autos.

Ante o exposto, com fundamento no art. 253, parágrafo único, II, b, do Regimento
Interno, conheço do agravo em parte para, na extensão, negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 18 de novembro de 2020.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator