Informações do processo 2011/0035530-8

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. SFH. CONTRATO DE MÚTUO. 1.
RESCISÃO POR INICIATIVA E CULPA DO MUTUÁRIO.
INCAPACIDADE ECONÔMICA COMPROVADA.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 2. RETENÇÃO DE 25% DAS
PARCELAS PAGAS. RAZOABILIDADE. DIREITO DA
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 3. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO.
NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO
IMÓVEL ATÉ A EFETIVA ENTREGA. DEFERIMENTO.

ACÓRDÃO RECORRIDO. 4. RECURSO ESPECIAL A QUE SE
NEGA SEGUIMENTO.

DECISÃO

Banco do Brasil S.A., na qualidade de sucessor do Besc S.A., interpõe recurso
especial, com fulcro nas alíneas a  e c  do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de
Justiça de Santa Catarina, assim ementado (e-STJ, fl. 227):

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. Rescisão de contrato.
Pedido juridicamente possível. Financiamento celebrado entre instituição
financeira e mutuários. Resolução por iniciativa dos devedores. Possibilidade.
Devolução das parcelas pagas com abatimento de despesas. Dever da
instituição financeira. Código de Defesa do Consumidor. Princípio da
vedação do enriquecimento sem causa. Benfeitorias. Ausência de prova.
Ressarcimento inviabilizado.

O pedido de resolução de contrato de mútuo firmado no âmbito do
Sistema Financeiro da Habitação não encontra óbice na legislação vigente.

Desfeito contrato de financiamento habitacional por iniciativa dos
mutuários, o agente financeiro deve restituir os valores pagos, com
abatimento das despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.

Opostos embargos de declaração (e-STJ, fls. 238-242 e 245-251), foram eles

rejeitados (e-STJ, fls. 275-279).

Alega-se, além de divergência jurisprudencial, violação ao disposto nos arts. 535, I e
II, do CPC; 186, 313 e 586, do CC/2002.

Sustenta-se, preliminarmente, nulidade do acórdão recorrido, porquanto os embargos
de declaração não supriram alegados vícios relativos à: i) omissão quanto à ocorrência de
enriquecimento ilícito por parte do recorrido, na medida em que foi arbitrada indenização em favor do
banco recorrente no importe de 25% das 38 prestações mensais pagas pelo mutuário, que teria a
posse do imóvel por cerca de 15 anos; ii) contradição naquele decisum  ao determinar a devolução do
imóvel ao banco recorrente apesar de ter reconhecido que o imóvel nunca lhe pertencera; e, iii)
obscuridade e contradição porque determinou que o banco restituísse a poupança paga pelos autores
em favor da outra demandada, Construtora Sotepa, de modo que teria que devolver o que nunca
recebera.

No mérito, em síntese, defende que o acórdão recorrido violou expressamente o texto
da lei ao determinar a devolução, pelo autor recorrido, de coisa diversa da que lhe foi emprestada
(imóvel no lugar de dinheiro), tendo em vista tratar-se de contrato de mútuo. Diz, por fim, que a
indenização, nos moldes em que fixada pelo Tribunal a quo , acarretaria enriquecimento ilícito da
parte ora recorrida.

Sem contrarrazões (e-STJ, fls. 318).

Recurso admitido na origem (e-STJ, fl. 319).

Brevemente relatado, decido.

Inicialmente, registro que, apesar de rejeitados os embargos de declaração, a matéria
em exame foi suficientemente enfrentada pelo Colegiado de origem, que sobre ela emitiu
pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente
(e-STJ, fls. 275-279).

No mais, o acórdão recorrido está em consonância com a orientação jurisprudencial
desta Corte Superior que entende, dado o cunho social dos contratos celebrados pelo SFH, pela
possibilidade de sua rescisão por iniciativa do devedor, quando ele não mais puder suportar
economicamente o pagamento das prestações pactuadas. De igual modo, também está em sintonia
com a jurisprudência deste STJ o acórdão recorrido no ponto em que estabelece a devolução das
quantias pagas, ressalvado o percentual de 25% das parcelas adimplidas, destinados a compensar
perdas e danos suportadas pela instituição financeira nesse aspecto.

A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO
DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA - DECISÃO
MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO.
INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1. O conteúdo normativo dos artigos 402, 403, 404 e 475 do CC,
dispositivos tidos como violados, não foi objeto de exame pelo Tribunal de
origem, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração opostos pela
ora recorrente, razão pela qual incide na espécie a Súmula 211 desta Corte,
de seguinte teor: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a
despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo
Tribunal a quo".

2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja

arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso,
avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes Desse modo, a discussão
acerca do percentual de retenção demanda reenfrentamento dos fatos da
causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra
obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes.

3. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp n. 728.256/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 15/9/2015, DJe 23/9/2015).

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL.
IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição
contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor,
quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o
pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora
(construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem
excessivamente onerosas.

2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas
pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a
incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o
desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.

3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na
razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos,
alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.

4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal
se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.

5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para
se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de
algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova,
consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na
via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de
Justiça.

6. Agravo regimental não provido.

(AgRg no Ag n. 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA
TURMA, julgado em 6/10/2009, DJe 21/10/2009).

Nesse sentido, cito ainda as seguintes decisões monocráticas: REsp n. 1.356.271/RS,
Relator o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 2/12/2014; AREsp n. 237.393/RS, Relator o
Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 26/6/2013.

Por fim, importante destacar que o acórdão recorrido também ressalvou que o imóvel
objeto da discussão encontrava-se à disposição do mutuário, razão por que foi deferido à recorrente,
além do benefício de retenção, indenização a título de despesas, desgaste e fruição do imóvel (e-STJ,
fl. 233). Digno de nota que essa deliberação foi reiterada por ocasião do julgamento dos embargos de
declaração (e-STJ, fl. 278).

Essa compreensão decorre, inclusive, da leitura dos precedentes invocados naquele
decisum  (e-STJ, fl. 233), cujas ementas ora se reproduz:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO
PROMITENTE-COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO USO
PROLONGADO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS. PERCENTUAL.

1. A desistência do negócio, por parte do promitente-comprador, deu-se
após a entrega e uso prolongado do imóvel, circunstância apta a ensejar
ressarcimento ao vendedor, em face do que poderia auferir a título de
aluguéis durante o período de ocupação do imóvel pela parte
inadimplente.

2. Nos termos da reiterada jurisprudência desta Corte, o
promitente-comprador tem direito à devolução dos valores pagos, com a
retenção de 25% em favor da empresa alienante.

3. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no Ag n. 1.010.279/MG, Rel. Ministro FERNANDO
GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 12/5/2009, DJe
25/5/2009).

CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. PARCELAS PAGAS.
DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC.
INOCORRÊNCIA. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO
PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO.
USO. DESGASTE.

I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as questões
essenciais ao julgamento da demanda, apenas com conclusão desfavorável à
parte.

II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das
parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a
título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do
STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros
Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG,
Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma,

REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de
12.06.2006, dentre outros).

III. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a reintegração da posse
após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por
considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado,
situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um
ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de
sentença.

IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido
parcialmente.

(REsp n. 331.923/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR,
QUARTA TURMA, julgado em 28/4/2009, DJe 25/5/2009).

CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES. PARCELAS PAGAS.
DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC.
INOCORRÊNCIA. PERDAS E DANOS. INEXISTÊNCIA. REEXAME
DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7-STJ
PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR.
OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO.
DESGASTE. CDC. ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
MULTA. AFASTAMENTO. SÚMULA N. 98-STJ.

I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as questões
essenciais ao julgamento da demanda, apenas com conclusão desfavorável à
parte.

II. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" -
Súmula n. 7-STJ.

III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das
parcelas pagas, porém não em sua integralidade.

Elevação do percentual de 10% para 25% sobre o valor pago, a título de
ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do
STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros
Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG,
Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma,
REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de
12.06.2006, dentre outros).

IV. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a desistência, porém já
após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por
considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado se não
reconhecida à construtora compensação mais ampla, situação que leva a
fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de
aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença.

V. É de se afastar a procrastinação do feito, quando constatada a mera
intenção, nos aclaratórios, de viabilizar o acesso às instâncias nacionais ad
quem (Súmula n. 98-STJ).

VI. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido.

(REsp n. 712.408/MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR,
QUARTA TURMA, julgado em 6/12/2007, DJe 24/3/2008).

Como se vê, faltaria até mesmo interesse recursal, no ponto, ao recorrente. Isso porque
não há falar em enriquecimento ilícito pela parte recorrida, na medida em que, segundo o acórdão
recorrido, o imóvel ou o produto de sua venda remanescerá à disposição da instituição financeira,
ficando ela obrigada a ressarcir o autor com 75% das prestações pagas (os demais 25% ficou com o
direito de retê-los). Ademais, terá o direito de ser indenizada, e esse montante com certeza