Informações do processo 2015/0274289-8

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

EMENTA

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA

PARTE CONTRATADA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR.
INOCORRÊNCIA. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES FIRMADAS
PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REEXAME DAS CLÁUSULAS
CONTRATUAIS E DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO
REGIMENTAL NÃO PROVIDO.

DECISÃO

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por BRASAL
INCORPORACOES E CONSTRUCOES DE IMOVEIS LTDA. contra decisão do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal e Territórios que inadmitiu seu apelo nobre, manejado com base no art.
105, III, a e c , da CF, sob o fundamento de ausência de violação do art. 535 do CPC e incidência das
Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.

Em suas razões, a agravante alega ter preenchido todos os requisitos para a
interposição do recurso, afirmando que não pretende o reexame probatório e insistindo na omisão do
julgado.

Com apresentação de contraminuta. (e-STJ, FLS. 564/574)

É o relatório.

DECIDO.

Cuida-se originalmente de ação de rescisão contratual proposta por RAFAEL
BRAGA GIANESINI contra BRASAL INCORPORACOES E CONSTRUCOES DE IMOVEIS
LTDA. objetivando a rescisão contratual e o recebimento dos valores pagos. A sentença foi de
parcial procedência dos pedidos.

Interpostas apelações por ambas as partes, o recurso foi jugado improcedente, nos
termos da ementa a seguir:

CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO. FATO DO PRÍNCIPE.
INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. PAGOS. MULTA
MORATÓRIA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
RECURSO DA RE IMPROVIDO E RECURSO DO AUTOR
PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda
manejada pelo promitente comprador diante da alegação de atraso na
entrega do imóvel.

2. De acordo com o disposto no art. 394 do Código Civil, o devedor que
não cumpre sua obrigação no tempo devido deve arcar com os prejuízos
que sua mora der causa.

2.1. Destarte, o atraso na expedição da carta de habite-se pela
administração pública é ocorrência previsível no negócio exercido pela
demandada, que é quem.deve assumir o risco.de eventual, atraso na
expedição deste documento, não podendo ser utilizada como justificativa
para o descumprimento da obrigação pactuada, pois não caracteriza
motivo de força maior, nem tampouco culpa exclusiva de terceiro, capaz
de excluir o nexo

causal, mas sim risco especifico da atividade de incorporação
imobiliária.

2.2 Enfim "os requisitos para caracterizar a mora. do devedor são os
seguintes: exigibilidade da prestação, isto é, o vencimento da dívida
líquida e certa; inexecução culposa; e constituição em mora quando ex
persona, pois na mora ex re no dia do vencimento já se considera o
devedor inadimplente" (in Código Civil Comentado, Manole, 6ª edição,
2012, pág. 422).

3. A resolução do contrato enseja o retorno das partes ao status quo ante,
de forma que a construtora deve devolver ao promitente comprador os
valores desembolsados em parcela única, sem possibilidade de retenção
de quantia alguma, inclusive das arras/sinal ou valores despendidos a
título de despesas com de publicidade e administração.

4. Deve ser aplicada a multa compensatória prevista no contrato como
forma de compensar a adquirente pelos prejuízos sofridos com o atraso
na entrega do imóvel.

4.1. Precedente: "(.)Havendo previsão contratual da forma de
pagamento da multa é em caso de descumprimento contratual da
construtora, deve ser ela aplicada. Recurso conhecido e parcialmente
provido" (2012011 1683064APC, Relator: Luciano Moreira
Vasconcellos, DJE: 20/06/2013).

5. 0 pedido de ressarcimento da comissão de corretagem tem como
fundamento a vedação do enriquecimento sem causa, que está sujeito ao
prazo prescricional de três anos, nos termos do art. 206, §3º, IV do CPC.
6. A incidência de juros inicia-se à partir da data da citação, porquanto,
in casu, trata-se de relação de natureza contratual,:
o que reclama a aplicação do art. 219, do CPC.

7. Recurso da ré improvido e da autora parcialmente provido. (e-STJ, fls.
835/836).

Irresignada a empresa-ré opôs embargos de declaração suscitando omissão quanto à
análise da ocorrência de caso fortuito e força maior. Aos aclaratórios foi negado provimento (e-STJ,
fls. 433/440).

Nas razões do recurso especial, a recorrente alega ofensa aos art. 165, 458 e 535, I
e II, do CPC, 393, 402, 403, 404, 418, 419, 420 e 475 do CPC. Sustenta ter havido omissão no
julgado; e, no mérito, diz ser cabível a cobrança de até 30% como retenção no caso de rescisão do
contrato de compra e venda por culpa do promitente comprador.

Alega, ainda, a ocorrência de caso fortuito ou força maior apta a excluir sua

responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, não podendo este motivo servir de base para o
pedido de rescisão contratual.

O inconformismo não merece prosperar.

Relativamente à ofensa aos arts. 165, 458 e 535 do CPC, verifica-se que o acórdão
recorrido não padece do alegado vício, pois trouxe fundamentação suficiente para alicerçar seu
posicionamento.

Outrossim, é de se ressaltar que o magistrado não está obrigado a responder todas
as alegações das partes, nem rebater todos os seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados
tenham sido suficientes para embasar a decisão, refletindo, em verdade, a pretensão dos
EMBARGANTES de modificar o resultado do julgado, o que se torna inviável na via integrativa dos
embargos de declaração.

Quanto ao mais, extrai-se do acórdão recorrido:

Com efeito, o atraso na expedição da carte de habite-se pela
administração pública é ocorrência previsível no negócio exercido pela
demandada,ý não podendo ser utilizada como justificativa para o
descumprimento da obrigação pactuada, pois não caracteriza motivo de
força maior, nem tampouco culpa exclusiva de terceiro, capaz de excluir
o nexo causal, mas sim risco específico da atividade'de incorporação
imobiliária.

Portanto, não há como se afastar a responsabilidade da recorrente sobre
o atraso na entrega do imóvel.

Sendo assim, resta evidente o descumprimento da obrigação por parte da
construtora, não havendo como se afastar sua responsabilidade sobre o
atraso na entrega do imóvel.

Vale ressaltar, ainda, que muito embora a re alegue que o autor não
estava em dia dia com as obrigações contratuais desde março de 2014,
não cuidou de trazer aos autos documentos aptos a corroborar tal
alegação.

Portanto, o descumprimento do prazo para a entrega do, imóvel sujeita a
promitente vendedora aos respectivos consectários.

Logo, a resolução do contrato enseja o retorno das partes ao status quo
ante, de forma que a construtora deve devolver ao promitente comprador
todos os valores desembolsados em parcela única, sem possibilidade de
retenção de quantia alguma, inclusive das arras/sinal ou valores
despendidos à titulo de despesas com de publicidade e administração.

[...]

O contrato possui previsão expressa de multa para a hipótese de atraso
da construtora na entrega do imóvel. O item 8.8. do ajuste dispõe:

"Caso a rescisão do presente contrato ocorra por culpa devidamente
comprovada da vendedora, esta perderá co mo multa penal, em favor
dos compradores, 5% (cinco por cento) do valor da unidade
imobiliária, devidamente atualizado, com o fim de indenizar eventuais

prejuízos causados aos compradores, onde a devolução da(s)
importância(s) recebida(s), acrescida do referido percentual, será
efetuada na mesma forma em que foi recebido e obedecendo também
o reajuste aplicado quando do seu recebimento, com vencimentos
mensais e consecutivos sendo o primeiro 30 (trinta) dias após a
rescisão" (sic. fl. 185).

Dessa forma, deve aplicada a multa moratória prevista na cláusula 8.8,
como forma de compensar a adquirente pelos prejuízos sofridos com o
atraso na entrega do imóvel (e-STJ, fls. 391/393).

Dessa forma, para derruir a afirmação contida no aresto atacado, seria necessário a
rediscussão de matéria fático-probatória, inviável ante os óbices contidos nas Súmulas nºs 5 e 7 do
STJ.

Confira-se o julgado:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. REEXAME DE PROVAS E
REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA
DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo
535 do Código de Processo Civil quando, embora rejeitados os
embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente
enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma
fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente,
como de fato ocorreu no caso dos autos.

2. Para alcançar conclusão diversa daquela a que chegou o Tribunal de
origem, seria imprescindível o reexame de prova e a reinterpretação de
cláusula contratual, sendo ambos inviáveis nesta instância especial
(Súmulas 5 e 7/STJ).

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 609.315/DF, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO,
Quarta Turma,DJe 12/5/2015)

Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao agravo em recurso especial.
Publique-se. Intimem-se.

Brasília-DF, 29 de outubro de 2015.

MINISTRO MOURA RIBEIRO

Relator

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

Distribuição automática em 27/10/2015 às 13:30
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR