Informações do processo 2017/0262892-1

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO

Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto contra decisão
que negou seguimento ao recurso especial, sob o seguintes fundamentos: (a) ausência de ofensa aos
demais artigos de lei indicados, (b) aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, e (c) não comprovação
do dissídio jurisprudencial, por falta de cotejo analítico (e-STJ fls. 372/374).

O acórdão do TJSP traz a seguinte ementa (e-STJ fl. 261):

Rescisão contratual e reintegração de posse. Prescrição afastada. Pretensão de rescisão

contratual e não de cobrança do débito. Julgamento nos termos do art. 515, §3º, do

CPC. Incontroverso o inadimplemento dos mutuários, inexoráveis a rescisão

contratual e a reintegração de posse, com a devolução de 80% das parcelas pagas.

Recurso a que se dá provimento, para julgar procedente a ação.

Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos, conforme ementa a
seguir transcrita (e-STJ fl. 280):

Embargos de declaração. Omissão configurada quanto à gratuidade da justiça.

Inexistência de outros vícios. Embargos parcialmente acolhidos.

Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 284/303), interposto com fundamento no
art. 105, III, alíneas "a" e "c", da CF, a recorrente alegou, além de dissídio jurisprudencial, desrespeito
aos arts. 389, 402 e 413 do CC/2002, argumentando que seria descabido condená-la a restituição de
80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelos recorridos – ante a rescisão culposa do compromisso
de compra e venda imobiliário –, uma vez que a retenção de 20% (vinte por cento) de tais quantias
seria insuficiente para ressarcir seus prejuízos e propiciaria o enriquecimento sem causa dos
adquirentes.

Discorreu que suas perdas e danos abarcariam o dano emergente e os lucros cessantes
decorrentes da indisponibilidade do imóvel, motivo por que faria jus ao recebimento de aluguéis, no
percentual de 1% (um por cento) ao mês, desde a imissão dos adquirentes na posse do bem.

Acrescentou que "o v. acórdão criou uma cláusula penal no contrato em tela, impondo
à recorrente por rescindir o contrato, consistente no dever de devolução das prestações pagas, com
uma mínima retenção pelo adimplemento parcial. Sua manutenção, na forma colocada, caracterizaria

violação ao artigo 413 do Código Civil" (e-STJ fl. 293).

No agravo (e-STJ fls. 380/387), afirma a presença de todos os requisitos de
admissibilidade do especial.

Não foi apresentada contraminuta (e-STJ fl. 390).

É o relatório.

Decido.

O recurso especial foi interposto com fundamento no Código de Processo Civil de
1973, motivo por que devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele
prevista, com as interpretações dadas pela jurisprudência desta Corte (Enunciado Administrativo n.
2/STJ).

A Corte local não se manifestou quanto aos arts. 402 e 413 do CC/2002 sob o
enfoque pretendido pela recorrente. Dessa forma, sem ter sido objeto de debate na decisão recorrida e
ante a falta de aclaratórios no ponto, as matérias contidas em tais dispositivos carecem de
prequestionamento e sofrem, por conseguinte, o empecilho das Súmulas n. 282 e 356 do STF.

Com relação ao dissídio jurisprudencial, importa ressaltar que o conhecimento do
recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional exige, além da
indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, a demonstração do dissídio,
mediante a verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados, e a
realização do cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ e
541, parágrafo único, do CPC/1973, ônus dos quais a recorrente não se desincumbiu.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o
percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão
contratual - pela vendedora, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento),
conforme as circunstâncias de cada caso.

Para tanto, devem ser avaliados os prejuízos suportados, notadamente com "as
despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de
tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp n.
1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/4/2011,
DJe 11/5/2011). No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%.
RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ.
AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem
admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do
total da quantia paga.

2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de

imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato,
bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência
do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela
construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte
Superior.

3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos
valores pagos de forma parcelada.

4. Agravo interno não provido.

(AgRg no AREsp n. 807.880/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016.)

No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise do material cognitivo dos
presentes autos, concluiu que o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores
pagos bastaria para indenizar a recorrente pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme
se extrai dos seguintes excertos (e-STJ fls. 263/264):

Nos termos da cláusula 8ª do Instrumento Particular de composição amigável e
confissão de dívida, a falta de pagamento de três parcelas consecutivas do
financiamento do imóvel objeto do contrato importa rescisão dos instrumentos
contratuais e retomado do imóvel, na forma prevista no Contrato de Promessa de
Compra e Venda.

A inadimplência é incontroversa e veio demonstrada pelo extrato de fl. 45 que aponta
um débito de R$8.725, 55, em 16 de Janeiro de 2008.

Nessa esteira, é o caso de se acolher a pretensão inicial para se declarar rescindido o
contrato e determinar a reintegração de posse, retornando, assim, as partes ao 'status
quo ante' .

Para se evitar o enriquecimento sem causa dos compradores inadimplentes, afigura-se
justa a retenção da totalidade ou de parte dos valores pagos para o ressarcimento das
despesas administrativas e pelo tempo de uso indevido do imóvel, dependendo das
circunstâncias do caso.

(...)

Assim, resolvido o contrato e devolvido o imóvel ao compromissário vendedor, é
direito do comprador a devolução das parcelas que quitou, descontados os valores
referentes às despesas administrativas e pelo tempo de uso do imóvel.

Considerando-se as circunstâncias do caso concreto, julga-se procedente a ação para
declarar rescindido o contrato, determinar a retomado do imóvel e a devolução de 80%
das parcelas pagas, devidamente corrigida desde cada desembolso e com juros de
mora, a partir da citação.

No que tange ao ônus sucumbencial, condena-se os apelados ao reembolso da custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$2.000,00.

Alterar tal entendimento exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos,
providência vedada nesta sede recursal, a teor da Súmula n. 7/STJ. Sobre o tema:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO

COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO POR PARTE DO VENDEDOR. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA.
APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.

1. Em face da desistência do comprador, impõe-se a devolução dos valores pagos,
com a retenção de percentual destinado à indenização da empresa vendedora,
arbitrado na origem dentro dos parâmetros aceitos pela jurisprudência da Corte e cujo
reexame encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ.

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp n. 791.197/DF, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 24/11/2015, DJe 3/12/2015.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO.
RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DENTRO DOS
PARÂMETROS DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME. INCIDÊNCIA
DAS SÚMULA 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(AgInt no AREsp n. 701.969/PR, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/2/2017, DJe 2/3/2017.)

Com efeito, o Tribunal a quo, ao fixar o percentual de retenção em 10% (dez por
cento) dos valores pagos pelo recorrido – considerando as peculiaridades da causa – , observou os
parâmetros jurisprudenciais adotados nesta Corte Superior.

Aplica-se, portanto, a Súmula n. 83/STJ como óbice ao recurso, por ambas as alíneas
do permissivo constitucional.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 16 de novembro de 2017.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA
Relator

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

Distribuição automática em 13/11/2017 às 09:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR