Informações do processo 2011/0201117-9

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

DECISÃO

Trata-se de agravo contra decisão que negou seguimento a recurso especial interposto
em face de acórdão assim ementado:

Cobrança de condomínio - Imóvel objeto de transação com terceiro - Ciência
do autor, pela notificação que lhe foi encaminhada - Ilegitimidade passiva
reconhecida - Extinção decretada - Recurso provido - Sentença reformada-
Custas e honorários pelo vencido.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.

Não merece reforma a decisão agravada.

De início, afasto a apontada violação ao art. 535 do CPC, porque o acórdão recorrido
manifestou-se de forma suficiente e motivada sobre o tema; ademais, não está o órgão julgador
obrigado a se pronunciar sobre todos os argumentos apontados pelas partes, a fim de expressar o seu
convencimento. No caso em exame, o pronunciamento acerca dos fatos controvertidos, a que está o
magistrado obrigado, encontra-se objetivamente fixado nas razões do acórdão recorrido.

Depois, anoto que o acórdão recorrido está de acordo com a jurisprudência dominante

no Superior Tribunal de Justiça, a qual é no sentido de afastar a legitimidade passiva do
promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário-comprador, uma vez demonstrado que o promissário-comprador imitiu-se
na posse do bem e sendo comprovado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação. Nesse
sentido:

RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINAIS -
TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO -
PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O
PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE
PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA -
RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas
de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair
tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a
depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp nº 136.389/MG,
Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99);

II - Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a
legitimação passiva ad causam  da ação que objetiva o adimplemento das
despesas condominiais ficará, em qualquer hipótese, ao alvedrio do autor da
ação, que poderá optar, aleatoriamente, pelo promitente-vendedor ou pelo
compromissário-comprador, tal como entenderam as Instâncias ordinárias. Na
verdade, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou
estabelecida a relação jurídica material;

III - Como é de sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas
como obrigações propter rem , são de responsabilidade, em princípio, daquele
que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos
aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição;

IV - Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a
responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de
compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é
aquele que figura, no registro, como proprietário, que, necessariamente,
responderá por tais encargos;

V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em
caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir,

pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte
promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio
teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a
responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do
promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem
imóvel;

VI- Recurso Especial provido.

(REsp 1079177/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe 17/06/2011)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PROMISSÁRIO
COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE
VENDEDOR.

- As despesas e quotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do
imóvel ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo
que ainda não levado a registro no Cartório de Registro Imobiliários o
contrato correspondente, se o condomínio tiver ciência da alienação.

- Agravo não provido.

(AgRg no REsp 1227260/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 18/08/2011, DJe 24/08/2011)

AGRAVO REGIMENTAL - AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO ESPECIAL DA PROMITENTE-VENDEDORA
DECLARANDO A SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA.

IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO.

1. Ciente o condomínio acerca da transferência do imóvel, ainda que o
contrato não tenha sido registrado no cartório de registros imobiliários, as
despesas e quotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel
ou do promitente comprador. Ilegitimidade do antigo proprietário ou
promitente-vendedor. Precedentes.

2. Agravo regimental não provido, com aplicação de multa.

(AgRg no REsp 1299228/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA
TURMA, julgado em 04/09/2012, DJe 14/09/2012)

No caso, consignou o acórdão recorrido:

Segundo se infere dos autos, o imóvel condominial foi objeto de
compromisso particular de venda e compra entre o proprietário, que figura no
álbum imobiliário, e Marianne Nista Dantas que, por sua vez, o transferiu a
Luiz Vicente Nigro Cabral (fls. 80/86).

O apelado teve ciência dessa transação, por força de notificação que lhe foi
dirigida.

(...)

De resto, os documentos ora anexados revelam composição amigável em que
figurou, de um lado, o condomínio autor e, de outro, o referido Luiz Vicente,
havida em 11 de dezembro de 2009, dois meses antes do oferecimento das
contrarrazões do apelado, circunstância que só faz reforçar a tese esposada na
irresignação.

Rever tal conclusão implicaria reexame de matéria de fato, o que é vedado pela

Súmula 7/STJ.

Em face do exposto, nego provimento ao agravo.

Intimem-se.

Brasília (DF), 15 de abril de 2014.

MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Relatora