Informações do processo 2018/0177463-9

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista à(s) parte(s) para regularizar a
representação processual:

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA em
face de decisão de inadmissibilidade de recurso especial, fundado no art. 105, III, “a" e “c", da
Constituição, interposto em face do v. acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado
do Mato Grosso do Sul, assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PRELIMINAR DE
OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – AFASTADA.

I) Apontados pela apelante os motivos de seu inconformismo, contrapondo-
os com os fundamentos lançados na sentença vergastada, não se verifica
ofensa ao princípio da dialeticidade.

II) Preliminar afastada.

MÉRITO – TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DE QUEM
DETÉM A POSSE DO BEM – ENTREGA DAS CHAVES NÃO REALIZADA
AO TEMPO DO PERÍODO COBRADO – ÔNUS DA PROMITENTE
VENDEDORA – JUROS DE MORA SUPERIORES A 1% AO MÊS –
ADMISSÃO – MULTA SANCIONATÓRIA EM CONJUNTO COM A
MULTA CONTRATUAL – EXPRESSA PREVISÃO NOS ARTIGOS 1.336 E
1.337 DO CÓDIGO CIVIL – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS –
PERCENTUAL RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO
IMPROVIDO.

I) Segundo definido pelo Superior Tribunal de Justiça, em representativo de
controvérsia, "o que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação" (REsp 1345331/RS, rel. Ministro Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, no DJe
20/04/2015).

II) Recai sobre a promitente vendedora o ônus de arcar com o pagamento
das taxas condominiais pelo período em que realizava consertos no imóvel
transacionado, uma vez que não imitido o promitente comprador na posse
do bem pela entrega das chaves, além de não cientificado o condomínio

sobre tal fato.

III) Admite-se a cobrança dos juros moratórios em percentual superior a
1% ao mês quando expressamente estipulado em disposição convencional
do condomínio, a teor do artigo 1.336 do Código Civil.

IV) Resta assegurada a aplicação da multa sancionatória em conjunto com
a multa contratual, tal como explicitado nos artigos 1.336 e 1.337 do
Código Civil, na hipótese de o condômino ou possuidor não adimplir
reiteradamente as taxas devidas perante o condomínio.

V) Mantém-se o percentual da verba honorária que remunera
condignamente o causídico da parte vencedora, considerando os critérios
estipulados no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil VI) Sentença
mantida. Recurso improvido." (fls. 505/506)

A recorrente aponta ofensa aos arts. 85, §§ 1º e 2º, 1.036 do CPC/15, 406, 412,
1.334, 1.335, 1.336, 1.337 do Código Civil, 12 da Lei n. 4.591/64, 161 do Código Tributário
Nacional e 5º do Decreto n. 22.626/33, bem como dissídio jurisprudencial, sustentando, em
síntese, não ser, na condição de promitente-vendedora do imóvel, responsável pelo pagamento
das cotas condominiais objeto de cobrança, pois “ demonstrou que quem mantinha relação
jurídica material com o imóvel durante o período de novembro de 2010 a novembro de 2011,
período este em que foram geradas as taxas condominiais cobradas em juízo, era a recorrida
Ilma Monteiro Ayres, e demonstrou que o recorrido condomínio tinha o inequívoco
conhecimento do fato, uma vez que os boletos eram emitidos em seu nome " (fls. 552/553), (b) é
abusiva a taxa de juros moratórios fixada acima de 1% ao mês, (c) é abusiva a multa moratória
fixada em 500% sobre o valor do débito e (d) “os honorários devem ser fixados em patamar não
superior a 10% do valor da condenação" (fl. 556).

Contrarrazões às fls. 599/609.

É o relatório.

O Tribunal de origem fixou a responsabilidade da ora recorrente pelo pagamento das
cotas de condomínio vencidas até novembro de 2011, tendo em vista que

“(...) houve entrega técnica do imóvel em 16.12.2010, quando a promissária
compradora juntamente com representante da promissária vendedora
constataram vícios no apartamento, detalhadamente expostos à f. 143,
ocasião em que as chaves não foram entregues, como bem destacado no
próprio documento à f. 142.

Após efetuados os reparos no imóvel, este foi efetivamente entregue em
18.11.2011 com a reinspeção do apartamento (f. 144) e termo de
recebimento à f. 147. " (fls. 510/511)

O acórdão está em conformidade com a Tese firmada pelo STJ no Tema n. 886,
nestes termos:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio
acerca da transação;"

Assim, ante a conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte,
incide o óbice da Súmula n. 83/STJ (“ Não se conhece do recurso especial pela divergência,
quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida .").

Ademais, não compete a esta Corte reapreciar os documentos dos autos para
investigar se a primeira tentativa de entrega das chaves, ao promitente-comprador, teria sido
frustrada pela constatação de vícios no apartamento. Incidente o óbice da Súmula n. 83/STJ.

Com relação aos juros de mora, também se mostrou correta a conclusão do Tribunal
a quo, tendo em vista que, “Segundo entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda
Seção, após a vigência do art. 1.336, § 1º, do CC/2002, é possível à norma condominial a
fixação de juros moratórios acima de 1% ao mês , em caso de inadimplemento da taxa mensal a
que todo condômino está obrigado ." (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.962.688/DF, relator Ministro
Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.).

A validação da multa prevista no art. 76, § 2º, “6", da Convenção do Condomínio
também está em conformidade com o entendimento do STJ. Cita-se precedente:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO.
REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM,
DESTINADA AO LAZER, POR CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS
FAMILIARES. IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS
TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL.

1. No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das
partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em
contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício destes mesmos
direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência em
coletividade 2. O Código Civil, ao estabelecer um regramento mínimo sobre
o condomínio edilício (arts. 1.332 e 1.334), determinou que a convenção
deverá definir, entre outras cláusulas, "as sanções a que estão sujeitos os
condôminos, ou possuidores" (art. 1.334, IV, do CC), tendo como
contraponto, para tal mister, os deveres destes.

3. Segundo a norma, é direito do condômino "usar das partes comuns,
conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos
demais compossuidores" (CC, art. 1.335, II). Portanto, além do direito a
usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de
usar e gozar das partes comuns, já que a propriedade da unidade
imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de uso
comum.

4. É ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas
comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição
condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o
adimplemento das taxas condominiais. Em verdade, o próprio Código Civil
estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal
desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do
condômino e dos demais moradores. 5.

O legislador, quando quis restringir ou condicionar o direito do condômino,
em razão da ausência de pagamento, o fez expressamente (CC, art. 1.335).
Ademais, por questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem
direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese

ampliativa.

6. O Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se
alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à
dignidade do condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por
cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336);
b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses
condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a
sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração ; d) poderá
haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do
bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV).

7. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.699.022/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão , Quarta
Turma, julgado em 28/5/2019, DJe de 1/7/2019.)

Assim, ante a conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte,
incide o óbice da Súmula n. 83/STJ (“ Não se conhece do recurso especial pela divergência,
quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida .").

Por fim, no tocante aos honorários, observados os limites fixados no art. 85, § 2º, do
CPC/15, com o arbitramento da verba em 15% sobre o valor da condenação, não se verifica
hipótese excepcional a autorizar a revisão do acórdão recorrido, a fim de reduzir os honorários
para 10% sobre a mesma base. Incidente o óbice da Súmula n. 7/STJ. Com efeito, “[s]omente em
hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor da indenização por danos
morais arbitrado na origem, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento do referido
óbice, para possibilitar a revisão. No caso, o valor estabelecido pelo Tribunal de origem não se
mostra excessivo/ínfimo, a justificar sua reavaliação em recurso especial ." (AgInt no AREsp n.
2.237.128/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023,
DJe de 28/4/2023.).

Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários
devidos ao advogado da recorrida de 15% para 16% do valor da condenação.

Publique-se.

Brasília, 28 de agosto de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator