Informações do processo 2018/0180010-1

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Regimental (AgRg):

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES DE LOTEAMENTO.
COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE
SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS.
IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM
DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DA SUPREMA
CORTE. TEMAS 492/STF E 882/STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. No julgamento do RE 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal,
reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese
de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de
manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário
não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal
que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos
proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos
de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das
entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos
adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no
competente Registro de Imóveis" .

2. No mesmo sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça já
havia sedimentado, sob o rito dos recursos repetitivos, a tese de que "as taxas
de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram" (REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP,
Relator para acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de
22/5/2015 - Tema 882/STJ).

3. No caso, o proprietário adquiriu o lote antes do advento da Lei 13.465/2017
e nunca aderiu à associação de adquirentes de unidades do loteamento, o que o
desobriga do pagamento das taxas de manutenção instituídas pela associação.

4. Agravo interno desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em sessão virtual de
01/10/2024 a 07/10/2024, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do
Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 07 de outubro de 2024.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista às partes para ciência do r.
despacho de fls. 4844/4846:

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

Trata-se de recurso especial, interposto por VENANCIO BENTO
FERNANDES, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão
proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 783, e-STJ):

" APELAÇÃO. Ação de cobrança. Procedência. Inadequação. Associação.
Taxa. Observância do tema 882 do Superior Tribunal de Justiça e do tema
492 do Supremo Tribunal Federal. Lote adquirido pelo apelante
anteriormente à Lei nº 13.465/2017, sem prévia lei municipal que de fato
disciplinasse a questão. Inexistência de comprovação de eventual anuência
expressa do réu quanto à cobrança, ou de filiação à autora. Improcedência
da pretensão de cobrança das mensalidades anteriores a setembro de 2017,
data da vigência da Lei n. 13.465/17 e procedência quanto à cobrança das
mensalidades a partir da vigência da lei. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO."

Opostos embargos de declaração, restaram rejeitados (fls. 823/827, e-STJ).

Nas razões do recurso especial, o recorrentes aponta violação dos arts. 139, X, 140,

141, 143, 330, 331, 332, 369, 370, 371, 372, 373, 435, 481, 482, 483, 484, 489 e 932 do
CPC/2015, 54, 186, 187, 206, § 3º, IV, 884, 927, 934, 935, 942, 944, 1.034, 1.225, 1.228
e 1.417 do Código Civil, 2º, 39, 40, 42, 46 e 47 do Código de Defesa do Consumidor, 65 da Lei
nº 4.591/64, 1º, 10, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 e 23 da Lei nº 7.102/83, bem como divergência
jurisprudencial. Alega que o acórdão recorrido diverge do entendimento firmado nos Temas
882/STJ e 492/STF. Sustenta, em síntese, a inexigibilidade das taxas associativas, pois tornou-se
proprietário do imóvel encravado no loteamento, em data anterior à Lei 13.467/2017. Afirma que
não anuiu ao ato constitutivo da associação e que jamais se associou.

É o relatório. Decido.

O inconformismo merece prosperar.

Com efeito, a Corte local concluiu que a partir da vigência da Lei nº. 13.465/75 são

exigíveis as contribuições associativas devidas à administradora do loteamento,
independentemente de expressa adesão do proprietário do terreno à associação que administra o
loteamento.

Convém colacionar o seguinte trecho do acórdão recorrido (fls. 785/786, e-STJ):
"Apesar de toda a discussão dos autos, não restou demonstrado anuência
expressa do apelante quanto à obrigação de suporte das despesas de
manutenção do loteamento, nem eventual associação à autora.

Consideradas tais circunstâncias, adquirido o lote pelo apelante
anteriormente à Lei n° 13.46512017, sem prévia lei municipal que de fato
disciplinasse a questão, a hipótese era de parcial procedência da demanda.
Isso porque, somente a partir de 08 de setembro de 2017, quando publicada a
Lei n. 13.465117, a cobrança se afigura viável, razão pela qual, nesta parte,
procede o quanto anteriormente determinado, reconhecendo-se a
exigibilidade das mensalidades somente a partir da data acima citada."

O recorrente, nas razões do recurso especial, sustenta, em síntese, inexigibilidade das
taxas associativas, pois tornou-se proprietário do imóvel encravado no loteamento, em data
anterior à Lei 13.467/2017. Afirma que não anuiu ao ato constitutivo e que jamais se associou.

No julgamento do RE n. 695.911/SP , o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a
repercussão geral da matéria ( Tema 492/STF ), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança
por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano
de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal
que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de
imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já
possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de
imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja
registrado no competente Registro de Imóveis" .

Ora, se o recorrente já possuía o lote antes da Lei nº 13.465/17, só pode ser
compelido ao pagamento da taxa de manutenção se vier a aderir ao ato constitutivo
da entidade equiparada a administradora de imóvel, isto é, se voluntariamente se associar .

Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE
MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS
NÃO ASSOCIADOS. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM
DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DA SUPREMA CORTE.
TEMAS 492/STF E 882/STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO.

1. No julgamento do RE 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal,
reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese
de ser " inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de
manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de
proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior
lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a
cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii)

sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja
registrado no competente Registro de Imóveis ".

2. No mesmo sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça já
havia sedimentado, sob o rito dos recursos repetitivos, a tese de que " as taxas
de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram " (REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP,
Relator para acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de
22/5/2015 - Tema 882/STJ).

3. No caso, todas as taxas cobradas pelo autor são relativas a meses
posteriores a março de 2015 e consta nos autos que os réus desfiliaram-se
da associação autora em 2007, razão pela qual é indevida a cobrança de
taxas de manutenção mencionadas na inicial . Por isso o provimento do
recurso especial e a reforma do acórdão recorrido.

5. Agravo interno desprovido."

(AgInt no REsp n. 1.912.500/SP, Relator Ministro Raul Araújo , Quarta
Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023, g.n.)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA
DE TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. N
ECESSIDADE DE VÍNCULO ASSOCIATIVO.

1. Ação de cobrança de taxa de manutenção de condomínio.

2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882),
às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº
13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida
a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por
administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de
lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente . Após a
entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal
disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores,
de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em
loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato
constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de
Imóveis .

3. Agravo interno não provido."

(AgInt no REsp n. 2.026.945/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi ,
Terceira Turma, julgado em 17/4/2023, DJe de 19/4/2023, g.n.)

"DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA COBRADA
QUE NÃO OBRIGA AQUELES QUE NÃO SÃO ASSOCIADOS .
AQUISIÇÃO DO LOTE ANTES DO ADVENTO DA LEI 13.465/2017.
ANUÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO DE ACORDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.
AGRAVO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, " as taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou
que a elas não anuíram " (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe de 22/05/2015).

2. Outrossim, "No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal
Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF),
firmou a tese de ser " inconstitucional a cobrança por parte de associação de
taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de
proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior
lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a
cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em

loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii)
sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja
registrado no competente Registro de Imóveis " (REsp 1.294.454/SP, Relator
Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe
de 12/8/2022).

3. Na hipótese, os proprietários adquiriram o lote antes do advento da Lei
13.465/2017 e não ficou comprovada a adesão à associação de proprietários
da estância Unitra, o que os desobriga do pagamento das taxas de
manutenção instituídas pela associação.

4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso
especial encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c"
do permissivo constitucional.

5. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no REsp n. 1.980.892/SP, Relator Ministro Raul Araújo , Quarta
Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 31/3/2023, g.n.)

"RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. SÚMULA 284/STF.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ.
MANUTENÇÃO DA TESE. TEMA 492 DO STF. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA
COM O ENCARGO. COBRANÇA INCABÍVEL.

1- Recurso especial interposto em 17/6/2022 e concluso ao gabinete em
4/8/2022.

2- O propósito recursal consiste em determinar: a) se houve ofensa ao art.
1.024, §2º e §4º do CPC; e b) se está superada a tese repetitiva fixada no
julgamento do REsp 1.280.871/SP e do REsp 1.439.163/SP (Tema 882/STJ),
após o advento da Lei nº 13.465/2017 e do julgamento do RE 695.911/SP
(Tema 492/STF).

3- Ao contrário do que alega o recorrente, o novo julgamento dos embargos
de declaração, por determinação desta Corte Superior, foi realizado de forma
colegiada por meio do acórdão de fls. 430-434 e não por meio de decisão
monocrática.

4- O recorrente limita-se a reproduzir a literalidade do art. 1.024, § 4º, do
CPC, sem demonstrar adequadamente de que forma o referido dispositivo
legal se aplicaria à hipótese dos autos, o que atrai a incidência da Súmula
284 do STF.

5- No que diz respeito à tese segundo a qual não deve ser cobrada qualquer
quantia relativa ao fornecimento de água, tem-se, no ponto, inviável o debate,
pois não se vislumbra o efetivo prequestionamento, o que inviabiliza a
apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de
instâncias.

6- No julgamento do Tema 882/STJ, a Segunda Seção fixou a tese segundo
a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n.
1.280.871/SP, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015).

7- O STF, no julgamento do RE 695.911/SP, fixou o entendimento de que
"é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de
manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de
proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior
lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a
cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii)
sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja
registrado no competente Registro de Imóveis" .

8- O entendimento do STJ fixado no Tema 882 permanece válido mesmo
após o advento da Lei n. 13.465/2017 e do julgamento do RE 695.911/SP,
devendo ser aplicado aos loteamentos fechados cujas associações tenham
sido constituídas antes da entrada em vigor da referida lei.

9- Na hipótese dos autos, observa-se que a associação recorrida foi
constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, motivo pelo
qual só seria devida a taxa de manutenção se comprovado o vínculo
associativo ou a anuência expressa do recorrente de arcar com o encargo, o
que não se verificou na espécie .

10- Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, provido para
julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial."

(REsp n. 2.014.847/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi , Terceira Turma,
julgado em 7/2/2023, DJe de 9/2/2023, g.n.)

Nesses termos, ante o descompasso existente entre o entendimento adotado pelo
Tribunal a quo e a orientação jurisprudencial consolidada por esta Colenda Corte sobre a
matéria, é de rigor o provimento do apelo especial.

Ante o exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/2015, dou provimento ao recurso
especial, para julgar improcedente a ação de cobrança. Em razão de sua sucumbência, condeno a
recorrida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor dos patronos
do recorrente, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Publique-se.

Brasília, 24 de junho de 2024.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator