Informações do processo 2018/0222452-3

Trata-se de recurso especial interposto por 3Z ÔMEGA EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS LTDA. com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição
Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

"COMPRA E VENDA - Atraso na entrega da obra - A efetiva entrega do imóvel
ocorre com o termo de entrega das chaves, e não com a expedição do 'habite-se'. Em
virtude do retardo no adimplemento, é devido o ressarcimento dos lucros cessantes,
no valor de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, que se mostra razoável e,
em consonância com a jurisprudência desta Corte – Irregularidade formal - Ofensa
ao princípio da dialeticidade - Razões recursais divorciadas dos fundamentos da r.
sentença recorrida – Não devolução da matéria acerca dos juros remuneratórios

para ser reapreciada, pelo que nada há que se dispor nesse sentido – Pagamento de
laudêmio - Cláusula não redigida com clareza – Interpretação favorável ao
consumidor – Recurso não conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido"

(fl. 420, e-STJ).

A recorrente alega a violação dos artigos 402, 403 e 490 do Código Civil.
De início, sustenta que inexistem lucros cessantes a serem ressarcidos porque, tendo

sido respeitado o prazo de tolerância, não houve atraso na entrega do imóvel e porque não houve

efetivo prejuízo dos compradores.

Além disso, defende o repasse da taxa de laudêmio para o comprador, pois o contrato
prevê expressamente a responsabilidade do mesmo pelo pagamento de todas as taxas oriundas da
aquisição do imóvel.

Por fim, afirma que " como não quitaram as parcelas após o 'habite-se', os juros

contratuais passam a ser aplicados, restando totalmente válida a cobrança" (fl. 444, e-STJ).

Contrarrazões foram apresentadas (fls. 457/461, e-STJ).

É o relatório.
DECIDO.

Preliminarmente, importante consignar que o acórdão impugnado pelo presente

recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados

Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

A irresignação não merece prosperar.

Quanto aos juros, constata-se a deficiência na fundamentação recursal pela não
indicação dos dispositivos legais que teriam sido violados, o que atrai a incidência da Súmula nº

284/STF: " É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não
permitir a exata compreensão da controvérsia."

No que tange aos arts. 402 e 403 do CC, o Tribunal de origem condenou a recorrente

ao pagamento de lucros cessantes, com base nos seguintes fundamentos:

"(...)

Com efeito, não é possível considerar a expedição do 'habite-se' como
a data de entrega do imóvel, pois o termo de conclusão de obra é mera autorização
administrativa para ocupação, que não se confunde com a efetiva transferência do
bem por meio da entrega das chaves. Ora, é de conhecimento ordinário que, para a
imissão na posse do imóvel, são necessárias outras providências por parte da
vendedora além da expedição do 'habite-se', tais como individualização das

matrículas, sem os quais se torna inviável o financiamento do imóvel e consequente

entrega das chaves.

(...)

Assim, tendo em vista a mora da ré, de rigor que responda pelas

perdas e danos sofridos pelos autores, de acordo com o que dispõe o artigo 389 do

Código Civil.

E, no caso concreto, evidente que o atraso gerou a indisponibilidade
econômica do bem, razão pela qual, a quebra da expectativa na entrega da unidade
não se afigura dano hipotético, mas efetivo dano presumido, decorrente do próprio

inadimplemento.

(...)

Destarte, deverão as apelantes arcar com a indenização a título de
lucros cessantes fixada em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do
contrato, por mês de atraso na entrega do imóvel, como bem fixado pelo D.
magistrado 'a quo', por ser parâmetro usualmente utilizado e, se adequar melhor aos

valores de retorno locatício de imóveis.

(...)" (fls. 421/424, e-STJ).

De fato, o acórdão recorrido está de acordo com a jurisprudência deste Superior
Tribunal firmada no sentido de que o atraso na entrega do imóvel gera o pagamento de lucros
cessantes durante a mora, sendo presumido o prejuízo do comprador.

Além disso, rever as conclusões firmadas pelas instâncias ordinárias, de que houve

mora da imobiliária a ensejar o pagamento de lucros cessantes, demandaria a análise de circunstâncias

fático-probatórias dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ.

A propósito:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO
CUMPRIDO. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. CULPA EXCLUSIVA. REEXAME

DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SENTENÇA.

POSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83/STJ.

1. (...)

2. Inviável rever a conclusão do tribunal local, que entendeu pela culpa exclusiva da
vendedora no tocante ao atraso na entrega do imóvel, em virtude do disposto na

Súmula nº 7/STJ.

3. (...)

4. A ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as
partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a
impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora. Precedentes.

5. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a tutela antecipada pode ser concedida
na própria sentença, desde que devidamente fundamentada. Incidência da Súmula nº

83/STJ.

6. Agravo interno não provido" (AgInt nos EDcl no AREsp 1.057.249/AM, Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em

28/8/2018, DJe 4/9/2018).

Em relação ao art. 490 do CC, se colhe o seguinte no julgado atacado:

"(...)

Conforme corretamente asseverou o ilustre julgador: 'malgrado haja
previsão contratual no sentido de que é de responsabilidade do comprador 'o
pagamento das despesas: (...) b) com IPTU e taxas, a partir da comunicação da
disponibilidade da entrega das chaves, ou da expedição do habite-se, o que ocorrer
primeiro, independentemente de estar em nome da ACS OMEGA, e na proporção de
sua fração ideal de terreno (cf. cláusula 13.14)', a verdade é que a cobrança do

laudêmio não se enquadra em qualquer das hipóteses ventiladas.

(...)

Desse modo, à incorporadora, empresa especializada
no ramo, era de se esperar clareza no contrato, informando que o

laudêmio e foro devidos pelo negócio ficariam a cargo do comprador,

se essa era a real intenção contratual. Se realizou redação da cláusula

de forma ambígua e imprecisa, paga pelo erro, haja vista que dela se

valeu para atrair o consumidor à compra, não podendo dele, de fato,

exigir seu valor'.

(...)" (fls. 429/430, e-STJ).
Com efeito, alterar tal entendimento, de que o contrato não traz previsão clara acerca
do pagamento do laudêmio, ensejaria o reexame dos fatos, das provas e das cláusulas contratuais,

atraindo a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

Nesse sentido:

"AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL AFORADO.

PAGAMENTO DO LAUDÊMIO. REEXAME DE PROVAS E DO CONTRATO.

SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

1. Tendo o tribunal local, após minuciosa análise das circunstâncias fáticas,
concluído que não há cláusula expressa impondo de forma contundente a qualquer
das partes a obrigatoriedade de pagamento da verba, não há como rever tal
posicionamento sem adentrar na análise das provas dos autos. Aplicação das

Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

2. (...)

3. Agravo regimental não provido" (AgRg nos EDcl no AREsp 631.417/SP, Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em

4/8/2015, DJe 12/8/2015).

Ante o exposto, não conheço do recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento)
sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 17,5% (dezessete e

meio por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de

Processo Civil de 2015, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.

Publique-se.

Intimem-se.
Brasília (DF), 17 de setembro de 2018.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
TERCEIRA TURMA

PAUTA DE JULGAMENTOS
Sessão Ordinária
Determino a inclusão dos processos abaixo relacionados na Pauta de Julgamentos do dia
09/10/2018, terça-feira, às 14:00 horas, podendo, entretanto, nessa mesma sessão ou sessões

subseqüentes, ser julgados os processos adiados ou constantes de pautas já publicadas.

Distribuição automática em 05/09/2018 às 09:00

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR