Informações do processo 2018/0064576-0

AGRAVANTE     : CONDOMINIO EDIFICIO COLINA VERDE

ADVOGADO      : VIRGÍNIA FREDERICHI DOS SANTOS DIAS E OUTRO(S) -

SP155872

AGRAVADO : ONILDO JESUINO DA SILVA

AGRAVADO : DOLORES MARTINEZ TORTOSA DA SILVA

ADVOGADO      : SANDRO RENATO MENDES E OUTRO(S) - SP166618

INTERES. : CONSTRUTORA PETRUS LTDA

INTERES. : HELITTE INCORPORADORA E IMÓVEIS LTDA
ADVOGADOS     : VIVIAN FIRMINO DOS SANTOS E OUTRO(S) - SP088767

VAGNER MENDES BERNARDO E OUTRO(S) - SP182225

EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
PELO REGIME DE PREÇO DE CUSTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTIGOS DE LEI
TIDOS POR VIOLADOS. SÚMULA 211/STJ. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DOS
FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO

DE CONDOMÍNIO EDIFÍCIO COLINA VERDE DESPROVIDO.

1. Inadmissível o recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos

declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo (enunciado n. 211 da Súmula do STJ).

2. Os argumentos aduzidos nas razões recursais encontram-se dissociados da fundamentação lançada

na decisão combatida, circunstância que atrai a incidência da Súmula n. 284/STF.

3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.

4. Agravo interno desprovido.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas

Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.

Brasília, 15 de Outubro de 2018 (Data do Julgamento)

AGRAVANTE     : CONSTRUTORA PETRUS LTDA

AGRAVANTE     : HELITTE INCORPORADORA E IMÓVEIS LTDA

ADVOGADOS     : VIVIAN FIRMINO DOS SANTOS E OUTRO(S) - SP088767

VAGNER MENDES BERNARDO E OUTRO(S) - SP182225

AGRAVADO      : ONILDO JESUINO DA SILVA

AGRAVADO      : DOLORES MARTINEZ TORTOSA DA SILVA

ADVOGADO      : SANDRO RENATO MENDES E OUTRO(S) - SP166618

INTERES.         : CONDOMINIO EDIFICIO COLINA VERDE

ADVOGADO      : VIRGÍNIA FREDERICHI DOS SANTOS DIAS E OUTRO(S) -

SP155872

EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
PELO REGIME DE PREÇO DE CUSTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS

VALORES PAGOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA.
CONCLUSÃO DO TRIBUNAL A QUO DE QUE ESTÁ DESCARACTERIZADO O REGIME
DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. INVERSÃO DO JULGADO. SÚMULAS 5
E 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO DE CONSTRUTORA PETRUS

LTDA. E OUTRA DESPROVIDO.

1. A revisão das conclusões estaduais - acerca da descaracterização do regime de administração ou
preço de custo - demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o

revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável no âmbito do recurso

especial, ante o óbice disposto na Súmula 7/STJ.

2. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada em razão da aplicação do enunciado da
Súmula n. 7/STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os
arestos paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de
entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas, sim, de fundamentações baseadas em

fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo.

3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.

4. Agravo interno desprovido.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas

Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.

Brasília, 15 de Outubro de 2018 (Data do Julgamento)

PELO REGIME DE PREÇO DE CUSTO. RESCISÃO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. LEGITIMIDADE PASSIVA

DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. CONCLUSÃO DO
TRIBUNAL A QUO  DE QUE ESTÁ DESCARACTERIZADO O

REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU "PREÇO DE CUSTO".
INVERSÃO DO JULGADO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO
CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL
DE CONSTRUTORA PETRUS LTDA. E HELITTE

INCORPORADORA E IMÓVEIS LTDA.

Trata-se de agravo interposto por CONSTRUTORA PETRUS LTDA. e HELITTE

INCORPORADORA E IMÓVEIS LTDA. contra a decisão de fls. 1.233-1.235 (e-STJ), proferida

em juízo provisório de admissibilidade, a qual negou seguimento ao seu recurso especial.

O apelo nobre se insurgiu contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São

Paulo, ementado às fls. 1.056-1.065 (e-STJ), nos seguintes termos:

Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual cumulada com

restituição de valores pagos. Aquisição de imóvel pelo regime de preço de

custo. Circunstância que não afasta a legitimidade passiva das rés.

Inadimplemento confessado das rés no que tange à entrega da obra. Rescisão

cabível. Devolução integral dos valores pagos pelo autor, diante da culpa

exclusiva das rés. Precedentes desta Câmara envolvendo contratos idênticos.

Preliminares afastadas. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

Recurso improvido.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 1.099-1.105).
Em suas razões de recurso especial, a parte insurgente indicou, além de divergência
jurisprudencial, violação do disposto nos arts. 58 e 61 da Lei n. 4.591/1964. Sustentou que não tem
legitimidade para responder à demanda, pois foi adotado o regime de construção por administração,
no qual o custo integral da obra, bem como a administração e emprego dos valores recebidos dos

condôminos, é de responsabilidade exclusiva da comissão de representantes.

Contrarrazões às fls. 1.194-1.196 (e-STJ).

O apelo nobre não foi admitido na origem, o que ensejou a interposição do presente

agravo.

Brevemente relatado, decido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo à análise do recurso
especial.

Não se desconhece o comando do art. 58 da Lei n. 4.591/1964, segundo o qual, "nas
incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado 'a
preço de custo', será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo

integral de obra, observadas as seguintes disposições: (...)".

Todavia, no caso, concluiu o Tribunal a quo  o seguinte (fls. 1.062-1.063):

Patente a legitimidade passiva das rés alienantes/incorporadoras as quais,

embora sob a figura do "Condomínio Edifício Colina Verde" regularmente
constituído em assembleia datada a 15/08/1995 (fl.), na verdade recebem

diretamente dos adquirentes os valores devidos para a realização da

construção.

Aqui, claramente que o condomínio age apenas na fiscalização das obras
realizadas e dos valores cobrados, que eram apresentados pela construtora.

Caso análogo envolvendo o mesmo empreendimento e rés, Julgado da

Relatoria do Des. Caetano Lagrasta, bem esclarece a questão:

"Contudo, nesse caso, embora exista a figura do "Condomínio Edifício

Colina Verde", regularmente constituído em assembleia datada a

15/08/1995 (fls. 367), os valores devidos para a realização da

construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, o

qual se confunde com os próprios incorporadores, restando ao

condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas e dos valores

cobrados, que eram apresentados pela construtora.

Essa conclusão está embasada em elementos, adiante esmiuçados.

O compromisso firmado estipula que os pagamentos serão feitos

diretamente na sede da primeira requerida (cláusula 17, parágrafo

único, fls. 351), salvo indicação diversa; Apesar de constar nos boletos

de cobrança como cedente "Colina", não há identificação precisa de

quem seja o verdadeiro titular da conta. Isso porque nas atas de

reuniões acostadas (fls. 366-406) não consta nenhuma providência no

sentido de abertura de conta bancária ou menção à sua manutenção,

assim como existem créditos de investimento nos balanços

condominiais sem que exista qualquer explicação de origem nas

referidas atas.

Os balancetes intitulados "mapa resumo de apurações de resultado" (fls.

452-628) reforçam a tese de que o controle do recebimento e

investimento de recursos está completamente alheio à gestão do

condomínio, que somente ratifica os dados apresentados pelas

requeridas. Ademais, constam receitas de investimentos que sequer

foram autorizados ou mesmo mencionados nas atas de reuniões.

De fato, está descaracterizado o regime de administração ou "preço de

custo" para a realização da obra, pois, na verdade, como assinala o

acórdão, os réus alienantes eram incorporadores e, ao mesmo tempo,

construtores.

Toda a administração do empreendimento estava sob a
responsabilidade dos alienantes/incorporadores, motivo pelo qual não

há falar em ausência de responsabilidade pelo atraso ou pela devolução

das quantias pagas.

Por outro lado, o regime de construção adotado "a preço de custo",
que, em princípio afastaria a mora das construtoras, não impede que o
comprador postule a rescisão da avença, com a devolução do que foi

pago, em especial diante do incontroverso atraso na entrega da unidade

a ele compromissada" (Apelação n° 0019427-24.2010.8.26.0554, 08
mai. 2013, VU.)

Aqui a situação é de todo similar: o instrumento de compra e venda foi
firmado em junho de 1995 e previa, em sua cláusula 22 prazo para término

da obra em 48 meses contados do término do sérvio de fundações, devendo a

obra iniciar-se em 30 de julho de 1995.

Contudo, quase dez anos depois, em dezembro de 2004, quando a
propositura da presente demanda, as obras ainda não estavam concluídas. As
fotografias acostadas pela próprias rés a fls. 685 e ss em laudo elaborado em

2006 demonstram o atraso na entrega da obra e, portanto, a inequívoca

inadimplência das rés.

Cumpre, ainda, transcrever o seguinte excerto do acórdão que julgou os embargos de

declaração opostos na origem (e-STJ, fl. 1.103):
Inexistem as apontadas omissões, tampouco contradições na decisão
embargada, bem fundamentada e em plena consonância com precedentes

desta Turma Julgadora, concluindo-se que, muito embora a natureza do
contrato (regime a preço de custo), trata-se de circunstância que não afasta a

legitimidade passiva das ora embargantes que figuraram como vendedoras no

instrumento particular firmado com o embargado.

Como se vê, o Tribunal bandeirante concluiu que, enquanto o condomínio exercia
função meramente fiscalizatória, as recorrentes recebiam os valores diretamente dos condôminos,
figurando, ainda, como vendedoras no instrumento particular firmado com o ora recorrido - o que
desnatura o regime de administração. Refutar tal compreensão é providência vedada no âmbito do

apelo extremo, ante o óbice dos enunciados n. 5 e 7 da Súmula deste Tribunal Superior.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE

CUSTO). DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POR
ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA
QUE RESTOU RESPONSÁVEL POR TODA A ADMINISTRAÇÃO
DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS

PARCELAS PAGAS PELOS CONDÔMINOS.

[...]

2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo),
na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado

pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do
empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe,

administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos
do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo

incabível, em regra, que a incorporadora figure no pólo passivo da ação de

devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio.

3. Contudo, no caso ora em análise, embora exista a figura do condomínio,
os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao
alienante das frações ideais, o qual se confunde com os incorporadores,
restando ao condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas, razão

pela qual não há falar em carência da ação, respondendo os réus, em tese,

pela devolução dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do

alegado inadimplemento da obrigação.

4. Recurso especial conhecido em parte, e, nesta parte, provido.

(REsp 426.934/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA

TURMA, julgado em 16/03/2010, DJe 12/04/2010)
Outrossim, não se pode conhecer do recurso pela alínea c , uma vez que, aplicada a
Súmula 7/STJ quanto à alínea a , fica prejudicada a divergência jurisprudencial, pois as conclusões

divergentes decorreriam das circunstâncias específicas de cada processo, e não do entendimento
diverso sobre uma mesma questão legal.

Diante do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial

interposto por CONSTRUTORA PETRUS LTDA. e HELITTE INCORPORADORA E

Distribuição automática em 17/04/2018 às 16:30

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR