Informações do processo 2022/0009089-4

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrido para contra-razões
de RO:

Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF,
interposto por MÁRIO ALEXANDRE ZOCCHIO contra acórdão assim ementado (e-STJ
fl. 4.785):

APELAÇÃO - AÇÃO CONDENATÓRIA - RECURSO DA DENUNCIADA -
DESISTÊNCIA - HOMOLOGAÇÃO - RECURSO DO CONDOMÍNIO RÉU -
PROBLEMAS NO TELHADO - INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL DO AUTOR -
LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO
EVIDENCIADAS - FALHA NA MANUTENÇÃO DAS PARTES COMUNS -
OBRIGAÇÃO DE REPARAR VERIFICADA - DANOS MATERIAIS - LUCROS
CESSANTES - CORREÇÕES NOS TERMOS INICIAL E FINAL DA
CONDENAÇÃO - DANOS EMERGENTES - DESCABIMENTO - IPTU E

DESPESAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÕES PROPTER REM

1 – Diante da desistência formulada voluntariamente pela recorrente PDG,
fica prejudicado o exame de seu recurso (CPC, art. 998).

2 – É legítimo para figurar no polo passivo, e, no mérito, responsável pelos
danos, o condomínio que deixou de cumprir com suas obrigações de
manutenção das partes comuns, em especial o telhado, acarretando
infiltrações graves e desagradáveis no imóvel do autor (CC, art. 1.331, § 2º e
art. 1.348, V). Entendimento inveterado deste E. TJSP.

2 – Os lucros cessantes ficaram evidenciados pelas provas documentais e
orais atrelando às infiltrações a devolução antecipada do imóvel pela antiga
inquilina. Correção, contudo, dos marcos inicial e final dos lucros cessantes,
adaptando-os à saída do imóvel pela inquilina e à venda deste a terceiros,
respectivamente.

3 – A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das despesas
condominiais independe de eventual impossibilidade de usufruir o imóvel,
considerando que ambos são obrigações propter rem e dependem exclusiva
e unicamente da relação de propriedade, cujo exercício pelo autor se
manteve intacto no tocante à faculdade de dispor o imóvel, tanto que o
alienou no curso da demanda. Exclusão da condenação à indenização por
danos emergentes.

RECURSO DA DENUNCIADA PREJUDICADO.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 4.799/4.801).

Em suas razões (e-STJ fls. 4.804/4.819), a parte recorrente aponta dissídio

jurisprudencial e violação dos arts. 1.022 do CPC/2015 e 402, 403 e 1.228 do CC.

Aduz, além da negativa de prestação jurisdicional, que, "para que haja a
reparação integral dos prejuízos sofridos pelo Autor com a impossibilidade de alugar o
imóvel em razão das infiltrações existentes, a condenação deve abranger não só o
valor pertinente ao aluguel, como também os demais encargos a que o inquilino estaria
sujeito, a saber: despesas condominiais e imposto predial" (e-STJ fl. 4.814).

Contrarrazões apresentadas às fls. 4.860/4.873 e 4.875/4.883 (e-STJ).

O recurso foi admitido na origem.

É o relatório.

Decido.

O Tribunal de origem decidiu a questão controvertida nos seguintes termos
(e-STJ fls. 4.791/4.792, destaquei):

Por fim, os danos emergentes (impostos e despesas condominiais incidentes
sobre o imóvel) devem ser revistos. A impossibilidade de usufruto do
imóvel não impacta a responsabilidade pelas obrigações tributárias e
pelas despesas condominiais. A primeira incide compulsoriamente e
depende exclusivamente da propriedade do imóvel, circunstância fática
necessária e suficiente para a incidência da regra-matriz do IPTU (CTN, art.
32). Irrelevante a possibilidade de usufruir do imóvel, pois o contribuinte,

para fins de sujeição à relação tributária, sequer precisa ser capaz
(obrigação propter rem; CTN, art. 34). As despesas condominiais, por sua
vez, extrapolam a questão da possibilidade ou não do usufruto do imóvel,
uma vez que se voltam ao custeio das partes comuns do condomínio, motivo
pelo qual devem ser suportadas pelo autor pelo simples fato de ser
proprietário do imóvel (novamente, obrigação propter rem) e participar da
relação condominial.

É importante deixar claro que ambas as obrigações independem do uso
efetivo do imóvel pelo proprietário . Imagine, por exemplo, uma pessoa
que resida em outro país, impossibilitado fisicamente de usufruir do imóvel
que mantém no Brasil. Certamente, essa impossibilidade não altera suas
obrigações, justamente por incidirem estas sobre o imóvel (por isso, propter
rem). A relação com a coisa é o único fator que interessa, e seu exercício,
embora prejudicado nas faculdades de fruir e usar, permaneceu intacto
quanto à faculdade de dispor, tanto que alienou o imóvel a terceiros.

Em resumo, o provimento jurisdicional deve ser parcialmente reformado, com
alterações no marco inicial e no termo final dos lucros cessantes e na
exclusão da responsabilidade pelos danos emergentes (IPTU e
despesas condominiais) .

A conclusão do Tribunal de origem, todavia, diverge da orientação deste
Tribunal Superior acerca da questão.

Com efeito, a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que
"a responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais
incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar
com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel" (AgInt
no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
8/4/2024, DJe de 11/4/2024).

No mesmo sentido, com as devidas adaptações:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL
NÃO EVIDENCIADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU.
CONTRATO QUE NÃO DISCIPLINA O PAGAMENTO DO IMPOSTO PELA
COMPRADORA. POSSE DIRETA NÃO DEMONSTRADA. REVISÃO DO
JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. MAJORAÇÃO DE
HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO ACOLHIMENTO. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.

[...]

2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "somente a
partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o
adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU,
sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse" (AgInt no
REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024).

[...]

(AgInt no AREsp n. 2.668.925/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 2/10/2024.)

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DAS
VENDEDORAS. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO
FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DAS CONSTRUTORAS.
APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO
RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA
CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. VALORES PAGOS. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA N. 83/STJ. IPTU.
REPASSE À COMPRADORA. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.

[...]

5. Para a jurisprudência do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de
responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso
porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil
ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para
o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas
condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam
sido imitidos na posse" (AgInt no REsp n. 1.975.034/SP, relator Ministro
HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/9/2023, DJe de
27/9/2023), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Aplicação da Súmula
n. 83/STJ.

[...]

(AgInt no AREsp n. 2.368.351/RO, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado
em 20/11/2023, DJe de 28/11/2023.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. CASO
FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU.
PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS
PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.

[...]

2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo
pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente
apenas a partir da imissão na posse. Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.276.976/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.)

Referido entendimento conduz à conclusão de que a parte recorrida deve
responder pelas despesas condominiais e de IPTU enquanto o recorrente, aguardando
a correção de vícios construtivos, esteve impedido de usufruir do imóvel, conforme se
depreende do que decidido nos Recursos Especiais n. 1.865.206 (Ministro Humberto
Martins, DJe de 07/08/2023) e 1.706.060 (Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de
01/02/2018).

Fica prejudicada a alegada ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial interposto às
fls. 4.804/4.819 (e-STJ) por MÁRIO ALEXANDRE ZOCCHIO, para incluir o
ressarcimento do IPTU e das despesas condominiais na indenização pelos danos
materiais suportados pela parte recorrente.

Provido o recurso especial e sucumbente a parte ora recorrente em parte
mínima das pretensões, restabeleço a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na
sentença de fls. 1.002/1.007 (e-STJ).

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 17 de outubro de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira

Relator

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

DECISÃO

Trata-se de agravo nos próprios autos interposto por MÁRIO ALEXANDRE
ZOCCHIO contra decisão que admitiu o recurso especial de fls. 4.804/4.819 (e-STJ)
apenas na parte fundada na alínea "c" do permissivo constitucional (e-STJ fls.
4.887/4.889).

Nas razões deste recurso (e-STJ fls. 4.892/4.900), a parte defende a
admissibilidade do recurso especial pela alínea "a" do inciso III do art. 105 da CF.

Contraminutas apresentadas às fls. 4.917/4.925 e 4.942/4.949 (e-STJ).

É o relatório.

Decido.

A Súmula n. 292 do STF prevê que, "interposto o recurso extraordinário por
mais de um dos fundamentos indicados no art. 101, III da Constituição, a admissão
apenas por um deles não prejudica o seu conhecimento por qualquer dos outros".

Na mesma linha, a Súmula n. 528 do STF dispõe que, "se a decisão contiver
partes autônomas, a admissão parcial, pelo presidente do tribunal a quo, de recurso
extraordinário que, sobre qualquer delas se manifestar, não limitará a apreciação de
todas pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente de interposição de agravo
de instrumento".

A interpretação sistemática das referidas súmulas em conjunto com o art.
1.034, parágrafo único, do CPC/2015 - segundo o qual, "admitido o recurso
extraordinário ou o recurso especial por um fundamento, devolve-se ao tribunal
superior o conhecimento dos demais fundamentos para a solução do capítulo
impugnado" - conduz ao não conhecimento do agravo nos próprios autos interposto
contra decisão que admite o recurso especial por um de seus fundamentos, ante a
ausência de interesse recursal.

Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do agravo de fls. 4.892/4.900 (e-STJ),
interposto por MÁRIO ALEXANDRE ZOCCHIO.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 20 de outubro de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira

Relator

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) embargada(s)
para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl):

Trata-se de agravo nos próprios autos interposto por CONDOMÍNIO
ESPAÇO RAPOSO contra decisão que inadmitiu o recurso especial de fls. 4.837/4.845
em razão da ausência de demonstração de ofensa a dispositivo de lei federal e da
incidência da Súmula n. 7 do STJ (e-STJ fls. 4.885/4.886).

O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (e-STJ fl. 4.785):

APELAÇÃO - AÇÃO CONDENATÓRIA - RECURSO DA DENUNCIADA -
DESISTÊNCIA - HOMOLOGAÇÃO - RECURSO DO CONDOMÍNIO RÉU -
PROBLEMAS NO TELHADO - INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL DO AUTOR -
LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO

EVIDENCIADAS - FALHA NA MANUTENÇÃO DAS PARTES COMUNS -
OBRIGAÇÃO DE REPARAR VERIFICADA - DANOS MATERIAIS - LUCROS
CESSANTES - CORREÇÕES NOS TERMOS INICIAL E FINAL DA
CONDENAÇÃO - DANOS EMERGENTES - DESCABIMENTO - IPTU E
DESPESAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÕES PROPTER REM

1 – Diante da desistência formulada voluntariamente pela recorrente PDG,
fica prejudicado o exame de seu recurso (CPC, art. 998).

2 – É legítimo para figurar no polo passivo, e, no mérito, responsável pelos
danos, o condomínio que deixou de cumprir com suas obrigações de
manutenção das partes comuns, em especial o telhado, acarretando
infiltrações graves e desagradáveis no imóvel do autor (CC, art. 1.331, § 2º e
art. 1.348, V). Entendimento inveterado deste E. TJSP.

2 – Os lucros cessantes ficaram evidenciados pelas provas documentais e
orais atrelando às infiltrações a devolução antecipada do imóvel pela antiga
inquilina. Correção, contudo, dos marcos inicial e final dos lucros cessantes,
adaptando-os à saída do imóvel pela inquilina e à venda deste a terceiros,
respectivamente.

3 – A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das despesas
condominiais independe de eventual impossibilidade de usufruir o imóvel,
considerando que ambos são obrigações propter rem e dependem exclusiva
e unicamente da relação de propriedade, cujo exercício pelo autor se
manteve intacto no tocante à faculdade de dispor o imóvel, tanto que o
alienou no curso da demanda. Exclusão da condenação à indenização por
danos emergentes.

RECURSO DA DENUNCIADA PREJUDICADO.

Os embargos de declaração opostos pela parte contrária foram rejeitados (e-
STJ fls. 4.799/4.801).

Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 4.837/4.845), fundamentado no
art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação do art. 618 do CC, aduzindo,
em suma, ser "parte ilegítima para responder os termos dessa ação, vez que a
construtora PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações detém integral
responsabilidade pelos fatos narrados" (e-STJ fl. 4.845).

Acrescentou que "a obrigação invocada pelo recorrido nesta ação já foi
reconhecida como de responsabilidade da construtora PDG Realty S/A
Empreendimentos e Participações, nos autos do processo nº 0138009-
50.2011.8.26.0100, que, inclusive, afastou a tese de má conservação do bem" (e-STJ
fl. 4.842).

No agravo (e-STJ fls. 4.902/4.907), afirma a presença dos requisitos de
admissibilidade do especial.

Contraminuta apresentada às fls. 4.910/4.915 (e-STJ).

É o relatório.

Decido.

O Tribunal de origem entendeu ser legítimo para figurar no polo passivo o
condomínio ora agravante, com base nos seguintes fundamentos (e-STJ fls.
4.787/4.790, destaquei em parte):

[...] A questão central do litígio reside em averiguar se o condomínio é parte
legítima para responder pelos problemas apontados pelo autor na inicial.

O exame da questão passa, inicialmente, pela notificação extrajudicial
enviada pelo autor ao condomínio réu, onde consta breve relato das
circunstâncias fáticas (fls. 17):

[...]

Nesse breve relato, evidencia-se a postura do condomínio, comum, por sinal,
em situações similares expostas em outros litígios, negando a
responsabilidade pela manutenção do pavimento superior . Em defesa,
afirma que a responsabilidade seria da construtora do empreendimento.

Uma coisa não exclui a outra. A obrigação do empreiteiro pela "solidez e
segurança do trabalho " (CC, art. 618, caput). A obrigação do condomínio, por
sua vez, decorre da manutenção das partes comuns (CC, art. 1.348, V), nas
quais se incluem a estrutura do prédio e o telhado (CC, art. 1.331, § 2º). O
que apontará o responsável é o fato gerador dos danos, se imputáveis à
segurança e solidez das obras executadas pela construtora, ou se
decorrentes de manutenção deficiente. Mas que ambos podem vir a ser
responsabilizados por danos no empreendimento, isso é inconteste (cf.
AC 0030808-30.2006.8.26.0114, Des. Rel. Salles Rossi, 8ª C., julgado em
17.2.2012).

Cito, a título exemplificativo, precedente lavrado sobre circunstâncias
fáticas muito similares às expostas nestes autos :

Condomínio. Ação de obrigação de fazer c. c. indenização por
danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência.
Autora que é proprietária de cobertura no condomínio. Unidade da
autora no pavimento superior que tem um terraço descoberto e
uma sala coberta com telhas. O terraço é área privativa, mas o
telhado é área comum do edifício. Vazamentos provenientes do
telhado que é de responsabilidade do condomínio. Dano moral.
Não ocorrência. Apelos desprovidos.

(TJSP; Apelação Cível 1004788-25.2019.8.26.0309; Relator (a):
Morais Pucci; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de
Jundiaí - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/02/2021; Data de
Registro: 23/02/2021)

[...]

Por essa razão, a alegação de ilegitimidade não merece acolhida. O
condomínio é legítimo para figurar no polo passivo da presente
demanda, pois, em tese, pode ser responsabilizado pelos danos
narrados pelo autor .

[...]

Os danos no imóvel do autor são manifestos. As fotografias apresentadas
mostram paredes severamente agredidas pelas infiltrações, dando um
aspecto de abandono ao recinto, certamente dificultando seu aluguel. São
manchas negras e largas por vários pontos do imóvel (fls. 33/37).

Na contestação do réu, este se limitou a apresentar vagas alegações,
não impugnando especificamente as provas e as alegações de fato que
embasaram a tese autoral. A espinha dorsal de sua defesa se cinge a
imputar à construtora a responsabilidade, citando a existência de uma
ação movida pelo condomínio contra a empresa (autos n. 0138009-

50.2011.8.26.0100). Entretanto, os problemas discutidos naqueles autos
não são relativos aos discutidos nestes autos (vide perícia, fls. 199/281,
318/483, especialmente fls. 335).

O ônus de impugnar especificamente as alegações de fato deduzidas
pelo autor era do réu (CPC, art. 341, caput), postura que não adotou, e,
tampouco buscou contraprovas que suprissem a ausência de
impugnação específica (CPC, art. 373, II).

Sendo assim, a responsabilidade do réu pelos danos materiais (que
serão examinados adiante) restou demonstrada .

Entretanto, do que consta no recurso especial, depreende-se que a parte
agravante não apresenta impugnação quanto: (i) à possibilidade de
coexistência da "obrigação do empreiteiro pela 'solidez e segurança do trabalho' (CC,
art. 618, caput)" com a "obrigação do condomínio, (...) [que] decorre da manutenção
das partes comuns (CC, art. 1.348, V), nas quais se incluem a estrutura do prédio e o
telhado (CC, art. 1.331, § 2º)" (e-STJ fl. 4.788); e (ii) à distinção dos problemas
discutidos nos autos do processo n. 0138009-50.2011.8.26.0100 e aqueles de que
cuida o presente feito.

Subsistindo incólumes fundamentos suficientes para a manutenção do
acórdão recorrido, incide a Súmula n. 283 do STF.

Ainda que fosse superado referido óbice, rever a conclusão do acórdão,
quanto à responsabilidade do condomínio agravante pelos danos materiais suportados
por MÁRIO ALEXANDRE ZOCCHIO, demandaria, no caso concreto, incursão no
campo fático-probatório, providência vedada na via especial, conforme a Súmula n. 7
do STJ.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de fls. 4.902/4.907 (e-STJ).

Considerando o provimento do recurso especial interposto às
fls. 4.804/4.819 (e-STJ) por MÁRIO ALEXANDRE ZOCCHIO e o
consequente restabelecimento da distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na
sentença de fls. 1.002/1.007 (e-STJ), e na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015,
MAJORO os honorários advocatícios devidos pela parte ora agravante em 20% (vinte
por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido
dispositivo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 20 de outubro de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator