Superior Tribunal de Justiça 06/03/2019 | STJ

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Superior Tribunal de Justiça

DIÁRIO DA JUSTIÇA ELETRÔNICO

Edição n° 2622 - Brasília, disponibilização Sexta-feira, 1 de Março de 2019, publicação Quarta-feira, 6 de Março de 2019.

Refere-se à devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem na
aquisição do imóvel.

RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE

Não há dúvida de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem
é do alienante do imóvel, salvo expressa previsão contratual com disposição em
contrário.

Na Doutrina de Thiago Ferreira Cardoso Neves [2] o contrato de corretagem é o
"contrato por meio do qual uma pessoa - corretor - se obriga perante outra - comitente
ou cliente -, mediante remuneração, a aproximá-la de um terceiro, intermediando a
relação entre elas a fim de obter e concluir um negócio jurídico" (p.166).

(...)

Assim, não há dúvida sobre o desacerto da transferência da cobrança da comissão de
corretagem ao adquirente do imóvel, sem previsão contratual expressa.

(...)

Observe-se que, em Incidente de Uniformização de Jurisprudência (UNJ 2012 01 1
020194-0), por maioria, decidiu a respectiva Turma uniformizar o entendimento de
que o prazo prescricional em ações que tenham por fundamento a cobrança de taxas
de corretagem é de três anos. (Acórdão 830088, Relator Magistrado Flávio Fernando
Almeida da Fonseca, em 21/11/2014).

A se considerar que a questão pertinente ao Direito do Consumidor, observo que o
diploma legal menciona o termo ilícito apenas uma vez em todo seu conteúdo, ao
tratar da desconsideração da personalidade jurídica (art. 28 do Código de Defesa do
Consumidor) com clara conotação de dolo implícito, o que não ocorre na hipótese de
comissão de corretagem.

(...)

Diante desse panorama, filio-me à segunda corrente majoritária, atenta ao princípio da
especialidade, segundo a qual norma especial - que contém elementos mais
pormenorizados aos quais a hipótese venha a se amoldar - prevalece sobre a norma
geral.

A transferência não autorizada do alienante para o adquirente, de valor referente à
comissão de corretagem relativa à venda de unidade imobiliária ajusta-se inteiramente
à previsão de "pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa" prevista no
§3° do art. 206 do Código Civil/02, que estabelece o prazo prescricional trienal.

Nesse sentido, a regra geral do prazo decenal (artigo 205 do Código Civil) é
subsidiária à norma especial (do §3° do art. 206 do Código Civil/02) que dita o lapso
trienal.

Considerando o decurso superior a três anos, entre a data do desembolso do valor
indevido (14/5/2009 - fl. 39) e o ajuizamento da ação (20/11/2013 - fl. 02) resta
fulminada pelo instituto da prescrição a pretensão deduzida.

Com isso, ACOLHO a prejudicial de prescrição,no tocante ao pedido de devolução da
comissão de corretagem.

De fato, o TJDFT, ao decidir pela aplicação da prescrição trienal, acolhendo a
prejudicial no que respeita ao pedido de devolução da comissão de corretagem, acompanhou o
entendimento proferido em sede de recursos repetitivos (REsp 1.551.956/SP - Tema 938), no sentido