Informações do processo 2014/0114724-7

Determino a inclusão dos processos abaixo relacionados na Pauta de Julgamentos do dia
11/11/2014, terça-feira, às 14:00 horas, podendo, entretanto, nessa mesma sessão ou sessões
subseqüentes, ser julgados os processos adiados ou constantes de pautas já publicadas.

A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto
do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a).

Ficam as partes interessadas intimadas para pagar as despesas de extração de Carta de Sentença.
Para essa providência, consultar o andamento processual. Se desejar indicar peças adicionais, entrar
em contato com a Coordenadoria de Execução Judicial.

EMENTA

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO
DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. REVERSÃO
DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento
dos débitos condominiais exige a comprovação da ciência do condomínio acerca da
alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador. Precedentes.

2. Rever os fundamentos do aresto combatido demandaria a alteração das premissas
fático-probatórias dos autos, com o revolvimento de provas, procedimento vedado
nesta via recursal, ante o teor do enunciado sumular nº 7/STJ.

3. Agravo regimental não provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Terceira
Turma, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do(a) Sr(a).
Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, João Otávio de
Noronha e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 23 de outubro de 2014(Data do Julgamento)

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por PLANO ARAUCÁRIA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso
III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo assim ementado:

" Despesas de Condomínio. Cobrança. Ação ajuizada em face da proprietária.
Contrato de compromisso de venda e compra firmado com terceiros. Cláusula que
prevê a responsabilidade dos compradores após a expedição do 'habite-se'. Ação
julgada improcedente.

Apelação do condomínio-autor. Responsabilidade do proprietário ou do possuidor.
Ausente a prova da efetiva ocupação da unidade geradora das despesas e da ciência
do autor acerca dos reais ocupantes da unidade condominial. Ausência de registro do
contrato de promessa de venda e compra de imóvel. Alegação de que os encargos
condominiais devem ser assumidos pela proprietária do imóvel em questão.
Viabilização de eventual penhora do bem. Natureza 'propter rem' da dívida. Nã
comprovado o pagamento do débito. A inicial está suficientemente instruída e
preenche os requisitos necessários para sua procedência. responsabilidade da
proprietária pelo débito perseguido, ressalvado eventual direito de regresso, se for o
caso. Ação procedente. Recurso provido " (fl. 194 e-STJ).

No especial, além da divergência jurisprudencial, a recorrente alega violação dos arts.
1.334, § 4º, 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. Sustenta, em síntese, " a possibilidade de enquadrar o
promitente comprador, obrigado pelo contrato ao pagamento dos débitos condominiais, como
condômino, mesmo que o contrato que lhe incumbiu tal obrigação não tenha sido levado a registro "
(fl. 210 e-STJ)

Contrarrazões às fls. 235-256 (e-STJ).

Na origem, o recurso recebeu crivo positivo de admissibilidade, ascendendo, assim, a
esta Corte Superior (fls. 271-273 e-STJ).

É o relatório.

DECIDO.

A irresignação não merece prosperar.

Com efeito, as despesas condominiais, como cediço, encerram obrigação propter rem ,
de modo que, em princípio, a responsabilidade pelo seu pagamento é daquele que ostenta a qualidade
de proprietário do bem imóvel e, havendo a sua transferência, o adquirente da unidade passa a
responder pelos débitos perante o condomínio nos termos do artigo 1.345 do Código Civil.

No que se refere especificamente ao compromisso de compra e venda, segundo a
jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais pode recair
sobre o adquirente do imóvel, ainda que o contrato de compromisso de compra e venda não tenha
sido registrado, consoante se observa dos seguintes julgados:

" PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO
PAGAMENTO. PROMISSÁRIO COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO
PROMITENTE VENDEDOR.

- As despesas e quotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel
ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda
não levado a registro no Cartório de Registro Imobiliários o contrato
correspondente, se o condomínio tiver ciência da alienação.

- Agravo não provido ".

(AgRg no REsp 1.227.260/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 18/8/2011, DJe 24/8/2011 - grifou-se)

" PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA
83/STJ. INAPLICABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA.
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO.
REGISTRO DO CONTRATO. PRESCINDÍVEL.

1 - Verificada a inaplicabilidade da Súmula 83/STJ à hipótese, deve ser
reconsiderada a decisão anterior.

2 - Conforme jurisprudência sedimentada da Segunda Seção, a ausência do
registro do contrato de promessa de compra e venda não descaracteriza a
responsabilidade do compromissário comprador pelas despesas de condomínio
quando é de conhecimento deste o nome do titular das referidas quotas.

3. Precedentes específicos do STJ.

4. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO ".

(AgRg no REsp 573.801/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,

TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2010, DJe 27/10/2010 - grifou-se)

" RECURSO ESPECIAL. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
CONDOMÍNIO. DESPESAS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE
COMPRADOR.

As despesas e cotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel ou
do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda não
levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário o contrato correspondente, se
o condomínio tiver ciência da alienação, como no caso dos autos.

Agravo improvido ".

(AgRg no REsp 893.960/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 20/11/2008, DJe 12/12/2008 - grifou-se)

Para o reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento
dos débitos condominiais, exige-se, contudo, também segundo a orientação desta Corte Superior, a
ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador.

A propósito, o seguinte precedente da Segunda Seção:

" EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE
PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE
EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.

1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir
do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas
condominiais.

2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de
duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves.

3. Embargos de divergência providos ".

(EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009 - grifou-se)

No mesmo sentido:

" RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINAIS - TRANSFERÊNCIA DA
POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE,
COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE
PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.

I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto
sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das
circunstâncias do caso concreto (ut EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor
Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99);

II - Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a
legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o adimplemento das despesas
condominiais ficará, em qualquer hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá
optar, aleatoriamente, pelo promitente-vendedor ou pelo compromissário-comprador,
tal como entenderam as Instâncias ordinárias. Na verdade, revela-se necessário
aferir com quem, efetivamente, restou estabelecida a relação jurídica material;

III - Como é de sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas como
obrigações propter rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a
qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da
propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição;

IV - Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a
responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra
e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura, no
registro, como proprietário, que, necessariamente, responderá por tais encargos;

V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso
de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve
efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter
precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais
circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo
do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem
imóvel;

VI- Recurso Especial provido ".

(REsp 1.079.177/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 2/6/2011, DJe 17/06/2011 - grifou-se)

" PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
POSSE EFETIVA. NECESSIDADE.

- A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do
qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas
condominiais.

- Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido " (AgRg nos
EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 6/9/2011, DJe 13/9/2011).

" AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXAS
CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE COMPRADOR -
DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83 DO STJ. RECURSO
IMPROVIDO.

I. Na linha da orientação adotada por este Tribunal, a responsabilidade pelas
despesas de condomínio ante a existência de promessa de compra e venda, pode
recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Sob esse prisma, pois, a
questão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, é relevante para a
aferição da responsabilidade por tais encargos.

II. Agravo improvido " (AgRg no Ag 660.515/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2008, DJe 23/9/2008 - grifou-se).

Assim, ressalte-se que rever os fundamentos do aresto combatido demandaria a
alteração das premissas fático-probatórias dos autos, com o revolvimento de provas, procedimento
vedado nesta via recursal, ante o teor do enunciado sumular nº 7/STJ.

Desse modo, merece ser mantida a conclusão do Tribunal local, pois a legitimidade
passiva da ação de cobrança de despesas condominiais deve ser analisada à luz das circunstâncias do
caso concreto.

A propósito, confiram-se os seguintes precedentes:

" PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO. COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE
PASSIVA. COMPROVAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA
DO CONDOMÍNIO QUANTO À ALIENAÇÃO DO IMÓVEL.

1. Na hipótese de existência de promessa de compra e venda, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente comprador
quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto.

2. Não havendo comprovação da posse do promitente comprador nem da ciência do
condomínio quanto à alienação do imóvel, deve-se reconhecer a legitimidade passiva
do promissário vendedor para compor o polo processual.

3. Agravo regimental desprovido "

(AgRg no Ag 1.337.466/MG, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma,
julgado em 17/5/2011, DJe 23/5/2011).

" RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINAIS - TRANSFERÊNCIA DA
POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE,
COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE
PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

Distribuição por prevenção do processo REsp 1394357 (2013/0232379-8) em 27/05/2014 às 11:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR