Superior Tribunal de Justiça 01/12/2020 | STJ

culpa da construtora, mas por iniciativa exclusiva do promitente-comprador, o qual deve arcar
com a incidência da cláusula penal compensatória, (b) “os i. julgadores simplesmente
desconsideraram a convenção das partes para hipótese de atraso injustificado na entrega do
bem, tendo aplicado indenização acima da prefxação das perdas e danos ajustadas em sede de
contrato'” (fl. 314), (c) é inviável a condenação da construtora ao pagamento de multa moratória
pelo atraso na entrega das chaves do imóvel, pois essa sanção foi prevista contratualmente
apenas [na hipótese] de inadimplemento parcial do promitente-comprador, (d) “restou
comprovada a inocorrência do pseudo ilícito civil suscitado como única justificativa para a
pretensão indenizatória manifestada. O recorrido alega ter sofrido danos morais sem contudo,
comprovar qualquer abalo moral em decorrência de tal fato”” (fl. 318) e (e) “caso os Nobres
Julgadores mantenham a condenação nos alegados e não comprovados danos morais, o que
somente se admite face ao princípio da eventualidade, requer seja reduzido o quantum da
indenização, pois certo é que a manutenção do valor da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil
reais), irá causar um rombo desproporcional no patrimônio da recorrente”” (fl. 322).

Contrarrazões às fls. 330/331.

É o relatório.

O tema relativo à inversão da multa moratória, quando prevista exclusivamente em
desfavor do promitente-comprador em compromisso de compra e venda, restou prejudicado,
consoante anotado pela decisão da Vice-Presidência do Tribunal de origem às fls. 556/557, na
qual se firmou o juízo de adequação da matéria ao decidido pelo STJ no Tema n. 971.

Ademais, importa observar que a recorrente não motivou a interposição do recurso
especial com fundamento no art. 1.022, apesar de tê-lo apontado como violado pelo acórdão
recorrido, razão pela qual não se conhece do apelo nesse ponto.

Por fim, no tocante às preliminares, o pedido de redução da indenização também não
merece conhecimento, pois dissociado dos fundamentos do acórdão recorrido, mediante o qual a
construtora foi condenada ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de danos morais,
e não em R$ 10.000,00 (dez mil reais), consoante apontado nas razões do recurso especial.
Incide, no ponto, o óbice da Súmula n. 284/STF.

Acerca da pré-fixação das perdas e danos em favor do consumidor, impedindo-o de
pleitear indenização suplementar por meio de ação judicial, a matéria não foi debatida na
instância de origem, nem mesmo depois da oposição de embargos de declaração, o que atrai o
óbice da Súmula n. 211/STJ, por ausência de prequestionamento.

Quanto à culpa pela rescisão do contrato, o Tribunal de origem a imputou à
construtora, responsável pelo atraso na conclusão das obras do empreendimento. Destaca-se
trecho do acórdão recorrido:

“É descabido imputar ao apelado culpa pela rescisão do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel quando confessadamente as obras da
edificação sequer foram iniciadas pela apelante, dando ensejo a extrapolação
dos prazos de entrega e de tolerância pactuados.