Superior Tribunal de Justiça 01/12/2020 | STJ

porque não haveria prova de cumprimento das demais obrigações previstas no instrumento
contratual. Para fins demonstrativos, colacionam-se os seguintes trechos do v. acórdão estadual:

Pois bem. A locação entre lojistas e empreendedores de shopping centers -
conquanto complexa - está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91),
estabelecendo o legislador que prevalecem nessa relação as condições
livremente pactuadas,obedecidas as disposições procedimentais insertas na
norma (art. 54,caput).

E, nos termos do 'Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras
Avenças de Lojas do Jardim Fashion Mall', f.09/13 da execução, obrigaram-
se os embargantes,expressamente, junto com o aluguel mensal, a efetuar o
pagamento dos encargos da locação (cláusula 7^a); e do fundo de
promoção(cláusula 8a), consoante previsto na "Escritura Declaratória de
Normas,Gerais" (f 21/53).

O aluguel mensal, segundo disposto no contrato de locaçã/o, 'será o maior
dentre o 'aluguel percentual'fixado em 4.1 e o 'aluguel minimo
reajustável' fixado em 4,2 tal como definido nas Normas Gerais'.

Seguindo a orientação acima, o aluguel percentual corresponde à 3% do
faturamento mensal bruto do locatário na loja locada e o aluguel mínimo
reajustável equivale a R$1.000,00, nos primeiros 24 meses e a R$ 1.100,00 do
25° ao 62° mês, inclusive.

Não obstante isso, a presente execução, conforme reiteradamente afirmado
pelo exeqüente, visa ao aluguel mínimo reajustável, ou seja, no valor de
R$1.100,00, reajustado anualmente pelo IGP-DI (ver cláusula sexta).

A seu turno, dita 'Escritura Declaratória de Normas Gerais', em sua cláusula
VII- Do Aluguel, informa-nos que 'no mês de dezembro de cada ano, quer
para cálculo, quer para pagamento, o aluguel mínimo reajustável será
sempre o dobro de seu valor vigente' e que 'pagarão os locatários,
mensalmente, juntamente com o aluguel, o Fundo de Promoção e
Propaganda, que será sempre em valor corresponde a 20% (vinte por cento)
dos aluguéis devidos'.

Diferentemente, quanto aos Encargos Decorrentes da Locação, consta das
Normas Gerais que, além do aluguel contratual e do fundo de promoção, os
locatários, juntamente com eles, nas datas fixadas pela administração,
pagarão 'todos os encargos, despesas,tributos, tarifas e seguros que, direta ou
indiretamente, incidam ou venham a incidir sobre o Shopping Center,os
serviços e instalações comuns às lojas e as atividades nelas desempenhadas,
ou quaisquer outras despesas necessárias ou úteis ao funcionamento tanto do
comércio individual de cada lojista,como do S. C. como um todo'. Tal encargo
não pode ser objeto de cobrança forçada, visto que não há nos autos qualquer
demonstrativo ou prestação de contas das despesas efetuadas com a
manutenção do shopping center, de forma discriminada e clara, donde se,
possa aferir o valor gasto com cada item ali constante." (fls. 289/291)

Dessa forma, para modificar o entendimento exarado no v. acórdão estadual - no
sentido de que o contrato executado possui parcial força executiva -, seria necessário revolver o
acervo fático e probatório dos autos, além de rever as cláusulas contratuais, providência
incompatível com o recurso especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

Por fim, o recurso não merece prosperar pela divergência jurisprudencial, pois a mera
transcrição de ementas, sem o necessário cotejo analítico entre os arestos paradigmas e o v.
acórdão estadual, é insuficiente para dar ensejo ao recurso especial pela alínea "c" do permissivo
constitucional.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial.