Superior Tribunal de Justiça 06/03/2019 | STJ

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Superior Tribunal de Justiça

DIÁRIO DA JUSTIÇA ELETRÔNICO

Edição n° 2622 - Brasília, disponibilização Sexta-feira, 1 de Março de 2019, publicação Quarta-feira, 6 de Março de 2019.

(cento e sessenta e dois mil e dezenove reais e trinta e sete centavos - fl. 89), em razão
do não pagamento da parcela n. 23-B, uma vez que o cheque dado pelo apelado teria
retornado sem provisão de fundos.

Assim, em se utilizando, como parâmetro, o saldo devedor tido por incontroverso nos
autos de R$ 157.631,46 (cento e cinqüenta e sete mil, seiscentos e trinta e um reais e
quarenta e seis centavos), conclui-se que o autor adimpliu em torno de 70% do total
devido.

Esse patamar, por certo, também representa grande parte do valor avençado, o que
ampara a aplicação da teoria do adimplemento substancial como forma de obstar a
pretensão rescisória pretendida pela apelante. Até mesmo porque não se pode ignorar
o fato de o réu residir no imóvel há mais de quatro anos a recomendar, em vista aos
princípios da função social do contrato e da boa-fé contratual, a manutenção do
vínculo negociai.

Como visto, o próprio réu admite o inadimplemento de R$ 157.631,46 (cento e
cinquenta e sete mil, seiscentos e trinta e um reais e quarenta e seis centavos), que corresponderia a
aproximadamente 30% (trinta por cento) do contrato.

Em tais circunstâncias, penso que não estão presentes os requisitos para a aplicação da
Teoria do Adimplemento Substancial, conclusão a que se chega tão só pelo exame do critério
quantitativo, cujo relevo dispensa perquirir os demais elementos do negócio jurídico e de sua
execução.

Nesse caso, o que se pode adjetivar de substancial é a inadimplência da recorrente, e
não a parcela que cumpriu da avença. O débito de aproximadamente um terço do contrato de compra
e venda, incontroverso, jamais poderá ser considerado irrelevante ou ínfimo.

O uso do instituto da substantial performance não pode ser estimulado a ponto de
inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio
esperado de extinção das obrigações. Definitivamente, não. A sua incidência é excepcional,
reservada para os casos nos quais a rescisão contratual traduz, icto oculi, solução evidentemente
desproporcional. Sua aplicação, ademais, exige o preenchimento dos seguintes requisitos, bem
delineados no julgamento do Recurso Especial n. 76.362/MT: (a) a existência de expectativas
legítimas geradas pelo comportamento das partes, (b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se
considerando o total do negócio e (c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem
prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios de origem. É a presença dessas
condições que justifica a excepcional intervenção do Judiciário na economia do contrato.

Registro que sua utilização incontida pode avançar sobre direitos do credor e
modificar as condições que foram levadas em consideração no momento em que estabelecidas as
bases da contratação. A longo prazo, seus efeitos colaterais podem encarecer os custos da
contratação, socializando os prejuízos da inadimplência praticada por alguns em detrimento de todos.
Como afirmam Reinhard Zimmermann e Jan Peter Schimidt: "[a] liberdade contratual implica
autodeterminação e responsabilidade pelos próprios atos. As partes que celebram um contrato