Superior Tribunal de Justiça 01/12/2020 | STJ

da presente demanda em discussão, cabendo a mesma, em caso de cumprimento integral do
contrato firmado entre ela ('ED MAX EMPREENDIMENTOS SUSTENTÁVEIS LTDA.') e o
Recorrente, solicitar a baixa do gravame e outorgar a escritura definitiva ao recorrido" (fl. 627)
e (b) “o v. acórdão, manteve o equívoco cometido pela r. sentença que se equivocou quanto a
efetiva quitação do contrato, afinal, o Recorrido NÃO se desincumbiu do ônus que lhe cabia,
uma vez que NÃO demonstrou de maneira irrefutável que à empresa 'ED MAX
EMPREENDIMENTOS SUSTENTÁVEIS LTDA.' tenha recebido os valores referentes ao
pagamento da unidade imobiliária” (fl. 634).

Contrarrazões às fls. 739/745 e 754/761.

É o relatório.

Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por promitente-compradores
que alegaram ter quitado o valor do imóvel objeto do ajuste.

O Tribunal de origem anotou no julgado recorrido que, além de os autores terem
comprovado o pagamento integral do valor do bem, a hipoteca incidente sobre a coisa,
contratada pela construtora/incorporadora com a instituição financeira, não seria eficaz perante
os adquirentes, nos termos da Súmula n. 308/STJ. Eis trecho do acórdão de 2° grau:

“Alega o Apelante, em síntese, que os Autores não se desincumbiram do ônus
de comprovar a quitação integral da unidade imobiliária perante a primeira
Ré, pois os documentos que apresentaram são unilaterais e não evidenciam o
efetivo pagamento, condição essencial para a aplicação da Súmula 308 do
STJ.

Aduz que agiu no exercício regular do seu direito ao receber o imóvel em
garantia hipotecária, em razão do crédito concedido à primeira Ré, motivo
pelo qual cabe exclusivamente a esta buscar a liberação da garantia, cabendo
ao Apelante, apenas, expedir a carta de liberação ou de quitação.

Razão não lhe assiste.

Ocorre que são inúmeros os julgados que acolheram o pedido de declaração
de ineficácia do gravame hipotecário em relação ao adquirente de imóvel
que não deu sua anuência.

Consoante o Enunciado de Súmula n° 308 do colendo Superior Tribunal de
Justiça, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel'.

Segundo o colendo Superior Tribunal de Justiça, esse entendimento decorre
dos princípios da função social do contrato e da boa-fé contratual, como
concretização do princípio da dignidade humana no campo das obrigações e
incentivo ao sentimento de justiça social.

Na hipótese em exame, os Autores firmaram o Contrato de Promessa de
Compra e Venda com a primeira Ré, no qual se obrigaram a pagar o valor de
R$ 88.633,81 (oitenta e oito mil, seiscentos e trinta e três reais e oitenta e um
centavos), conforme o quadro resumo de fl. 15.

Malgrado o Apelante alegue ausência de prova da quitação integral do
referido imóvel, vê-se que os documentos de fls. 29-88 são boletos
comprovadamente pagos, com destaque ao de fl. 30, no valor de R$
23.000,00 (vinte e três mil reais), refere à quitação da unidade imobiliária. ”
(fls. 25/26)