Superior Tribunal de Justiça 01/12/2020 | STJ

locação, e a mesma consequência, vinculação por determinado prazo após a
notificação (o dobro do prazo previsto no CCB, aliás), no caso 120 dias para
as fianças locatícias.

Não se deslembre - o que ressalto apenas por um apego histórico, apesar de
relevante para a interpretação do cenário legislativo atual, que o art. 1500 do
CC de 1916 também estabelecia a possibilidade de resilição unilateral da
fiança prestada "sem limitação de tempo".

[...]

A notificação de que se cuida é espécie de denúncia "vazia" e não poderia o
fiador exonerar-se, sem justa causa, de sua obrigação no curso do contrato
de garantia por prazo certo ou, se indeterminado este, no curso do prazo do
contrato de locação por prazo certo.

Somente faz sentido concluir-se que os efeitos da resilição unilateral
somente poderão ser produzidos no contrato de locação - e,
consequentemente, de fiança - de prazos indeterminados.

No período em que a locação se desenvolve por prazo determinado, a
vinculação do fiador às obrigações do contrato de locação, a ele estendidas
pelo contrato de fiança, não decorre da extensão conferida pelo art. 40 da
Lei 8.245/91, mas do contrato pelo qual se comprometeu a garantir a
solvência das obrigações do afiançado nascidas no período da locação ou
no período determinado do contrato de fiança.

[...]

O art. 39 da Lei 8.245/91, entendo, vem a afinar a exegese dos dispositivos
acerca da fiança no sentido aqui proposto, de reforço das garantias
locatícias, ao reconhecer que, desimportando o prazo da locação - se
determinado ou indeterminado -, o fiador, em regra, garantirá o contrato
afiançado até a entrega das chaves.

Esse propósito de extensão das garantias do locador, estabelecendo como
termo ad quem a entrega do imóvel e, ainda, estendendo o período de
garantia do locador quando da notificação exoneratória, fora destacado por
Carnacchioni:

[...]

A melhor interpretação do art. 40, inciso X, da Lei 8.245/91 é a de que,
primeiro, não é imprescindível que a notificação seja realizada apenas no
período da indeterminação do contrato, podendo, assim, os fiadores, no
curso da locação com prazo determinado, notificarem o locador de sua
intenção exoneratória, mas os seus efeitos somente poderão se projetar para
o período de indeterminação do contrato.

Nesta hipótese, notificado o locador ainda no período determinado da
locação acerca da pretensão de exoneração dos fiadores, os efeitos desta
exoneração somente serão produzidos após o prazo de 120 dias da data em
que se tornou indeterminado o contrato de locação, e não da notificação.

Nesta perspectiva e no caso concreto, não se pode ter os fiadores por
ilegítimos para a presente execução com base na notificação exoneratória
realizada e compreendida, segundo o acórdão recorrido, dentro dos limites
do inciso X do art. 40 da lei 8.245/91, razão por que a reforma do acórdão é
de rigor.

Nessa mesma linha:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE