Superior Tribunal de Justiça 14/02/2022 | STJ

Observa-se que o TJ/SP, após analisar o acervo probatório reunido nos autos,
assim concluiu a respeito do dano moral:

Foi indevida a retenção das parcelas do preço pela adquirente, com
fundamento em débitos em nome de alguns dos alienantes.É certo que a cláusula 3,
“d”, do compromisso de venda e compra confere à promissária compradora o
direito de reter as prestações pendentes dos vendedores contra os quais pender
protesto ou ação executória.

Em outras palavras, a disposição autoriza a promissária compradora a se
recusar a cumprir suas prestações, desde que os alienantes forem sujeitos passivos
de débitos que possam em tese levar à penhora do imóvel, desde que cobrados por
protesto ou execução

Sucede que os apontamentos invocados pela autora não poderiam levar
à evicção ou comprometer por qualquer modo o perfeito cumprimento do contrato.

Débitos dos cônjuges dos vendedores não representam risco de evicção,
pois as partes ideais pertencentes a cada promitente vendedor não integram as
comunhões.

É incontroverso que os alienantes, todos casados em regime de
comunhão parcial de bens, adquiriram o imóvel por doação. Assim, o bem não se
acresceu ao patrimônio dos cônjuges dos donatários, a teor do art. 1.659, I, do
Código Civil. Daí se deduz que eventual ação executiva contra os cônjuges não
alcançaria o imóvel, sendo irrelevante no que diz respeito à venda.

Bem por isso, é irrelevante o fato de a autora não ter conseguido obter
certidão negativa de débitos da Receita Federal em nome de NORMANDO KLEBER
XAVIER ALVES, cônjuge da vendedora MARIA APARECIDA RESENDE ALVES (fl. 41), já
que a dívida do consorte não alcança o imóvel incomunicável, conforme visto.

Além disso, também é incontroverso que NORMANDO KLEBER XAVIER
ALVES, é titular de créditos mais que suficientes para fazer frente à dívida de IPTU
que lhe imputa a Municipalidade (fl. 274).

A par das dívidas do cônjuge de MARIA APARECIDA RESENDE ALVES, a
autora apoia a recusa a efetuar os pagamentos em débitos de IPVA dos promitentes
vendedores HÉLIO DE SOUZA RESENDE e SEBASTIÃO DE SOUZA RESENDE.

Contudo, os apontamentos de HÉLIO DE SOUZA RESENDE se reduzem a
dois protestos da Fazenda Estadual por débitos de IPVA de R$ 1.267,20 e R$
1.584,34 (fls. 195 e 200), com valores irrisórios diante do valor do negócio e
insuficientes a motivar a suspensão dos pagamentos da autora. Também há contra
ele e uma execução fiscal cujo valor a autora não declinou. Do mesmo modo, em
nome de SEBASTIÃO DE SOUZA RESENDE houve protestos de ponta monta (fls. 152,
158 e 159).

Diante do reduzido valor dos débitos, incumbia à requerente
demonstrar a insolvência dos vendedores, ou seja, que seu patrimônio era
insuficiente para solvê-los.

Não a favorece alegar que as certidões negativas de débito eram
necessárias para a lavratura da escritura pública. O caso envolve o cumprimento do
compromisso de venda e compra, e não do contrato definitivo. Além disso, as partes
poderiam dispensar a apresentação das certidões, se assim desejassem.

No mais, foi corretamente rejeitada a pretensão da autora de compelir
os requeridos a outorgar a escritura definitiva, durante o período em que recusou
injustamente os pagamentos.

(…) No caso dos autos, a promissária compradora suspendeu os
pagamentos injustamente, conforme visto. Desse modo, não lhe é dado exigir da