Superior Tribunal de Justiça 01/10/2018 | STJ

RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos
de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a

prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel 'na planta' com prazo e preço certos possibilita ao
adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando

haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e

pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra,
sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário

pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra

(arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do
período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de

prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra,

que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e

normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica
subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for

destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada
abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em
construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui

amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, §
2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de
imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar

excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos,

greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui

desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o
princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual

concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada
pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se
fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos

obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180
(cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade
do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33
e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para
que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade
habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias,

o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da
legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas,

informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento

implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá

notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua
justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido" (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO