Superior Tribunal de Justiça 06/03/2019 | STJ

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Superior Tribunal de Justiça

DIÁRIO DA JUSTIÇA ELETRÔNICO

Edição n° 2622 - Brasília, disponibilização Sexta-feira, 1 de Março de 2019, publicação Quarta-feira, 6 de Março de 2019.

INTERES. : ARVORE AZUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA

ADVOGADO : HERCULES PRACA BARROSO - SP264355

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE DE APART-HOTEL. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. AÇÃO
RESOLUTÓRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
APLICABILIDADE. CONSUMIDOR FINAL. AFASTAMENTO. INVESTIDOR.
TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO.
NECESSIDADE. FUTURA ADMINISTRADORA DE SERVIÇOS
HOTELEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CADEIA DE
FORNECIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO. OFERTA E PUBLICIDADE.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA. INFORMAÇÃO
CLARA. ATUAÇÃO ESPECIFICADA. ADQUIRENTE. CIÊNCIA EFETIVA.
POOL DE LOCAÇÃO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO.
CONTRATAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de
Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos n°s 2 e 3/STJ).

2. As questões controvertidas na presente via recursal são: a) definir se o Código de
Defesa do Consumidor se aplica às ações de resolução de promessa de compra e
venda de imóvel não destinado à moradia do adquirente (finalidade de investimento) e
b) delinear se a futura administradora de empreendimento hoteleiro, cujas obras foram
paralisadas, possui legitimidade passiva ad causam, juntamente com a promitente
vendedora, a intermediadora e a incorporadora, em demanda resolutória e reparatória
de contrato de aquisição de unidades de apart-hotel.

3. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e
apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da
legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e
não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação,
construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras
palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor
ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de
proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e
profissional.

4. O apart-hotel (flat Services ou flats) é um prédio de apartamentos com serviços de
hotelaria. No caso, é incontroverso que o empreendimento se destina a aluguéis
temporários. Como não é permitido aos condomínios praticarem atividade comercial, e
para haver a exploração da locação hoteleira, os proprietários das unidades devem se
juntar em uma nova entidade, constituída comumente na forma de sociedade em conta
de participação, apta a ratear as receitas e as despesas das operações, formando um
pool hoteleiro, sob a coordenação de uma empresa de administração hoteleira.

5. Na hipótese, é inegável que a promissária compradora era investidora, pois tinha
ciência de que as unidades habitacionais não seriam destinadas ao próprio uso, já que
as entregou ao pool hoteleiro ao anuir ao Termo de Adesão e ao contratar a
constituição da sociedade em conta de participação para exploração apart-hoteleira, em
que integraria os sócios participantes (sócios ocultos), sendo a Blue Tree Hotels a
sócia ostensiva. Pela teoria finalista mitigada, a Corte local deveria ao menos aferir a