Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

para fins de sujeição à relação tributária, sequer precisa ser capaz
(obrigação propter rem; CTN, art. 34). As despesas condominiais, por sua
vez, extrapolam a questão da possibilidade ou não do usufruto do imóvel,
uma vez que se voltam ao custeio das partes comuns do condomínio, motivo
pelo qual devem ser suportadas pelo autor pelo simples fato de ser
proprietário do imóvel (novamente, obrigação propter rem) e participar da
relação condominial.

É importante deixar claro que ambas as obrigações independem do uso
efetivo do imóvel pelo proprietário. Imagine, por exemplo, uma pessoa
que resida em outro país, impossibilitado fisicamente de usufruir do imóvel
que mantém no Brasil. Certamente, essa impossibilidade não altera suas
obrigações, justamente por incidirem estas sobre o imóvel (por isso, propter
rem). A relação com a coisa é o único fator que interessa, e seu exercício,
embora prejudicado nas faculdades de fruir e usar, permaneceu intacto
quanto à faculdade de dispor, tanto que alienou o imóvel a terceiros.

Em resumo, o provimento jurisdicional deve ser parcialmente reformado, com
alterações no marco inicial e no termo final dos lucros cessantes e na
exclusão da responsabilidade pelos danos emergentes (IPTU e
despesas condominiais).

A conclusão do Tribunal de origem, todavia, diverge da orientação deste
Tribunal Superior acerca da questão.

Com efeito, a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que
"a responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais
incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar
com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel" (AgInt
no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
8/4/2024, DJe de 11/4/2024).

No mesmo sentido, com as devidas adaptações:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL
NÃO EVIDENCIADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU.
CONTRATO QUE NÃO DISCIPLINA O PAGAMENTO DO IMPOSTO PELA
COMPRADORA. POSSE DIRETA NÃO DEMONSTRADA. REVISÃO DO
JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. MAJORAÇÃO DE
HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO ACOLHIMENTO. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.

[...]

2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "somente a
partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o
adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU,
sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse" (AgInt no
REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024).

[...]

(AgInt no AREsp n. 2.668.925/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 2/10/2024.)