Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

contrato. Confira-se (e-STJ fl. 220):

Os autores adquiriram o imóvel na planta, em agosto de 2020 (fls. 51). A
previsão de entrega da obra era novembro de 2022 (fls. 18). O pagamento,
como indicado acima, foi feito no ato (R$ 100,00 mais um crédito que eles
tinham decorrente do distrato de uma outra unidade de outro
empreendimento). Portanto, o preço havia sido totalmente satisfeito pelos
autores no ato da celebração do contrato.

Apesar disso, o contrato ainda não estava quitado pela ré, pois a obra ainda
não havia sido entregue quando os autores requereram o desfazimento do
negócio, ou seja, quando eles manifestaram a intenção de exercer o direito
de desistência. Veja-se que esse pedido foi feito pelo menos em outubro de
2021 (fls. 53).

A parte não impugnou o fundamento do acórdão recorrido de que o contrato
não poderia ser considerado quitado, tendo em vista que a contraprestação da
recorrente (entrega da obra) não havia sido cumprida. Incide a Súmula n. 283 do STF.

II) Quanto à alegação de que a incorporação imobiliária está submetida ao
regime de patrimônio de afetação, não houve pronunciamento do Tribunal a quo acerca
da questão, nem a Corte local foi instada a fazê-lo por via de embargos declaratórios,
circunstância que impede o conhecimento da insurgência por falta de
prequestionamento. Assim, devem ser aplicadas as Súmulas n. 282 e 356 do STF.

Ademais, o entendimento do Tribunal de origem não pode ser desconstituído
apenas com base no art. 67, § 5°, da Lei n. 4.591/1964 (incluído pela Lei n.
13.786/2018) – o qual determina que a rescisão do contrato garante ao comprador a
restituição de somente 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos –, porque o
dispositivo em referência nada dispõe a respeito do fundamento de que, "Sem prejuízo
do que as partes livremente convencionam, a atual legislação consumerista mitiga a
autonomia de vontade em detrimento de maior proteção ao consumidor em casos de
abusividade, como ocorre no caso dos autos, não havendo que se falar em violação ao
princípio do pacta sunt servanda" (e-STJ fl. 222).

Dessa forma, está caracterizada a deficiência na fundamentação recursal, a
teor da Súmula n. 284 do STF.

Ainda que assim não fosse, a instância ordinária, com base nos elementos
fático-probatórios dos autos, concluiu pela possibilidade de rescisão do contrato. Nesse
sentido, impôs à recorrente a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos
pela parte recorrida. Segue trecho do acórdão recorrido (e-STJ fls. 223/224):

Assim, possível a rescisão do contrato e a retenção de valores com o fim de
prefixar perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual.