Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

avaliação e o saldo devedor do imóvel, a recorrente apontou violação dos arts. 26, §§
1º, 2º, 3º e 4º, e 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997 e 413, 421 e 884 do CC/2002.

Ocorre que tais dispositivos legais não possuem o alcance normativo
pretendido, porque nada dispõem sobre os princípios da razoabilidade e da
proporcionalidade. Dessa forma, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e atrai,
por analogia, a Súmula n. 284/STF.

Nesse aspecto: AgInt no AgInt no AREsp n. 984.530/SP, Relator Ministro
RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/9/2017, DJe 20/10/2017, e AgInt no
REsp n. 1.505.441/SC, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 27/6/2017, DJe 2/8/2017.

A Corte local não se manifestou quanto aos arts. 26, §§ 1º, 2º, 3º e 4º e 27, §
5º, da Lei n. 9.514/1997 e 413, 421 e 884 do CC/2002 sob o enfoque pretendido pela
recorrente. Dessa forma, sem ter sido objeto de debate na decisão recorrida e ante a
falta de aclaratórios no ponto, as matérias contidas em tais dispositivos carecem de
prequestionamento e sofrem, por conseguinte, o empecilho das Súmulas n. 282 e 356
do STF.

A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos
recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel
com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução
do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em
mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação
específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro
MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022).

O acórdão recorrido seguiu tal entendimento, pois determinou o afastamento
do art. 53 do CDC e, por conseguinte, concluiu pela incidência dos arts. 26 e 27 da Lei
n. 9.514/1997 na apuração dos haveres da rescisão contratual referente ao imóvel
dado em garantia fiduciária, assim como considerou ausente saldo a ser restituído à
recorrente, ante a ocorrência de dois leilões negativos. Nesse sentido, transcreve-se o
seguinte excerto (e-STJ fls. 250/253):

O contrato firmado pelas partes tem regência pela Lei n. 9.514/97,
disciplinando o artigo 27 da forma de restituição dos valores que excederem
à arrecadação do leilão em confronto com o débito a cargo do contratante.
Inviável, neste ponto, a aplicação da disposição contida no Artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor que prevê a possibilidade de restituição
dos valores pagos na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda
de bem imóvel.

[...]

Não se trata de subtrair do consumidor o direito de restituição dos valores
pagos, e sim da análise do tipo de contrato firmado pelas partes que não
autoriza a restituição dos valores e sim a consolidação da propriedade em