Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

empresarial, com o objetivo de empregar a unidade adquirida na atividade de
hotelaria, assumindo os Autores a qualidade de investidores do
empreendimento a ser criado.

4. Manifestação do Órgão Especial deste Tribunal de Justiça, por ocasião do
julgamento do conflito de competência nº 000XXXX-58.2016.8.19.0000, tendo
decidido que a relação jurídica deduzida em juízo não teria natureza
consumerista.

5. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada, segundo a Teoria da
Asserção.

6. No mérito, pretendem os demandantes a desconstituição do negócio
jurídico celebrado, sob a alegação de baixa rentabilidade do
empreendimento hoteleiro; má gestão da administração hoteleira; desvio do
capital de giro e não restituição dos valores desembolsados no ato da
lavratura da Escritura de Promessa de Compra e Venda.

7. Com relação à alegada baixa rentabilidade no empreendimento hoteleiro,
é certo que a lucratividade estimada na fase pré-contratual não vincula o
empreendedor, eis que se trata de negócio aleatório, caracterizado pela
incerteza sobre as vantagens e sacrifícios que dele podem advir, consoante
dispõe o art. 458 do Código Civil.

8. Acerca das alegações de má gestão do empreendimento imobiliário, seja
pela ausência de transparência e de adequada prestação de contas, seja
pelo desvirtuamento do capital de giro aportado, verifica-se que, de fato, a
tese é apta a ensejar a rescisão do contrato, por violação às obrigações
assumidas pela sócia ostensiva, consoante cláusula 10 do primeiro contrato
de sociedade em conta de participação, e cláusula sétima do segundo
contrato de sociedade em conta de participação.

9. No tocante à ausência de adequada prestação de contas e informações
quanto aos prejuízos gerados, cumpre mencionar que a administradora do
empreendimento hoteleiro, BT Búzios Hotéis Ltda., ora primeira apelante,
assumiu a operação do empreendimento em 11 de agosto de 2012,
consoante contrato de administração provisória condominial e hoteleira.

10. Em sua contestação, informa que, quando assumiu a operação,
encontrou uma série de dificuldades que quase fizeram o empreendimento
parar, não tendo recebido da administradora anterior, Breezes, qualquer
informação sobre a operação e seus problemas, tais quais: empreendimento
bastante desgastado, com mais de cem apartamentos fechados para venda
por condições muito ruins de manutenção; falta de dinheiro no caixa para
honrar com a alta folha de pagamento que tinha o empreendimento; dívidas
tributárias; dívidas com fornecedores; problemas com processos judiciais
originários da antiga administradora; além do prejuízo decorrente da imagem
ruim do empreendimento deixada no mercado pela antiga administradora.

11. Tais alegações apenas reforçam os argumentos autorais, no sentido de
que houve grave má- administração do empreendimento, comprometedora,
inclusive, de seu regular funcionamento e que impactou, sensivelmente, na
viabilidade do empreendimento hoteleiro.

12. Constam, também, inúmeros questionamentos e pedidos de
esclarecimentos e informações adequadas, feitas pelos investidores à então
administradora por e-mail, a respeito dos constantes e crescentes prejuízos
do empreendimento hoteleiro, além de declaração emanada por Conselheiro
Fiscal do Condomínio, datada de 20/03/2012, no sentido de que as
informações contábeis, livros fiscais e contratos diversos não haviam sido
submetidos à apreciação do Conselho Fiscal, em grave lesão à
administração do condomínio.

13. Outrossim, os demandantes providenciaram a juntada de extenso
Relatório de Inspeção elaborado em setembro de 2012, apontando inúmeros